快速上升的抵押贷款利率影响了迈阿密的房屋和公寓销售

迈阿密房地产经纪人协会本周报告称，迈阿密-戴德县的房地产在历史上现房销售总量排名第10位，5月份的销售量也是历史上第二好的月份。

"迈阿密房地产协会董事会Fernando Arencibia Jr.说："抵押贷款利率的快速上升，在过去的六个月里从平均3%上升到6%，这使迈阿密房地产受到了影响。尽管仍然取得了最高的销售成绩，但更高的利率开始恢复市场的平衡。自2019年7月以来，迈阿密单户住宅库存首次出现同比增长。在未来的几个月里，竞价战将会减少，随之而来的是更多的上市天数和定价增长率的冷却。"

五月成为历史上第二好销售月

尽管抵押贷款利率上升，供应量减少，销售价格上升，但2022年5月迈阿密的总成交量几乎超过了历史上其他所有的5月。

迈阿密2022年5月的房屋销售总量同比下降（2022年5月为3198套，2021年5月为3536套），但表现明显高于2021年5月以外的每个5月。

迈阿密现有的公寓销售量同比下降了7.9%，从2021年5月创纪录的2,176套下降到2022年5月的2,005套，原因是库存不足和抵押贷款利率上升。单户住宅销售同比下降12.3%，从2021年5月破纪录的1,360套下降到2022年5月的1,193套，原因是缺乏库存和抵押贷款利率上升。

2021年5月的销售总额飙升如此之高，是因为它受益于3%的抵押贷款利率、较高的供应量（尤其是公寓）和大流行驱动的需求。

2022年5月售出的许多房屋的利率是在3月和4月确定的，当时抵押贷款利率为5%。2018年是抵押贷款利率最后一次处于这个水平。

房屋对抵押贷款利率的上升很敏感。尽管如此，迈阿密2022年5月的房屋销售总量比2018年5月高21.9%（3,198套对2,622套）。

2022年5月的房屋销售总量在迈阿密-戴德县历史上是第10高的房屋销售总量。在过去的两年里，总销售量最高的前10个月都是在过去的两年里取得的。2021年6月，单月房屋交易总量为4057套，仍然排名第一。

中端市场40-60万美金的公寓销售量大增

2022年5月，迈阿密现有价格在40万至60万美元之间的公寓销售量同比增长29.9%，达到426宗。由于库存不足，2022年5月，迈阿密价格在40万至60万美元之间的独栋别墅成交量同比下降4.5%，达到447套。

中端市场的公寓销售正在增加，因为库存较多。价格在40万至60万美元之间的公寓有2.6个月的供应。这是继100万美元以上（6.2个月的供应量）和60万至99.99万美元（3.9个月）之后的第三大供应价格范围。需求如此之高，如果迈阿密有更多的供应，就会有更多的销售。

全球买家也是主要的公寓买家。随着全球疫苗接种率的上升和世界各地政治局势的不稳定，南佛罗里达州的外国购房者也在增加。

接种疫苗的外国人早在2021年11月就被允许恢复到美国旅行，这使得更多的国际投资进入南佛罗里达州--美国外国买家的第一大目的地。全球买家在迈阿密购房，是因为迈阿密是一个世界级的全球城市，房地产价格比其他类似的全球城市要好。外国买家被迈阿密的多样性和对所有文化的高程度的接受性所吸引。

迈阿密豪华公寓销售量上升

2022年5月，迈阿密现有公寓豪宅（100万美元及以上）销量同比增长8.8%，达到322套，处于历史最高水平。由于库存低，2022年5月迈阿密独栋豪宅交易量同比下降5.1%，为258套。

迈阿密豪华公寓拥有6.2个月的库存，鉴于需求量大，预示着该行业未来会有更多的增长。豪华独栋别墅的供应量为4.8个月。

购房者离开税收负担重的州到佛罗里达州购房（无州所得税），新进入市场的公司搬到这里，低利率，房产作为通胀对冲的吸引力，工资上涨和锁定的累积储蓄，强劲的股票市场表现，由于大流行病和远程工作的扩展而对住房需求和生活方式的重新评估，都是推动南佛罗里达房地产需求的因素。

抵押贷款利率的上升最终会减缓全国和迈阿密的价格增长

房价是由供求关系决定的。较低的供应和较高的需求造就了较高的价格。对迈阿密房地产的需求正处于历史最高水平。迈阿密独栋住宅（2.2个月）和公寓（2.5个月）的库存量都很低。

在当地，迈阿密的豪宅销售份额较大，这也是中位数价格同比大幅上升的部分原因。

为了对抗全国性的通货膨胀，美联储今年已经积极地提高了利率，并有计划地进行更多的加息。高通胀和美联储的紧缩政策是推动抵押贷款利率上升的主要原因。

抵押贷款利率已经从1月份的3%上升到6月份的6%。根据NAR的数据，同样是30万美元的抵押贷款，月付款已经从12月的1265美元上升到今天的1800美元。

根据房地美的数据，5月份30年常规固定利率抵押贷款的平均承诺利率为5.23%，高于4月份的4.98%。2021年全年的平均承诺利率为2.96%。

根据NAR的数据，到2022年第四季度，抵押贷款利率预计将达到5.3%。与美国8%左右的历史平均水平相比，这仍然很低。

长期来看，希望更高的利率将导致更多的市场天数（给买家更多选择）。更高的利率将最终导致定价的增长速度放缓。随着定价增长率的降温，总库存可能会在以后增长。从历史上看，库存会在利率上升后的六个月内扩大，但今天的市场与以往不同。

迈阿密的房价还没有开始缓和，因为库存很低。另外，支撑房价的因素之一是租金，而租金正在强劲上涨。

2022年5月，迈阿密-戴德县单户住宅的中位价格同比增长了15%，从50万美元增加到57.5万美元。迈阿密独栋别墅的中位价格已经连续上涨了126个月（10.5年），是有记录以来最长的连续上涨。现有的公寓中位价同比增长27.7%，从32.5万美元增至41.5万美元。在过去的132个月中，有128个月的公寓中位数价格有所上升。

单户住宅库存自2019年7月以来首次出现上升

2022年5月，独户住宅的库存量同比增长0.2%，从去年的2784个活跃房源增加到上个月的2790个。公寓库存同比减少43.8%，从2021年同期的8946套房源减少到5024套。

迈阿密独栋别墅的新挂牌量从1826套下降到1813套，下降幅度可以忽略不计。公寓的新房源减少了3%，从2598套减少到2521套。

独户住宅的库存月数与去年持平，为2.2个月，这表明是一个卖方市场。现有公寓的库存量减少了58.3%，为2.5个月，这也表明是一个卖方市场。买家和卖家之间的平衡市场提供6至9个月的供应。

2022年5月底的活跃房源总数同比下降了33%，从11730套降至7814套

在全国范围内，5月底的住房总库存为116万套，比4月份增加了12.6%，比前一年（121万）下降了4.1%。按照目前的销售速度，未售出的库存为2.6个月的供应量，高于4月份的2.2个月和2021年5月的2.5个月。

2022年5月，迈阿密房地产对当地经济产生了3.598亿美元的影响

每一次房屋销售都会对经济产生影响：房地产行业产生的收入（佣金、费用和搬家费用），与购房有关的支出（家具和改造费用），与住房有关的支出的乘数（因房屋销售而获得的收入重新循环到经济中）和新建筑（额外的房屋销售诱导增加的房屋生产）。

根据NAR的数据，佛罗里达州的典型房屋销售的总经济影响是112,500美元。迈阿密-戴德县在2022年5月售出3198套房屋，对当地经济的影响为3.598亿美元。

2022年5月，迈阿密的总美元交易量为28.1亿美元。单户住宅的成交量同比下降8.31%，从14亿美元降至13亿美元。公寓的交易额同比增长3%，从14.7亿美元增至15.1亿美元。

迈阿密不良销售持续下降，反映了市场的健康发展

上个月，在迈阿密所有成交的住宅中，只有1.2%是不良销售，包括REO（银行拥有的房产）和短期销售，低于2021年5月的1.7%。2009年，在迈阿密的销售中，不良销售占70%。

2022年5月，迈阿密不良销售总量同比下降35%，从60宗降至39宗。 2022年5月，短售和REO分别占迈阿密销售总量的0.5%和0.8%，同比增长。空头交易同比减少44.2%，而REO同比减少11.8%。

迈阿密的不良销售比例与全国持平。在全国范围内，2022年5月的不良销售占比不到1%，与2021年5月持平。

迈阿密的销售比例继续超过全国和州的水平

在佛罗里达州，全州独栋住宅的成交量共计28,861套，同比下降6.9%，而现有公寓-联排别墅的成交量共计13,265套，比2021年5月的15,491套下降14.4%。已完成的销售可能发生在销售合同签订后的30至90多天。

在全国范围内，现有房屋销售交易总额完成交易，包括单户住宅、联排别墅、公寓和合作公寓，比4月下降3.4%，5月经季节性调整后的年率为541万。与去年同期相比，销售量退缩了8.6%（2021年5月为592万）。

根据佛罗里达州房地产商研究部门与当地房地产商委员会/协会合作的数据，全州单户现房销售价格中位数为42万美元，比上年增长21.8%。上个月，全州公寓-联排别墅单位的中位价为32.2万美元，比去年同期增长28.8%。中位数是中点，一半的房子卖得多，一半卖得少。

在全国范围内，5月份所有住房类型的现房价格中位数为407,600美元，比2021年5月（355,000美元）上涨了14.8%，因为所有地区的价格都在上涨。这标志着连续123个月的同比增长，是有记录以来最长的连续增长。

迈阿密房地产吸引了多个竞标者，买家纷纷以高价竞标

2022年5月，单户住宅的原价百分比中位数为100%，比去年的98.7%上升了1.3%。现有公寓的原价百分比中位数为100%，比去年的95.8%上升了4.4%。

迈阿密独栋别墅销售从挂牌到签订合同的天数中位数为14天，比去年的18天减少了22.2%。单户住宅的销售时间中位数为58天，比去年的67天减少了13.4%。

公寓从上市日期到签约日期的中位数是21天，比49天减少57.1%。公寓的销售天数中位数为67天，比94天减少了28.7%。

2022年5月，迈阿密的现金销售量比全国数字多77.6%

2022年5月，现金销售占迈阿密成交量的44.4%，而2021年5月为38.9%。根据NAR的最新统计数据，美国约有25%的房屋销售是以现金方式进行的。

现金买家并没有因为利率上升而退缩。

现金买家的高比例反映了迈阿密作为美国杰出的房地产市场的首要地位，外国买家倾向于用全部现金购买，以及一些从更昂贵的美国市场搬来的买家，他们可以用房地产销售的利润购买更多的东西。

在迈阿密现有的所有公寓销售中，现金销售占52.7%，在独栋别墅交易中占30.4%。