世界银行看好柬埔寨经济发展，预计未来数年柬埔寨房产将爆发式增长

在过去几年里，柬埔寨的房地产业以惊人的速度发展。随着外资的不断涌入，商业建筑和公寓楼在人口最稠密的地区迅速涌现，城市天际线不断被刷新。

在房产专业人士和投资者眼中，柬埔寨是一个处于前沿的新兴市场。与发达国家相比，柬埔寨资源相对较少，但投资门槛较低，机会更多，空间更大。与普通市场相比，柬埔寨取得了更大的进步。

在这样的前提和环境下，柬埔寨对外国投资者有很强的魅力。预测今后数年，柬埔寨的房产市场会持续爆发式增长。

一、2019 柬埔寨房地产投资多重利好

1. 柬埔寨是东盟地区国内生产总值增长最快的国家，过去 15 年平均增长率为 7%。

2. 柬埔寨的房产价格在东南亚国家中最低，而首都金边的租金收益率在世界上排名第一。

3. 在稳定的政治环境中，柬埔寨的人均收入水平不断提高，外国投资者的投资强度也不断增加，为全年的经济增长铺平了道路。

4. 柬埔寨和中国保持着牢固的关系，并将继续吸引更多中国投资者投资酒店、赌场、公寓和住宅。

5. 金边新机场、暹粒新机场和国公省机场的建设将进一步增强柬埔寨的旅游竞争力，旅游业的发展将拉动对房产的需求。

6. 预计未来 10 年，金边、西港等主要城市的重大投资发展将有增无减，沿海城市和边境城市的潜力将逐步显现。

二、柬埔寨经济持续稳定增长

过去，柬埔寨经历了 20 年的强劲经济增长。从 1994 年到 2015 年，柬埔寨的年均国内生产总值分别为 7.6%，2017 年为 7.0%。这个数字远远超过其他地区，使柬埔寨成为世界上增长最快的第六大经济体。这一惊人的增长也帮助柬埔寨成功脱离世界上最贫穷的国家行列，并在 2016 年成为中低收入国家。

2018 年，柬埔寨的经济增长高于预期，年增长率达到 7.5%，而之前的预测只有 7.1%。政治和宏观经济稳定、私营企业投资增加、出口需求增长和国际游客增长是经济稳定增长的主要原因。

世界银行预测柬埔寨 2019 年的国内生产总值将达到 7.0%。柬埔寨的目标是在 2030 年成为高收入国家，在 2050 年成为高收入国家。

三、强有力的房产市场

柬埔寨位于亚洲经济中心，地处黄金 2.5 小时经济圈。它是新兴前沿市场房产投资机会最好的国家之一。此外，柬埔寨还有许多优势，不在 CRS 之列、无外汇管制、享关税优惠、美元计价、高租金回报率等。

20 世纪 90 年代，在亚洲发生的金融危机中，柬埔寨是世界上少数几个没有经历经济衰退的国家之一。意识到这个国家的发展潜力，大量的外国投资从 2000 年开始涌入。商业、工业和旅游业的繁荣推动了对住宅和商业空间的需求。尽管存在一定风险，但大量抓住投资机遇的投资者仍从中受益。

柬埔寨的建筑业发展非常快。2019 年上半年，柬埔寨共批准 2047 个项目，总投资约 33.9 亿美元，同比增长近 60%。和东盟的很多国家一样，在柬埔寨可以购入不动产，外资的所有权使外国投资者可以购入高层建筑的第二层以上的房子，还是永久财产权。

四、金边房产价格和租金收益

金边、西港、波贝、贡布等是目前最热门的几个城市。首都金边的地价从每平方米 150 美元到 10000 美元不等，这取决于土地是位于偏远地区还是市中心。
就房产价格而言，与泰国、新加坡、吉隆坡等国家一线城市核心区每平方米 6000 多美元的价格相比，柬埔寨市场仍处于相对较低的地价水平，公寓每平方米售价约为 2000-3500 美元。

房价低，收益率却很高。目前，柬埔寨房屋的租金收益率可以达到 6 -8%。金边公寓的月租金基本上 300 美元起。有些地区可以租 1500 美元，而西港的租金更高，一些三居室或四居室的房子每月租金高达 4000 美元。

柬埔寨房地产的投资回报这还没有算价值随时间的增长。随着房产环境的改善，房产的价值也在增加。三年前买的房产价格现在已经翻了好几番。

好处是显而易见的，但在投资过程中，我们必须对市场、政策和法规有一个详细的了解，以便做出更明智的选择。

五、柬埔寨的产权分类

首先，让我们来看看柬埔寨的产权分类。柬埔寨共有四种常见的产权类型：硬产权、软产权和分契式产权，以及高安全性的 LMAP 产权。

硬产权是柬埔寨住房产权的最有利形式，获得这种产权，需要向土地部门登记。转让需要 4% 的转让税，需要 12 周才能完成。

软产权是最常见的所有权形式，转让只是在地方政府层面处理，为了避免转让税，房产交易大部分依然是以软所有权的方式进行。

分契式产权允许外国人在柬埔寨合法拥有房产，即可购买高层建筑第二层以上的房屋，转让同样需要缴纳 4% 的转让税。

LMAP(土地管理项目）产权制度是世界银行引入柬埔寨的，是最安全的产权类型。

六、外国人获得合法财产权的途径

通过当地公司购买，租赁土地，获得当地国籍，以及由当地人代替购买。

1. 通过设立公司购买

与柬埔寨公民合作设立公司，以公司的名义买卖或转让土地。但是要确保柬埔寨的合作伙伴拥有 51% 的股权。

2. 通过租赁土地

长期租赁土地是外国人的一种常见方式。长期租赁可以管理和使用柬埔寨的土地。长期租赁被赋予开发土地和建设的权利。

3. 通过获得本地国籍购买

取得柬埔寨国籍之后，有合法购入柬埔寨的土地的权利。但是，中国的《国籍法》不允许任何中国公民拥有双重国籍，一旦取得他国国籍，就会被视为自动放弃中国国籍。

4. 通过本地人代购

以本国公民的身份购买土地是最简单和最省钱的的方法。然而，这种方法相当于无视宪法对外国人直接拥有房地产的禁令。因此，这是灰色地带，法律上也不支持投资者这样做。

七、影响外国人的几项关键法律

在东南亚，柬埔寨是建立和开展业务最简单的国家之一。但是，最近几年，各政府部门的工作重点发生了变化。为了增加税收，政府开始实施更有效的执法，促使企业自觉遵守适用的法律法规。

被强化的与外国人相关的一些关键法规如下：

1. 严格征收土地税或财产税 ——登记部门不会出具有效的法律文件（如公司登记证、相关许可证等）。) 直到所有者提交相应年份的财产税收据。

2. 严格的租赁税 - 对房地产租赁收入征收 10% 的所得税。羊毛出在羊身上，许多业主现在将租金提高了 10%，以抵消他们在政府收入上的支出。

3. 更严格的增值税 ——对商业交易和进口征收 10% 的税。金边的餐厅和酒吧现在基于菜单价格，加算增值税。

4. 软产权不能以外国人的名义登记 ——以外国买家名义登记的产权将不被处理，除非符合建筑物的共同条件。

5. 引用“ER 型”签证 ——居住在柬埔寨的退休人员持有有效期为 12 个月的签证，不需要工作许可证，但要获得签证，退休人员需要出示其国家稳定收入的证明。

6. 严格执行工作许可证 ——移民局现在审计外国雇员的业务，以确保所有外国雇员都持有工作许可证。

根据世界银行的预测，未来数年，柬埔寨经济都将持续增长，外资将持续涌入，柬埔寨房产的需求也将持续上升，投资价值目前在东南亚几国中是最高的，升值空间也是最大的。