Airbnb 在马来西亚快速增长，真相是什么？

Airbnb 是假期租赁、寄宿家庭或短期住宿的代名词，它在马来西亚非常受欢迎，以至于它成为整个假期租赁市场的代价。

这个市场上可能还有许多其他公司，分别是 Booking.com，Agoda，Expedia，TripAdvisor 和 OYO，但 Airbnb 特别是在马来西亚取得了惊人的增长。在 2018 年 7 月，该公司在马来西亚的来宾人数同比增长 99%，达到 200 万名用户。

2018 年 11 月，Airbnb 宣布其网站上马来西亚的挂牌数量为 44,000，同比增长近 60%。这些统计数据使马来西亚成为东南亚增长最快的市场。

借助这些数字，炒作以及行业中异常值的成功案例，许多房地产投资者纷纷跳上 AirBnB 浪潮，以期获得更好的回报。

此外，由于在高端市场上很难找到租户，Airbnb 已成为房地产投资者的救星。

这种相对较新的现象的前景是如此之好，以至于亚航，OYO 和凯悦这样的大公司都加入了竞争。曾经专门服务于酒店市场的其他平台，例如 Agoda，Expedia 和 Booking.com，现在也正在积极建立度假租赁网站。

简而言之，Airbnb 运行良好。它的未来和它所经营的市场将如何发展？

一、更深入地了解 Airbnb 的数字

当您查看马来西亚 Airbnb 的数字时，会发现一副乐观的景象。上市数量同比增长 60%，200 万访客，是东南亚增长最快的市场，这一切都在尖叫着增长。

但是，当您深入研究时，就会出现另一种情况。例如，Airbnb 的增长率已经大幅下降。2017 年 7 月，挂牌量同比增长 130%。2016 年访客人数增长 231%。

2017 年 8 月，Airbnb 报告称，房东的平均年收入为 RM5,569。一年后，AirBnB 的平均房东年收入为 RM5,200，减少了 6%。

2018 年 6 月，eMarketer 发布了一份报告，确认 AirBnB 的下降速度不仅是马来西亚独有的，而且也在美国发生。该报告指出，AirBnB 只会在“到 2021 年在美国增加 610 万用户，远低于此前预测的 1760 万用户。”

eMarketer 指出增长平台处于稳定状态的原因之一是来自其他平台（如 Expedia）的竞争以及安全和隐私问题。

在 2018 年 11 月的某个时候，摩根士丹利（Morgan Stanley）在其 Alphawise Survey 中还发现，Airbnb 的增长处于平稳状态。他们列举了下降趋势的类似原因，但还补充说，Airbnb 可能已经变得太大而无法实现高增长。根据该报告，用户频率也下降了 10%。

二、多年来 Airbnb 价格下跌

2015 年在 Airbnb 上托管时，收益率高达 15%，令人赞叹。到 2017 年，平均收益率下降到 8%，而在 2018 年，收益率显着下降。

在 2018 年，一些最好的 Airbnb 超级房东都抱怨入住率较低。最大的担忧是；尽管价格下降，但入住率却在下降。

2015 年至 2018 年间马来西亚发生了什么？Airbnb 的惊人增长发生了。

2015 年的房源数量约为 5,000。到 2017 年 7 月，Airbnb 上有 18,000 个活跃房源，到 2018 年 11 月，有 44,000 个房源。

在 2017 年至 2018 年期间，争夺预订的房东之间的竞争加剧，价格大打出手。房主们每晚要花 300 令吉来租一间大小适中的一室公寓，而现如今每晚只需要付 100 令吉。

我们认为，Airbnb 通过鼓励更便宜的价格加剧了这一问题。当新房东在 Airbnb 上列出他们的房产时，它将为公寓提供“建议的价格”。这些价格通常比主机要盈利才能收取的价格要低得多。

房东之间激烈的价格竞争愈演愈烈，但在来自 Expedia，Agoda 和 Booking.com 等其他在线旅游平台的强劲竞争中，Airbnb 仍在争取更低的价格，以争取增长。

尽管以上各方面都在争先恐后，但在背景下，马来西亚游客人数的增长在 2018 年有所下降，马来西亚旅游部将其 2020 年游客人数的预测从之前的 3600 万下调至 3000 万。

尽管拥有一些世界上最好的旅游胜地，但马来西亚仍落后于泰国邻国，部分原因是政府的不努力，有很多方面需要改进，但这是一个单独的问题。

Airbnb 东南亚公共政策负责人 Mich Goh 在去年 11 月的媒体简报中提供了许多投资者可能忽略的重要信息。她透露，马来西亚的房东一年租 19 套房，可赚取 5,200 令吉。

对于“典型房型”，每月的费用为 RM433。假设您是 Airbnb 房东 5% 的前十名之一，而您的收入是这一数字的 10 倍，则每月为 RM4,333，可观的利润。但是，如果您必须进入前 5% 才能获利，那么获利壁垒就太高了。

三、巨人进入

Airbnb 最初是一个平台，使人们能够在自己的公寓中拥有额外的空间来接待客人。它为这些人提供了实质性的帮助。随着时间的流逝，在马来西亚的背景下，它已经发展成为一个商业企业，创造了许多 企业家 。

一些已经成长为受人尊敬的运营商，拥有超过 100 套公寓。这些运营商不仅要应对更低的价格和利润，还需要数十亿林吉特支持的众多巨头进入这个利基市场，该市场曾经是只有一两次上市的业主的领域。

OYO 是印度最受欢迎的酒店客房聚合商，它正在积极筹集房屋股份清单。OYO 最初专注于经济型酒店，似乎在家庭共享市场上看到了巨大的潜力。在总约 70 亿令吉的资金支持下，这家巨人有能力吸收低价带来的冲击并留在这场游戏中，直到市场发生一些合并。

去年，Tune 集团与 ECM Libra 的合资企业 Tune Plato Ventures 收购了马来西亚房屋共享运营商 Sub-Home Management 50% 的股份。

最近，Hyatt House 开始在 Mont Kiara 运营。凯悦酒店是全球最大的连锁酒店之一，年收入达 190 亿林吉特。

四、结论

所有这些动态将在未来几年内将极大地改变马来西亚房东的格局。价格下降的压力已经使一些 Airbnb 最好的超级房东退出，并可能继续给其他房东施加压力。

我们认为，确保其房东保持盈利符合 Airbnb 的最大利益。获利能力下降会导致房屋的质量下降，从而导致体验下降。这将最终挑战未来的增长。

Airbnb 还必须应对日益激烈的竞争。在线旅行社，如 Expedia，Agoda 和 Booking.com 都在积极竞争线上用户，而 OYO，Hyatt House 和 Tune Group 正在为 Airbnb 开辟新战场。这些公司拥有财务资源和消费者基础来创建自己的平台（OYO 已经拥有自己的平台）。

小型运营商可能会发现自己陷入了数十亿林吉特运营商之间，并可能最终合并。

最大的机会是单一上市公司。这些运营商提供个性化体验并发挥马来西亚所能提供的最佳能力的能力远远超过大型公司所提供的千篇一律的服务。

最后，Airbnb 可以追溯到其根源–房东直接与客户接触并与客户建立牢固的关系。