世邦魏理仕：2020 年全球商业地产投资额下降 31%

全球房地产咨询公司世邦魏理仕本周报告称，商业地产投资已开始逐步复苏。第三季度全球房地产销售额环比增长 23%，达到 1470 亿美元。按年计算，第三季度全球投资额下降 48%，年初至今下降 31%。

亚洲地区的投资者情绪大增，COVID-19 感染率有所缓解。欧洲部分地区也是如此，但最近法国和意大利等国的感染率再次升高，有可能破坏复苏。在美洲，尽管经济普遍复苏，但投资者仍处于价格发现和风险规避期。

一、美洲地区

美洲地区的投资额按季度增长 30%，达到 640 亿美元，回到了 10 年前的水平。美国占该地区投资活动的 96%。然而，美洲地区第三季度同比下降 59%，年初至今下降 44%，是全球三个地区中下降幅度最大的。美洲地区连续第二个季度没有实体层面的交易。
 
第三季度，在多户型投资季度环比强劲反弹的带动下，所有房地产行业的活动都有所增加。由于需求和收入前景相对稳定，自 2017 年以来，多户型一直是美洲地区最受欢迎的资产类型。从年初至今，工业与物流的投资额下降幅度最小，为 25%。多户型和工业资产的定价迅速恢复，因为它们受到低迷保护的追捧。投资收益率也保持稳定。
 
另一方面，由于纽约和旧金山等城市市场写字楼的长期使用情况仍存在不确定性，写字楼的季度环比反弹幅度最小（9%）。该行业在美洲总投资中的份额从 2019 年的 25% 下降到第二和第三季度的 23%。酒店和零售业受到的影响最为严重，年初至今的投资额分别下降了 73% 和 46%。

二、欧洲、中东和非洲地区
 
第三季度，欧洲、中东和非洲地区的投资额环比增长 11%，达到 570 亿美元，但与去年同期相比下降了 37%。年初至今的交易量下降了 11%，是全球三个地区中降幅最小的，原因是第一季度的交易量创下了历史纪录。该地区约有一半市场出现反弹，而另一半市场则进一步放缓。
 
英国、法国和爱尔兰推动了该地区第三季度的投资反弹。在住宅和工业部门强劲增长的推动下，英国投资额季度环比增长 104%。德国（+10%)、瑞士（+26%) 和比利时（+41%) 年初至今的投资增长强劲。然而，包括荷兰和瑞典在内的一些市场的投资活动仍然低迷。最近 COVID-19 案件的再次出现，对该地区的复苏构成了严重威胁。
 
从行业层面来看，工业与物流（季度环比增长 60%）和办公楼（季度环比增长 20%）引领了该地区的投资反弹。值得注意的交易包括普洛斯以 13 亿美元收购嘉民集团在中欧和东欧的物流投资组合。工业品收益率维持在历史低位。巴黎和汉堡等市场的写字楼收益率正在下降，因为企业为应对英国脱欧而向英国以外的地区扩张。
 
住宅在总投资中的份额在大流行期间增加了 4%。随着欧洲可投资住宅库存的增长，这种增长应该会持续下去。零售业的投资降幅小于预期（同比 -17%），占总交易量的 16%。德国、瑞士和英国对零售资产的需求仍然出乎意料地健康。酒店投资量同比下降 68%，主要是由于持续的旅游限制。

三、亚太地区
 
亚太地区投资额季度环比增长 38%，达到 260 亿美元，领先全球所有地区。第三季度的投资额同比下降 27%，比第二季度的 41% 有所改善。尽管如此，投资者在疫情期间仍然越来越有选择性和战略性。
 
韩国、印度引领了该地区第三季度的复苏。韩国在病毒遏制和经济重启方面表现尤为突出。尽管 COVID-19 感染率持续走高，但印度 -- 全球首选的外包目的地 -- 仍然是首要投资目标。例如，Brookfield 最近以约 20 亿美元的价格从印度开发商 RMZ 手中收购了包括联合办公业务在内的一个办公组合。这是印度历史上最大的房地产交易。据报道，黑石集团还将在印度购买价值 20 亿美元的办公和零售资产。
 
年初至今，投资额趋于稳定，中国（-26%）和日本（-15%）的投资额降幅相对较小。但香港、新加坡和澳大利亚等更依赖国际资本流动的市场，则面临更严峻的挑战。它们的复苏轨迹将与疫苗的研发密切相关。
 
第三季度工业投资额同比增长 66%，领跑所有地产行业。工业投资占总投资额的比重从疫情前的 12% 跃升至第三季度的 23%，反映出物流需求的有力世俗转变。写字楼仍占总投资额的绝大部分。写字楼投资额较第二季度增长 30%，同比下降 26%。投资者仍然对首尔、上海、北京、悉尼和东京等高度发达的城市最有信心，这些城市在低迷时期都吸引了较大的投资份额。
 
零售业投资额同比下降了 70%，而酒店投资额下降了 65%。这两个行业为投资者提供了巨大的折扣机会，一旦疫情结束，消费支出和旅游业将有长期增长潜力。
 
四、商业投资预测
 
在 COVID-19 疫苗上市并推广之前，全球房地产投资预计将继续温和复苏。由于今年不太可能出现这种情况，世邦魏理仕估计第四季度投资仍将相对疲软，导致全年下降约 38%。这比上一次全球经济衰退时要好，当时 2008 年全球投资下降了 58%。
 
随着疫苗研究的推进，预计 2021 年全球市场将迎来正常化。利率和国债收益率将保持在低位，使商业地产在回报上具有优势。资本瞄准房地产的热情依然高涨。今年推迟资本部署的投资者将在 2021 年及以后寻找风险调整后的机会或采取不同的策略。