新加坡第一季度住宅销售下降 14%，中国买家仍是第一外国购房群体

新加坡房地产顾问公司 Edmund TIE & Company 本周发布报告称，根据他们的 URA 所有住宅物业价格指数，2020 年第一季度新加坡整体私人住宅价格按季下跌 1.0%。

非土地房产价格指数（PPI）和土地房产价格指数在 2020 年第一季度也分别录得 1.0% 和 0.9% 的季度同比跌幅。虽然这是无地权物业价格指数连续第二个季度下跌，但这是有地权物业价格指数在连续两个季度上升后首次出现下跌。不过，按年计算，两个 PPI 仍录得增长，今年首季无地权 PPI 变化 2.0%，有地权 PPI 按年增长 3.6%。

在 COVID-19 疫情和经济放缓的情况下，由于本地购房者暂缓购房计划以评估自己的财务状况，抑制了市场情绪，购房需求平淡。此外，COVID-19 疫情导致许多国家实行封锁，限制短期游客和潜在的外国购房者进入新加坡。随着 2020 年 3 月以来 COVID-19 新增病例数的增加，新加坡加强了对人员流动的限制，如社交距离、住宅样板房访客数量上限等，减少了购买和租赁活动，影响了私人住宅的交易和价格。

在情绪疲软下住房需求放缓的背景下，2020 年第一季度私人住宅总成交量连续第二个季度环比下降 14.4% 至 4174 套，是 2019 年第一季度以来的最低值 ，当时总销量为 3743 套。由于 2020 年第 1 季推出的项目较少（10 个项目，而 2019 年第 4 季为 12 个项目），加上购房者在经济不明朗及 COVID-19 疫情下转趋审慎，因此 2020 年第 1 季新盘销量按年减少 12.0% 至 2,149 套，占私人住宅总销量的 51.5%。转售市场的交易量按年跌幅较大，达 16.8%，至 2,025 套。

核心中区 2020 年第 1 季推出 859 个单位，较 2019 年第 4 季的 525 个单位增加 63.6%。推出单位的上涨带来了更多的成交单位，在住宅需求平淡的情况下，CCR 新盘销售市场共售出 546 套。这主要得益于 The M 的高吸纳率，吸纳率超过 70.0%（售出 375 套，中位价为每平方尺 2,439 美元）。除 The M 外，2020 年首季中环内还有 6 个新盘推出。

在 中部其他地区 （RCR），推出的数量从 2019 年第四季度的 493 辆增加到 2020 年第一季度的 623 套。不过，同季的成交量则按年下跌 14.7% 至 765 套。

在 中部以外地区 （OCR），推出的数量从 2019 年第四季度的 1208 辆减少到 2020 年第一季度的 611 套，几乎减半。

相应地，OCR 的新销量按年下跌 30.7% 至 778 套，自 2018 年第 4 季度以来首次跌破 1000 套 ，当时新销售市场的销量为 713 套。这也可以归因于 2020 年第一季度缺乏大规模的新盘推出，仅有两个新项目推出，每个项目不到 50 套。相比之下，在 2019 年第四季度华侨城的 5 个新盘中，有 3 个项目推出的新盘数量均超过 100 套。

继 2019 年第 1 季销售放缓后，2020 年 4 月的新盘销售量大幅下滑， 原因 是政府的断路器措施中，公寓式样板房于 2020 年 4 月 7 日起停售。2020 年 4 月，发展商共售出 277 个新售单位，按年暴跌 62.4%，按月暴跌 58.0%。

2020 年 4 月成交单位排名前五的项目 包括 Kopar at Newton（售出 83 个单位，中位价为每平方尺 2,241 美元）、Treasure at Tampines（售出 28 个单位，每平方尺 1,372 美元）、Riverfront Residences（Riverfront Residences）（每平方尺 1,590 美元）、Riverfront Residences（Riverfront Residences）（每平方尺 1,590 美元）。滨江公寓（售出 17 个单位，每平方尺 1,208 美元）、Jadescape（售出 12 个单位，每平方尺 1,735 美元）和 The Florence Residences（售出 11 个单位，每平方尺 1,489 美元）。

2020 年 4 月和 5 月，CCR 销售量前六名的项目 分别是 Kopar at Newton（售出 94 套，中位价为每平方英尺 2,252 美元）、Fourth Avenue Residences（售出 11 套，每平方英尺 1,489 美元）、第四大道住宅（售出 8 个单位，中位价为 2,112 美元）、在 M（售出 7 个单位，中位价为 2,477 美元）、Van Holland（售出 3 个单位，中位价为 2,981 美元）、Boulevard 88（售出 2 个单位，中位价为 3,713 美元）和中城湾（售出 2 个单位，中位价为 2,860 美元）。

一级市场方面，2020 年第 1 季度成交比例最高的单位（按地层楼面面积计算）为 33%，构成 500 至 700 平方英尺的单位，较 2019 年第 4 季度的 32% 略有上升。这个单位面积范围主要包括 1 房和 2 房单位。其次是 700 平方英尺至 1000 平方英尺尺寸范围内的单位，占 2020 年第 1 季度成交量的 31%。就这一面积区间而言，卧室配置主要包括黄金区的 1 + 书房户型和其他区的 2 至 3 房户型。

就 价格区间 而言，2020 年第一季度，46% 的交易在 100 万至 150 万价格区间，比 2019 年第四季度增加了 5 个百分点。这个价格区间的成交主要是 5、7、14、19 区的新售单位。相应地，100 万以下、150 万至 200 万和 250 万至 300 万价格带的成交比例也有所下降 -- 其中，比例下降最大的是 100 万以下的成交，连续两个季度下降，从 2019 年第四季度的 23% 下降到 2020 年第一季度的 20%。

在 2020 年 4 月和 5 月的隔离期间，约 45% 的新销售交易在 100 万至 150 万价格区间，21% 在 150 万至 200 万价格区间，6% 在 200 万和 250 万价格区间。 与 2020 年第一季度相比，100 万以下价格带的交易量增加了 6 个百分点。

在各细分市场中观察到， 与 2019 年第 4 季度相比，2020 年第 1 季度 CCR 的买家更加注重成本 。2020 年第 1 季度，CCR 的新成交中，超过一半，即 57% 的成交金额低于 150 万新美元，大部分成交金额在 100 万新美元至 150 万新美元价格区间。相比之下，2019 年第四季度此类交易仅占 25%。这主要来自于新推出的 The M（第七区）500 平方英尺以下和 500 平方英尺至 700 平方英尺之间的小卧室配置。

相应地，其他价格区间的成交比例也按季度下降，其中 200 万至 300 万价格区间的新盘成交量降幅最大，从 2019 年第四季度的 37% 降至 2020 年第一季度的 12%。对于 150 万至 200 万价格区间的新销量，尽管比例从 2019 年第 4 季度的 25% 下降到 2020 年第 1 季度的 23%，但实际成交量却从 2019 年第 4 季度的 95 套增加到 2020 年第 1 季度的 126 套。除 The M 外，2020 年首季 150 万至 200 万价位区间的销售量增长的另一主要贡献者是 Leedon Green（第十区）。

在 RCR 的新盘销售方面，200 万至 300 万价格区间（2019 年第 4 季度为 10%，2020 年第 1 季度为 15%）和大于 300 万价格区间（2019 年第 4 季度为 2%，2020 年第 1 季度为 3%）的成交比例有所上升。这些交易的面积主要在 1,000 至 1,500 平方英尺之间，来自于 9 月推出的 Jadescape（20 区）所售单位的贡献。

大宗购买者，即 2020 年第 1 季度已知住宅身份的私人购房者中，78% 是新加坡人 ，而外国购买者从 2019 年第 4 季度的 7% 到 2020 年第 1 季度的 6%，微降 1 个百分点。永久居民贡献了同季度非土地交易整体比例的 16%。

从绝对交易量来看，所有住宅身份的购买者都有所下降 ，其中 2020 年第 1 季度外国购买者（非永久居民）的交易量环比降幅最大，达 26.1%，为 215 套，这是自 2019 年第 1 季度外国人购买 165 套以来的最低值。新加坡人和新加坡永久居民（PR）的交易量在 2020 年第一季度分别下降了 12.5% 和 10.5%，至 2,923 套和 610 套。同季共录得 2,089 宗非落地成交。

在外国购房者（按国籍、PR 及非 PR 划分）的非土地交易中，2020 年首季外国（不详）买家所占比例最大，为 27.0%，其次是中国内地买家，占 23.7%。对于中国买家来说，2020 年第一季度的这一比例低于 2019 年第四季度的 27.9%。

在传统黄金区（即第 9、10、11 区），2020 年第 1 季度，中国仍为第一大外国购房群体， 比例从 2019 年第 4 季度的 25.3% 微升至 25.6%（图 14）。2020 年第 1 季度的其他首要国籍包括印尼人（14.1%）、马来西亚人（8.3%）和美国人（8.3%）。

在市区和新兴区（即 1 区、2 区、4 区、7 区和 15 区），中国人也仍然是 2020 年第 1 季度的第一大外国购房群体 ，占外国购房的 26.3%。但这一比例较 2019 年第 4 季度的 33.6% 有所下降。其他首要国籍包括马来西亚人、印度人和印度尼西亚人。

就其他地区（主要是城市边缘区和郊区）而言，中国人和马来西亚人构成了 2020 年第 1 季度外国购房者群体的前两位 （仅次于外国（未说明）购房者群体），其次是印度人和印度尼西亚人。除了印度人的购买量保持在 57 套之外，这几组买家的交易量按季下降。马来西亚人在 2020 年第一季度的购买量下降幅度最大，按季下降 43.9%，至 64 套。

根据市建局估计，截至 2020 年第 1 季度，已推出销售的私人住宅单位有 2,093 个（占整体管道推出量的 6.3%），而尚未推出销售的单位有 31,077 个。其中。

大宗或 16,220 套未取得销售前提（48.9%），其余 14,857 套（44.8%）为未推出销售前提的单位。

根据艾德蒙铁研究从 2018 年以来的拿地情况估算，除非每个项目在推出前的审批过程中出现意外情况，否则 2020 年的推出供应量预计将超过 9000 套新销售单位。在这批推出的单位中，有超过 5000 个单位是 99 年租约年期的。位于城市边缘的 RCR 今年的管道推出供应量最少，估计共有 1814 个单位。然而，由于 COVID-19 疫情带来的持续不确定性，开发商可能会推迟 2020 年上半年的项目推出，因此新推出的项目可能会有所放缓。

就 2021 年而言，除非每个项目在推出前的审批过程中出现任何意外情况，否则估计将有超过 1200 个新销售单位推出供应。此中，大宗，即近 800 个单新美元，属于 OCR，其余为 CCR。在 2021 年，RCR 不会有供应。