外国投资者在欧洲购买房产有哪些限制？

在欧洲，没有法律禁止外国公民购买财产，但是某些国家（通常在居住权，财产类型或购买者类别方面）对该权利进行了限制。例如，只有居民才能在冰岛和列支敦士登购买房地产。在安道尔，匈牙利，丹麦，波兰和马耳他，外国投资者只能在获得当地政府批准后才能购买房地产。

尽管如此，大多数欧洲主要国家（例如法国，德国，意大利，西班牙和英国）允许海外投资者购买与当地居民享有同等权利的住宅和商业房地产。

一、领土限制

在某些禁止外国公民在某些地区购买财产的国家中， 国家安全 是重要的动机。在希腊，不允许 非欧盟国家  / 欧洲经济区公民在军事基地和州边界附近（例如，在巴尔干边界，多德卡尼斯群岛，克里特岛和罗德岛附近）购买房地产。土耳其和爱沙尼亚也有类似的禁令。

在某些国家，整个地区都对外国买家不开放。奥地利是一个很好的例子，因为该国一半的联邦州受到限制：布尔根兰州，维也纳，下奥地利州和上奥地利州，萨尔茨堡，克恩顿州，蒂罗尔州和福拉尔贝格州。瑞士除了 对居住和公民身份的 严格规定外，该国还制定了 著名的限制性《Lex Koller》财产法 ，该法将外国购买限制在特定州（瓦莱州，沃州，格劳宾登州和提契诺州）的度假地产。在芬兰，外国公民不能在奥兰群岛上购买财产。

对于东部和东南部的欧洲欠发达经济体，尤其是巴尔干和波罗的海国家， 农业用地 尤其重要。爱沙尼亚，匈牙利，拉脱维亚，立陶宛和斯洛伐克已采取步骤，禁止 非欧盟  / 欧洲经济区公民购买农田。阿尔巴尼亚，克罗地亚，马其顿也对欧盟 / 欧洲经济区公民施加了这些限制。

在由于空间不足而限制了发展机会的受欢迎国家中，则会对 建筑面积进行限制 。这些规定体现在法律上，其中规定了外国公民可以购买的最大建筑面积以及他们可以建立多大面积。除此之外，还需要地方当局的许可。在瑞士，外国公民不能购买面积超过 200 平方米的房产或面积超过 1000 平方米的土地。在黑山，用于发展的土地购买不得超过 5,000 平方米。

二、对公司和个人的限制

通常可以通过公司注册或 创建法人实体来进行购买来应对 对个人的限制 。

一些州已经制定了 对公司房地产购买的限制， 以防止滥用。在土耳其，某些类型的法人实体（例如基金和协会）不能购买房地产，而其他人可以。在瑞士，如果外国公司在瑞士证券交易所上市，并且 非居民 所持股份不到 33%，则可以购买房地产。

国籍限制 并不常见，但确实存在。 土耳其 禁止亚美尼亚，也门，古巴，尼日利亚，叙利亚和朝鲜的国民购买房地产 - 但他们可以通过公司购买房地产。