迈阿密的房产销量激增

据迈阿密房地产经纪人协会的数据，2020 年 8 月，迈阿密 - 戴德县的住宅销售总量激增。

迈阿密 - 戴德县住宅房产总销量同比猛增 6.4%，从 2374 套增至 2527 套。迈阿密单户住宅销量同比大涨 16.6%，从 1164 套增至 1357 套。迈阿密现有公寓交易量同比下降 3.3%，从 1210 套降至 1170 套。

" 潜在的需求，历史上较低的抵押贷款利率和南佛罗里达州住房市场的强劲基本面 正在导致购买活动增加，" 迈阿密房地产经纪人的董事会 Jorge L. Guerra Jr. 说。"南佛罗里达州的房地产活动现在比受大流行病影响前更强。我们预计，由于住房需求旺盛和利率极低，这一趋势将持续下去。"

潜在的需求导致当地和全国的抵押贷款申请增加。根据 9 月 9 日抵押贷款银行家协会的季节性调整指数，上周购房的抵押贷款申请比前一周增加了 3%，比一年前高出 40%，令人惊叹。

COVID-19 形势加速了来自纽约和天气寒冷、税收负担重的东北各州的购房者在南佛罗里达州寻找和购买房屋的趋势。

在 COVID-19 形势之前，迈阿密 - 戴德市场异常强劲。迈阿密房地产的拖欠率创下历史新低，没有次贷危机，需求旺盛、供应量少，利率低，人口增长强劲，外国买家和来自税负较重州的需求，消费者信心高涨，就业市场强劲。

 
一、迈阿密房价连续 105 个月升值

强劲的需求加上有限的供应，继续推动迈阿密 - 戴德的价格上涨。

2020 年 8 月，迈阿密 - 戴德县 单户住宅价格同比增长 12.4%，从 37 万增加到 41.6 万。 迈阿密单户住宅价格已经连续 105 个月上涨 ，连涨 8.5 年多。 现有公寓价格同比增长 9.7%，从 24 万 1635 美元增至 26 万 5000 美元。在过去 111 个月中，有 107 个月公寓价格上涨或持平。

迈阿密的中位价仍与 2007 年的数据相当，与全球其他城市相比，迈阿密仍旧比较便宜。根据莱坊 2019 年的《财富报告》， 在迈阿密，100 万美元可以让购房者净赚 93 平方米的黄金物业 。摩纳哥（16 平方米）、香港（22)、纽约（31)、洛杉矶（36) 等地，100 万美元的价格能购买的面积非常有限。

二、2020 年 8 月中端市场和豪宅销售量跃升

2020 年 8 月，迈阿密单户住宅价格在 40 万至 60 万之间，同比激增 43.1% 至 392 宗交易。迈阿密售价在 40 万至 60 万之间的现房公寓成交量同比增长 22.1%，达到 116 宗。

2020 年 8 月， 迈阿密单户豪宅（100 万美元及以上）交易量同比猛增 86.6%，达到 153 笔。迈阿密现有公寓豪宅（100 万及以上）成交量同比增长 29.6%，达到 70 宗。

创纪录的低利率，创纪录的标准普尔 500 指数，稳定资产在动荡的经济中的吸引力，购房者离开税收负担沉重的东北部各州到佛罗里达州购买（迈阿密 没有州所得税 ）的趋势，在家工作和远程学习的新常态，所有这些因素共同创造了一个强劲的单户豪华房产市场。

三、单户住宅成交量增加

单户住宅美元成交量同比增长 77.1%，从 5.806 亿美元增至 10 亿美元。公寓房美元交易量同比增长 9.3%，从 4.491 亿美元增至 4.908 亿美元。

根据 Freddie Mac 的数据，8 月份 30 年期、常规、固定利率抵押贷款的平均承诺利率（链接为外部）从 7 月份的 3.02% 降至 2.94%。这给消费者带来了不可思议的购买力。整个 2019 年的平均承诺利率为 3.94%。

缺乏抵押贷款的机会继续抑制现有公寓市场的进一步增长。根据佛罗里达州商业和专业监管部和 FHA 的数据，在迈阿密 - 戴德县和布劳沃德县的 9307 栋公寓楼中， 只有 13 栋获准获得联邦住房管理局的贷款 ，比去年的 29 栋有所减少。

新的公寓审批程序有望增加销量。新指南于 2019 年 10 月生效，将认证时间从两年延长至三年，允许单户抵押贷款审批，为业主和入住率提供更多灵活性，并增加了单个项目中允许的 FHA 贷款数量。Miami 和 NAR 倡导的许多变化，预计将带来更多的购房机会。

四、迈阿密不良资产销售量保持低位，市场健康发展

上个月迈阿密所有已成交的住宅销售中， 只有 3.0% 是不良销售 ，包括 REO(银行自有房产）和空头销售，而 2020 年 8 月的不良销售比例为 6.2%。在 2009 年，不良销售占迈阿密销售的 70%。

迈阿密的不良销售总量从 148 套下降到 77 套， 下降了 47.9%。

2020 年 8 月，空头销售和 REO 分别占迈阿密总销量的 0.7% 和 2.4%，同比下降。短售交易同比减少 58.5%，而 REO 则减少 43.9%。

从全国范围来看，8 月份的不良销售占销售的比例不到 1%，与 7 月份的比例相当，但比 2019 年 8 月的 2% 有所下降。

五、迈阿密房地产销售接近上市价格

8 月单户住宅原挂牌价的中位数百分比为 96%，比去年的 95.8% 上升 0.2%。现有公寓的原挂牌价百分比中位数为 94.7%，比去年的 93.8% 下降 1%。

迈阿密单户住宅销售从挂牌到签约日期的中位数为 51 天，比去年的 49 天增加 4.1%。公寓房从上市日期到成交日期的中位数为 80 天，比 73 天下降 9.6%。

单户住宅的销售时间中位数为 100 天，比去年的 98 天增加了 2%。公寓的销售天数中位数为 132 天，比 114 天增加 15.8%。

在全州范围内，全州单户住宅的封闭式销售同比增长 8.8%，总数为 29495 套，而现有的公寓 - 镇屋销售比 2019 年 8 月增长 10.3%，总数为 11100 套。销售合同签订后 30 至 90 多天内可能会出现封闭式销售。

8 月， 全州单户住宅和公寓 - 镇屋物业的销售价格中位数均连续 104 个月同比上涨 。根据佛罗里达州房地产经纪人研究部的数据，全州单户型现房销售 价格中位数为 30 万美元 ，同比增长 13.2%。

上个月全州公寓洋房单位的中位价为 21.75 万美元，比去年同期增长 14.5%。中位数是中间值，一半的房子卖得多，一半卖得少。

六、迈阿密的现金买家数量居全国之首

迈阿密 现金交易占 2020 年 8 月总成交量的 27.1%，而去年为 31.6%。全国现金买家的数字是 18%。

迈阿密现金销售的 高比例反映了南佛罗里达州吸引不同数量的国际购房者的能力 ，他们倾向于全现金购买房产。

公寓占迈阿密现金购买的很大一部分，因为在 2020 年 8 月，38.9% 的公寓成交是以现金方式进行的，而单户住宅销售的比例为 16.9%。

七、单户住宅的卖方市场，公寓的买方市场

8 月单户住宅库存从去年的 6,385 个活跃房源减少 34.8% 至上月的 4,164 个。公寓库存从 2019 年同期的 15,202 个房源减少 6.4% 至 14,226 个。

单户住宅的库存月数供应量减少 32.2% 至 4 个月，这表明卖方市场。现有公寓的库存增加了 6.1%，达到 14 个月，这表明买方市场。买家和卖家之间的平衡市场提供了 6 到 9 个月的供应量。

自 2019 年 7 月以来，单户住宅的库存月数供应量下降，反映了强劲的需求。

8 月底的活跃挂牌总量同比减少 14.8%，从 21,587 减少到 18,390。活跃挂牌量仍比 2008 年销售触底时的水平低约 60%。

迈阿密单户住宅的新上市量从 1599 套增加到 1622 套，增幅为 1.4%。公寓的新上市量增加了 4%，从 2,052 套增加到 2,134 套。

过去 13 个月，单户住宅的有效房源库存有所下降。

从全国范围来看，8 月底的房屋库存总量为 149 万套，比 7 月下降 0.7%，比一年前（183 万套）下降 18.6%。按照目前的销售速度，未售库存位于 3.0 个月的供应量，低于 7 月的 3.1 个月，也低于 2019 年 8 月的 4.0 个月。