看涨情绪席卷澳洲房市

经济学家们曾预测，在疫情席卷澳大利亚时，房地产价格将暴跌 10% 甚至更多；现在，他们不得不推翻这些预测，预测澳大利亚房产在未来几年内将获得 5%-15% 的收益。政策制定者已经从担心价格暴跌转为警惕过度亢奋。

上周六在距离悉尼市中心约 2.5 英里的 Forest Lodge 举行的一场拍卖会被捕捉到了看涨情绪。大约 30 人参加了拍卖。竞拍者从年轻的专业人士到中年人，被拍卖的维多利亚风建筑以 240 万澳元（1160 万人民币）起拍，然后以 1 万澳元、5000 澳元的速度加价，直到以 274 万澳元（1325 万人民币）落槌成交。

随着低利率助推资产价格，其他国家也出现了这种动态。虽然房市走强对经济复苏是个好消息，但进一步的收益有可能助长泡沫，而泡沫注定有一天会破灭，留下一地的坏账。

澳大利亚银行的贷款账目是世界上抵押贷款风险最大的银行之一，四大银行的住房贷款相当于全国约 2 万亿澳元国内生产总值的 75%。据统计局估计，6 月季度全国住宅价值为 7.1 万亿澳元，当时各省会城市的加权平均价格比上年同期上涨 6.2%。

盛况的背后，是澳洲以前从未见过的利率水平。根据经纪公司 Mortgage Choice Ltd. 的数据，澳大利亚全国四大银行中有三家提供低于 2% 的固定利率抵押贷款 ，汇丰控股有限公司提供 1.88% 的利率。这得益于澳大利亚储备银行（RBA) 将利率降至 0.10%，以及旨在降低整个经济的借贷成本的债券购买和银行贷款计划。

"我想没有人认为我们会走到现在这个地方，"Mortgage Choice 的首席执行官 Susan Mitchell 说："刺激措施过多，我有点担心价格会飙升。"

RBA 的建模发现，即使在经济收缩 20%、失业率飙升至 20% 的情况下，银行仍不会违反最低审慎资本要求："大型银行倒闭的可能性非常低。"

RBA 已经明确表示，降低失业率是其目前的首要任务，而不是担心资产价格。行长 Philip Lowe 表示，没有人口增长 -- 国际边界仍然关闭 -- 改变了住房市场的动态，他认为房价不可能出现不可持续的上涨。

然而，如果情况发生变化，也有一些工具。"从近几年的经验来看，我们知道宏观审慎工具可以以稳定的方式抑制债务的增长。所以这是一个我们正在仔细观察的问题，但我目前并不特别担心。" 他在周三澳大利亚人 2020 年战略论坛的一个小组讨论中说。

相比之下，在新西兰，尽管经历了一个世纪以来最严重的经济衰退，但一些地区的房价仍录得两位数的涨幅，经济学家们预计，贷款与估值比例的限制将在明年年初实施。

澳大利亚金融咨询公司的首席执行官 Fiona Guthrie 担心，更多的人最终会发现自己将因更容易的融资规则而面临财务压力。

"较弱的贷款标准意味着人们将尽可能多地负债，" 她说："将借款人推向边缘，可以获得巨大的利润。"

然而，就像经济复苏的不均衡性一样，住房市场的力量并不一致。许多住在悉尼和墨尔本内城公寓的人正在寻找更多的空间。

"病毒已经成为变革的催化剂，我们正在重新塑造我们的家园，重新思考我们想要居住的地方，" 房地产代理 McGrath 有限公司的首席执行官 John McGrath 说。

其结果是租金和公寓价格的崩溃 -- 由于公寓楼仍在建设中，未来还会有更多的崩盘。这不太可能伤害到澳大利亚的银行，在最近一段时期的过度建设之后，这些银行已经不再给开发商房款。

还有一些人因为在疫情中失去了工作，还在延期还贷。当这些被缩减和贷款假期在明年某个时候结束时，他们可能会被迫出售资产。

世界冠军风筝冲浪手 Ewan Jaspan 是那些搬到更大的房子的人之一。在墨尔本的一个时髦的圣基尔达公寓里住着，外面的空间有限，这并不理想，所以他和女友来到了处于热带的昆士兰。最初的计划是呆两三个星期。

"反正很多人都是远程工作，我为什么要在城市里的小公寓里？住在海边有花园的大房子多好。" 他问道。