纽约：超豪华公寓楼占主导地位的十年

房地产开发商利用 2010 年代高耸的公寓楼重塑了纽约的天际线 - 其中许多公寓在未来十年内都很难卖出去。

对投资充满活力的时代，随着愿意支付创纪录价格的高端买家群体的减少而结束。公寓仍在销售，尤其是在转售市场上，但价格通常较低。

Miller Samuel 房地产评估师兼顾问公司总裁乔纳森·米勒（Jonathan Miller）说：“我们认为这十年是前所未有的新公寓热潮，但这成为遥远的回忆。”“下半年是对现实的估计。”

对于曼哈顿以外的行政区来说，这十年来的变化也很大。这些区域的土地规划和公共交通对廉价土地的需求刺激了新建筑的建造，其中许多建筑对于当地居民来说太贵了。

同时，纽约这个城市仍然急需负担得起的住房，约有 79,000 人还居住在庇护所或街道上。

为了更好地了解 2020 年的情况，我们探索了过去十年在销售、租赁和新开发市场中的一些较显著的变化。

建筑繁荣使布鲁克林方兴未艾，皇后区紧随其后，南布朗克斯区也正在进行一些大型住宅综合用途项目。

市场和社区已经有迹象表明，新开发和随后的高级化供不应求。

在曼哈顿，新豪华公寓的库存量可能要花 6 年以上的时间才能售出，市场需求现在已经开始转向更小、相对更便宜的公寓。2019 年的租金改革也将可能影响未来建造的房屋以及为谁建造房屋。

根据房地产咨询和数据库提供商 Nancy Packes Data Services 于 2019 年 12 月对已完成的销售和合同进行的分析，曼哈顿几乎有一半的新公寓在 2015 年以后上市，目前 7,695 套中的 3,695 套仍未售出。该报告研究了拥有约 30 个或更多单元的建筑物。从本世纪初开始，这是一个惊人的数量，并且是一个令人沮丧的逆转。

在 2008 年经济衰退后，为寻求更高回报，投资者（其中许多人来自海外）将目光投向了房地产等硬资产，并押宝住宅项目。

由于大多数纽约人的信贷仍然紧张，因此，最赚钱的人群是富裕的全现金买家。为了满足需求，纽约建造了成千上万个新单元，包括更大的公寓、更好的装饰和更多的便利设施。

在中央公园及周边地区，许多摩天大楼拔地而起，并在曼哈顿独有的土地上创造了惊人的销售记录。自 2009 年以来，曼哈顿建造了 22304 个公寓单元，是所有行政区中最多的。

但是，从 2015 年左右开始，全球经济逆风开始交汇，加上物业和转让税的不利变化，经验丰富的买家的投资兴趣开始降温。

Nancy Packes Data Services 负责人 Nancy Packes 表示，高端房地产是一个由情绪驱动的市场。她解释说：“拥有 3000 万美元资产的人拥有四到五套房屋，他们不需要购买。”

雄心勃勃的定价在只打算自住的公寓买家和寻求一定回报的投资者之间造成了鸿沟。

2011 年，新公寓的平均售价为 115 万美元，仅比转售溢价 9%。Packes 女士说，到 2019 年，新公寓的平均价格为 377 万美元，比转售溢价 118%。

这种脱节导致出现大量未售出的豪华公寓。Halstead Development Marketing 的报告显示，包括影子库存（待定，直到情况好转之前，这些单位都被迫退出市场）一月，曼哈顿有 7,050 套新公寓在出售。

按照当前的销售速度，这相当于六年以上的库存，而一个平衡的市场通常会在两到三年内售罄。

Extell Development 的总裁兼创始人加里·巴内特（Gary Barnett）说：“在这样的价格范围内，您永远不会拥有这种供应。”埃特尔开发了近十年来最贵的公寓。他说：“5-1000 万美元的市场已经确定，市场太多了。”这导致大多数开发商在新的住宅计划上踩刹车，直到售罄。

竞争对购买者意味着巨大的让步，包括开发商提供的支付交易费用、数年的普通费用和其他的要约。

在曼哈顿一广场，埃斯特尔在两座桥中拥有 815 个单元的大型公寓楼，价格从一居室的 120 万美元到顶层公寓的 1,210 万美元不等，一些单元将被提供“出租至拥有”计划 - 一个不寻常的选择，强调供应量。根据 StreetEasy 的分析，尽管营销始于 2015 年，去年 10 月仅售出了约四分之一。一位女发言人说，合同中还有“数百个以上的产品”。

在新住宅项目的开发中，可能会重新关注全体居民，其中包括较小的、相对负担得起的单元。对负担得起的住房的需求将建筑商和新居民推到了曼哈顿之外，布鲁克林是迄今为止十年来变化最大的自治市镇。根据纽约大学 Furman 中心收集的人口普查数据，对 2010 年代租金涨幅最大的地区进行回顾后发现，排名前 10 位的社区中有七个位于布鲁克林。

位居榜首的是布鲁克林北部的威廉斯堡（Williamsburg）和格林波特（Greenpoint）社区，2018 年的月租金中位数为 1,854 美元，自 2010 年以来增长了 54%。

太平洋公园更靠近布鲁克林市中心，以前被称为大西洋场，并以巴克莱中心体育场为中心，吸引了附近的主要住宅开发项目。从 2010 年代开始许多新的混合用途住宅塔楼很快使汉森广场一号的 157 m 钟楼相形见绌，汉森广场是该镇数十年来最高的建筑。

在附近，一幢 325 米的摩天大楼将于 2021 年末竣工，这将成为该行政区的第一座超高层摩天大楼。

Halstead Development Marketing 的常务董事 Brendan Aguayo 说：“布鲁克林有了自己的品牌。”他负责管理该行政区的几个豪华租赁和公寓项目。

种子是在 2000 年代中期播种的，当时将大部分工业滨水区的部分土地重新划分为土地，以便进行更密集的建筑，而开发商则在靠近公共交通的地方寻找较便宜的土地。某些开发项目的减税政策鼓励了更多的建筑，而价格更高的中央社区居民则向外扩张。阿瓜约说：“所有这些动态趋同花了很多年。”

批评者认为，即使有一部分公寓是为中低收入房客预留的，但许多新开发项目仍使长期居住需求者无法负担得起住房，其中大多数是黑人和西班牙裔。

非营利性社区服务组织 Churches United for Fair Housing 在 12 月进行的一项人口普查分析显示，在 2000 年至 2015 年期间，Greenpoint 和 Williamsburg 失去了约 15,000 名西班牙裔居民，而同期总人口却增加了 20,000。

该组织网络总监亚历山德拉·芬内尔（Alexandra Fennell）表示：“有负担得起的住房的前景，但是当这些住房出现时，需要它们的人早已消失了。它们已经被淘汰了。”

在皇后区，2010 年代改造布鲁克林的势力发展良好。根据南希·帕克斯数据服务公司（Nancy Packes Data Services）的数据，即使不增加亚马逊在长岛市的第二总部，包括皇后区（Hunters Point）在内的皇后区西部地区，从 2009 年到 2019 年也增加了 12,367 套市场价租赁公寓。这占十年后皇后区建造的所有市场价格租赁公寓的四分之三以上。

“这些数字并不会让我感到惊讶，”专门从事该领域工作的 Corcoran 代理商 Patrick Smith 说。在 2000 年代初进行了分区之后，在开放的新学校和数英亩的海滨绿地的帮助下，大部分工业区都出现了新的住宅开发项目。

拟建的亚马逊园区附近的安纳布尔盆地沿岸仍有数个大型开发场地，可产生数千个额外的市场价格和可负担的公寓。尽管近几年来人们对高档化和流离失所的担忧加剧，但在昆斯西部一个占地 73 公顷的潜在开发地点 - 桑尼赛德庭院（Sunnyside Yard）已被人们关注了数十年。

更改不限于最靠近曼哈顿的社区。在地铁 7 号线的最后一站法拉盛市中心，成排的玻璃外墙面公寓楼成为中国人和韩国人的聚集地。

根据 Nancy Packes Data Services 的数据，自 2009 年以来，开发商已在法拉盛建造了 3075 个新公寓单位，仅次于布鲁克林的威廉斯堡。