在这个不确定的时代，工业房地产成为美国地产市场一个不错的避风港

在美国一提到工业地产，人们就会联想到烟囱和笨重的机器，以及污垢、肮脏和垃圾。但深入了解，就会发现，工业地产市场其实是一个不错的投资方向。

工业毕竟是 "必需" 的房地产类别， 其租户往往比其他资产类别更稳定，而且一般来说，作为资产的维护成本更低 。

由于较低的费用、三倍净租约以及 "业务类型" 不需要像办公室和零售业那样受到白手套待遇的普遍耻辱，美国工业部门一直是一个服务不足的资产类别。这一切都将改变。

一、亚马逊 / 苹果效应

互联网改变了人们的购物和消费方式。像亚马逊这样的大型在线零售公司在 2000 年左右开始抢占传统零售业的市场份额。直到智能手机的普及，很大程度上要感谢苹果公司，网络购物的影响才开始在零售业得到体现。智能手机弥补了线上和线下体验的差距，让消费者可以利用信息和价格的力量实现最大程度的节约。

破坏的种子已经播下。零售店现在直接与仓库和在线购物网站竞争。消费者正在并将继续使用物流来运送他们的货物，当然，在这一切的核心都是工业地产。

二、疫情让零售业雪上加霜

随着零售业继续遭受通常所说的零售业启示录，COVID-19 只会加剧零售商的困境。正如 2020 年 CNBC 的一篇文章所描述的那样，这场大瘟疫迫使零售商投资于 "顾客的非接触式购物方式，并扩大了路边取货等电子商务选项"。此外，"全球危机扩大了大卖场等非商场零售商与商场零售商之间的差距。" 

三、工业 CRE 的高光时刻

在这种情况下，工业品正迎来了超越经典 CRE 关注度和投资额的时刻。随着疫情迫使消费者转向寻找在线解决方案，加上零售业和其他 CRE 食品集团如办公和酒店业的衰落，投资者和零售商本身也开始关注工业投资和物流基础设施以弥补差距。

由于大型经纪公司和 CRE 智库预测的利好消息， 工业地产似乎将成为商业地产行业的支撑 。高纬环球的 2021 年北美工业展望报告对此表示赞同："电子商务的顺风车和对供应链弹性的高度关注必将使市场保持上升趋势，创纪录的建设和新的历史高租金即将到来。潜在的流行病逆风和与国际贸易的持续紧张局势表明，未来两年北美工业市场将有一个有趣的旅程。"

JLL 的《2020 年第四季度工业展望》也有类似的观点：" 物流行业继续受益于网购的巨大转变，建筑材料和建筑装置行业的需求增加。”

四、工业地产的未来是光明的

随着其他 CRE 投资集团在 2021 年继续在零售销售下降以及疫情压力下挣扎，工业地产将仍然是一个有吸引力的命题，因为它的弹性和持续的市场需求，最后一英里交付，冷却存储和仓库 / 物流需求。

随着 CRE 的这一重大转变，对于那些希望在这个即将到来的竞争激烈的市场中获得优势的人来说，以下是一些有必要了解的考虑因素：

1. 该行业将由数据驱动。 机构资金将继续流入工业领域，收购、运营和租户选择将得到数据的大力支持。业主会希望了解更多，并对其物业发生的事情有透明度。简而言之，他们想跟着钱走。如何跟踪这些数据和监控运营费用将是承保的关键，能跟踪的租户数据越多越好。

2. 租户满意度是关键。 工业领域的每平方英尺价格正在上升。而且租赁这些空间的公司类型不再是你的母婴店。在从实体店到数字零售的过渡中，物流、制造和履行都发挥着重要作用，而且有更大的公司在经营这些业务。他们期望易用性、透明度和与物业管理公司的直接关系。

3. 并非所有的工业建筑都是一样的。 在收购这一资产类别的物业时，了解建筑物的功能可能性很重要。有些工业建筑在功能上已经过时了。注意那些天花板高度过低、院子或卡车转弯半径不够或喷淋系统不足的建筑。租户将寻找能够解决其物流需求的空间，这也包括足够的电力、功能建设和建筑设施，如院子或通往高速公路和港口。

五、可能遇到的风险和困难

政治、社会动荡、疫情等重大地缘政治事件的不确定性可能会阻碍美元、商业地产或美国经济的整体发展。但在所有事情都相同的情况下，工业建筑作为一种资产类别在未来很多年都会取得成功。