关于 2021 年美国商业地产的 10 个预测

一、疫情对商业地产的影响将更加明显

2020 年底美国媒体的一个共同主题是：“我们经历了可怕的一年，2021 年对我们来说都会更好。”这句话未必对每个人都适用。历史已经证明的是，不良资产销售不会与经济衰退的开始同时出现。在政府援助之后，借款人和贷款人可能会在今年上半年继续希望摆脱问题。然而，这个群体中的一些人将无法坚持下去，尤其是那些受打击最严重的阶层。整个酒店和零售业的不良销售将在年底增加，但不太可能达到与大衰退相当的不良水平。

二、这些资产类别将成为赢家

随着零售、酒店和办公价格下降 5% 至 10%，工业、数据中心、生命科学和单户住宅将继续增值。利好行业的交易量可能仍将低于正常水平，这将支持投资者竞争加剧带来的更高定价。

三、在家工作仍在继续

虽然困在家里的上班族正在经历疲劳、孤独和难以平衡工作与家庭生活，但公司至少在 2021 年上半将继续实行在家工作的政策。因此，一些公司，主要是大型组织，如果有能力的话，将缩小他们的办公面积，作为一项节约成本的措施。根据 CoStar 集团的数据，企业租户在 2020 年第二和第三季度在写字楼市场上投入了创纪录的 4200 万平方英尺的空间。这一趋势可能会持续到 2021 年。

四、整个 2021 年，利率将保持在低位

美联储很可能在货币政策上保持宽松，在整个 2021 年保持短期利率低位。其刻意采取的行动应该共同为商业借款人和经济持续复苏提供一个有利的背景。

五、主要城市的人口将继续下降

纽约市、芝加哥、旧金山、洛杉矶等地的人口将继续减少。即使在疫情来袭之前，大城市房价就已经变得昂贵，租金远远超出了美国中等收入人群的承受能力。在家工作的政策和公共卫生的关闭进一步加速了这些大都市的人口外流。人们正在寻找能提供更好的生活方式、更低的生活成本和更好的天气的城市。一些增长型城市包括德克萨斯州的奥斯汀、北卡罗来纳州的罗利、田纳西州的纳什维尔、犹他州的盐湖城和北卡罗来纳州的夏洛特。

六、郊区成为热点

疫情正在加速美国郊区房地产市场的增长，尤其是阳光地带市场。虽然几年前可能很难相信，但千禧一代正在引领一场伟大的城市外迁。他们结婚、生子，发现市中心的公寓狭小且不安全，尤其是在流行病使所有人都被困在家里的情况下。这些家庭正在寻求更多的空间、负担能力、更好更实惠的教育、接触自然和社区联系。

七、企业发展情况不均等

正如历史上任何一种大流行病一样，最低的社会经济阶层受到的影响最大。在 2021 年，有利于某些行业和经济群体的 K 型复苏会出现。在这种情况下，我们会看到亚马逊、谷歌、家得宝和沃尔玛等公司受益，而母婴店、当地餐馆和其他服务型职业则会滞后 。科技财富将达到历史最高点，而低收入的蓝领工人将受到最大的影响。这种不平等将在商业地产中尤为显着， 小店面的空置率将到达史无前例的程度，并对租金价格施加继续下行的压力。

八、负担得起的住房仍然是一个问题

即使在 COVID-19 之前，数百万美国人就缺乏安全和负担得起的住房。由于这一流行病，这一问题更加严重。2021 年的挑战将是 C 类公寓的拖欠率增加。C 类公寓的居民受到的冲击最大，因为有较大比例的居民受雇于酒店和餐馆等服务经济行业。

九、环境、社会和公司治理（ESG）投资步入聚光灯下

这场大流行使之前存在的结构性趋势重新焕发了活力，比如更加注重可持续性。可持续发展已经成为经济体和企业的核心角色，并将推动 2021 年成为绿色复苏和可持续金融的一年。拜登在美国总统大选中的胜利将支持这一转变的进一步动力。根据 IEA 的数据，2019 年在建筑、交通和工业领域的节能投资总额为 2400 亿美元。这一趋势在 2021 年只会加剧，因为机构商业地产投资者将要求跟踪 ESG 举措。

十、另类资产崛起

私人房地产的风险暴露将在资产配置者中增加，因为它在不平衡的复苏中提供了弹性。根据 Prequin 的说法，"高股票估值和许多政府债券的负收益率预计将推动更多投资者转向另类资产 "。任何严肃的资产管理人或财富顾问都会增加对私人房地产的风险敞口， 重点关注工业、医疗保健和数据中心。