泰国的新房交易对外国人有哪些限制？

泰国房价一直处于稳健上涨的态势。总体而言，泰国的重点城市房产投资回报率处于稳中有升的趋势，吸引大量国际购房者入市，他们或是把这些房产当做海外度假的第二个家；或是用于投资收租金，以租抵供，快速收回投资成本。从过去 10 年的统计数据来看，曼谷、芭堤雅等中心区域公寓平均每年涨幅大约为 8 -10%。泰国房价现在仍处于低谷期，价值洼地仍有可观的投资上涨潜力。

与中国房产不同，泰国房产具有无房产税、不计公摊面积、精装修等优点。另外，投资泰国公寓往往都有开发商承诺包租的利好，曼谷、芭堤雅的酒店式公寓开发商常常与购房者签署 5 -10 年的包租协议，承诺的年收益率一般在 5%-10% 不等。

外国人在泰国买房没有条件限制，可以合法持有永久产权的公寓，而且和泰国人拥有同样的权益，房屋产权可传宗接代，无遗产税。但有配额限制。

泰国的法律规定，外国人不能买带地的别墅、联排别墅和排屋，只能买公寓。一个公寓项目 49% 的房源可以卖给外国人，51% 须卖给泰国人。所以，外国人在泰国买的公寓是受到泰国法律保障的，也是最安全稳妥的。

一、泰国房产类型

泰国房产的类型分为两种：土地物业和非土地物业。非土地物业多数为公寓（Condominium），而土地物业则包括有独立屋（House）和联排屋（Townhouse）。

在泰国法律的监管下，独立屋、联排屋等土地物业则只能供泰国国民和泰国公司购买；而海外人士可以自由购买和拥有的是非土地物业。

如果在泰国拥有股份有限公司或拥有泰国配偶，就可以以公司或配偶的名义来购买独立屋、联排屋、甚至是土地。而如果选择成立有限公司，要谨记这个公司必须有 51% 或以上的股份由泰国国民持有；海外人士不能持有半数或更多的公司股份。

二、泰国房产所有权种类

除了泰国房产种类有所不同之外，泰国房产的所有权也有两种不同的种类，它们分别为：

永久所有权（Freehold）：顾名思义，当购买永久所有权的泰国公寓时，就可以永久拥有这个房产的所有权，在将来也可以把物业转售给他人。

租用所有权（Leasehold）：与永久所有相反，如果购买租用所有权的泰国房产，这代表购买者只是在一定时间内向业主购买房屋。期限过后，就需要向业主交还房屋。租用所有权的期限不超过 30 年，期满后可以再续，不过，任何关于 30 年租赁期在第一次期满后可以延长的租赁协议，都不具有法律效力。

三、在泰国投资房产有哪些方式

购买永久产权公寓目前是在泰国进行房产投资最安全的方式，但是也有投资者对购置一套公寓不感兴趣，或者想利用泰国公民身份购置物业时所具备的更好条件，这种情况下，也有其他的选择，但每种选择都有潜在的不利因素。

1、投资大数额的资金

泰国是一个金钱可以解决大多数难题的国家。虽然就拥有土地来说，代价相当高昂：确切地说，需要四千万泰铢（约合 886 万人民币）。如果您能够将同等价值的外币汇入泰国，您将能够以自己的名义购买 1 莱的土地（1,600 平方米）。您将需要一位律师，协助和指导您准备相关文件完成土地交易。所以在您将任何资金汇入泰国前，请先咨询律师。

2、以配偶的名义购买

许多移居芭堤雅的单身男子最终和泰国女子结婚。吸引他们的是以其妻子的名义购置物业，可以避开在泰国对外籍人士购买房产的种种限制。如果 100% 肯定夫妻二人将从此幸福地生活在一起，那么以这种方式拥有物业应该没有问题。然而需要注意的是，如果婚姻破裂，该物业将属于泰国妻子，而且仅属于妻子。如果分手，丈夫肯定会失去物业。

因为为了能使泰国妻子以她的名义购置物业，她的丈夫将事先赠与她金钱购买它。物业的房产证（称为“Chanote”）上最终只会有她的名字，因此物业将是她的，一切以她的意愿行事。婚前协议在泰国是无效的。

一旦夫妻二人其中一位去世，物业会如何处理也是需要面对的问题。如果丈夫先去世，妻子没有义务将物业没有义务将物业按丈夫的意愿赠与遗嘱受益人。如果妻子比丈夫先离世，丈夫有可能在她死后最终无家可归，除非丈夫是妻子的遗产受益人。

总而言之，大多数律师会建议外籍人士保护自己，不要用这种方法购置物业。毕竟婚姻有风险，投资需谨慎。

3、购置租赁期为 30 年的土地上的物业

虽然泰国不允许外籍人士购买土地的所有权，但他们能够租用 30 年。然而，大多数国内买家并不热衷于租赁期满后什么都没留下，所以会要求较长的租期。有些泰国卖家会尝试向他们保证，这种短期租赁很容易延长，只需支付象征性的金额就可以有额外 30 年的租赁期，再加另一个额外的 30 年。

但不幸的是，任何关于 30 年租赁期在第一次期满后可以延长的租赁协议，将不具有法律效力 。而 续约的承诺只有在原合同还剩三年或以下期限时才会依法强制执行。 因此，以优惠的租金续约的可能性将完全取决于出租人的信誉——也就是当租约续期时出租人是否已改变。那时，出租人可能已将土地的所有权出售，或者可能已经传给他或她的亲人。

4、成立泰国公司进行购买

成立有限公司购买别墅、排屋等，要谨记 这个公司必须有 51% 或以上的股份由泰国国民持有；海外人士不能持有半数或更多的公司股份。

这个方案同样存在问题，那就是产权不够明晰，很可能存在一定的隐患。