租金过高阻碍了纽约市小微企业的复苏

是什么阻碍了纽约市小企业的复苏？需求持续疲软肯定是主要因素。但事实上，商业租金被人为抬高，使问题变得更加复杂。如果商业租金能够真实反映市场状况，那么更多的企业才可以生存下来，更多的商业空间才可以重新用于其他用途，更多的新企业才可以成立。

纽约市政府和州政府需要采取行动，实施一系列广泛的补救措施来降低商业租金。如果他们不这样做，这座城市将面临经济持续疲软的前景，因为租金太高了。

商业租金是影响城市经济的一个关键变量 。如果租金太高，小企业就无法获得足够的利润来生存，而重新利用（比如将零售空间变成办公空间，或者将办公空间变成仓储空间）对业主来说风险太大。这就导致了所谓的高租金枯竭。但如果租金太低，房东又没有动力去出租或开发物业。

理想情况下，租金应该随着供求关系的变化而上下浮动。但这在纽约市并没有发生。商业租金具有 "粘性"，即使在需求低迷的时候，租金也居高不下。

造成这种现象的原因似乎有几个。 首先，由于商业租约通常较长，一些房东，尤其是那些有其他收入来源的房东，认为等待需求回升比承诺签订廉价的长期租约更好。如果房东今天有一个月租 1 万美元的报价，但认为一年或三年后可能会出现月租 2 万美元的租户，他可能会决定等待。

有时房东也受到疫情的挤压，他们愿意以较低的价格出租，但却被抵押贷款和贷款人限制。这也是商业租金居高不下的另一个原因。纽约市商业地产的抵押贷款通常会设定最低租金，这使得降价成为一种违约行为。当抵押贷款已经证券化，只有投资者达成共识才能修改条款时，问题就更加复杂了。

人为抬高租金的一个原因是与房产价值的确定方式有关。一个曾经月入 2 万美元的房产，如果接受每月 1 万美元的租金，就意味着承认房产价值下降了数百万美元 -- 许多房产所有者都会避免这种情况，即使这意味着在短期内放弃收入。

最后，是扣税问题。虽然业主不能根据希望的租金收入来扣除损失，但在等待租客的过程中损失的钱可以用来抵消某些其他形式的收入。

可以肯定的是，纽约市的许多房东一直在调整现有租户的租金。房东害怕空置，但他们有太多的理由 -- 有时还有义务 -- 来维持高租金。因此，店面一直空着，整个城市都受到影响。

城市和国家如何帮助释放这些资产？

首先，州政府应该通过一项法律，取消现有和未来商业抵押贷款中的最低租金条款，这样房东就不会因为降低租金而承担违约风险。

其次，城市应该像曼哈顿州参议员布拉德 - 霍伊曼（Brad Hoylman) 等人提议的那样，利用房产税来抑制店面空置。比如说，一个店面空置超过 90 天，房产税的增幅可能会很高，足以弥补市政府因不出租房产而损失的收入。这将有助于让市场动起来。

第三，城市应该修改干扰空间再利用的分区规则。最后，国家应该成立一个专门的工作组，对商业地产市场上有问题的扣款进行审计。

这些措施将有助于推动商业租金降至市场价格。而且，与经典的租金控制不同，它对涨价进行了限制，这个想法不是为了阻碍市场，而是为了让它发挥作用。市政府和州政府将解除阻碍租金服从供求规律的限制。

正如老生常谈的那样，每一次危机都是一次机遇。纽约市受到疫情的重创，经济上其小企业受到的打击最大。削减商业租金有助于推动这座城市重生。