2021 年新加坡房屋集体销售是否会重新火爆？

新加坡上一次 2017 年至 2018 年年中的房屋集体销售热潮仍然让人记忆犹新，在短短几年后听到这个市场可能会复苏的消息可能会让很多人感到惊讶。

这次可能包括集体销售和其他用于发展目的的私有房产销售。

虽然这给潜在的集体销售项目的业主带来了希望，但很可能引发政策制定者的不安，他们在 2018 年仅仅为了应对私人住宅和土地价格的不断攀升就不得不在同年 7 月实施了降温措施。

立即准备

2018 年上半年，房屋集体销售市场依然强劲，有 103 亿新元（503 亿人民币）的销售价值，但在 2018 年 7 月降温措施收紧后，下半年销售价值骤降至仅 4.13 亿新元（20.17 亿人民币）。2019 年住宅整装销售进一步放缓至 1.74 亿新元（8.5 亿人民币），但 2020 年改善至 7.08 亿新元（34.58 亿人民币）。

配合 2018 年 7 月实施的降温措施，住宅用地的政府土地销售（GLS）从 2018 年确认清单上的 4335 个单位削减到 2019 年的 2875 个单位和 2020 年的 1930 个单位。

虽然 2018 年至 2020 年的土地销售总量有所下降，但私人住宅一手销售市场走强，2018 年新房销售 8795 套，2019 年上升至 9912 套，2020 年上升至 9982 套。 随之而来的是由已建成和未建成的私人住宅组成的未售库存，从 2019 年第一季度的 37,799 套的峰值稳步下降到 2020 年第四季度的 24,341 套。项目逐渐售罄的开发商，其未售库存正在下降，许多开发商已经开始寻找土地，以补充其土地储备。

目前的市场状况有利于更多的房屋集体销售

2020 年强劲的私人住宅销售势头已延续到 2021 年，1 月份售出的 1632 个新单位反映了这一点，这是 8 年来 1 月份的最高销售记录。继 2020 年市区重建局住宅价格指数上涨 2.2% 后，预计今年私人住宅价格将以更稳健的步伐上涨。持续健康的销售将导致未售库存进一步下降，到 2021 年下半年可能降至 2 万套以下。2021 年上半年住宅 GLS 依然低迷，确认名单上的私宅供应量仅有 1015 套。

2020 年 10 月，15 家竞标者争夺 Tanah Merah Kechil Link GLS 地块，该地块的最高出价为每平方英尺每地块比例 930 新元，这是自 2017 年 7 月实龙岗北大道 1 号 The Garden Residences 地块发现 16 家开发商激烈争夺以来，参与竞标力度最大的一次。对 Tanah Merah Kechil Link 地块的浓厚兴趣可能表明了对住宅用地的需求正在增长。下一次 GLS 住宅招标收官将是 2021 年 4 月 27 日的诺森伯兰路，随后是 5 月 25 日的宏茂桥大道 1 号，5 月 25 日的 Tengah Garden Walk 行政公寓地块和 6 月 29 日的 Jalan Anak Bukit。

面对健康的交易量、不断上涨的价格、不断下降的未售存货以及有限的可供销售的住宅用地，开发商唯一的办法就是考虑在私人土地销售市场上提供的土地。 自 2020 年下半年以来，住宅整售地块的需求已经回升，导致许多地块被出售。

优化和挑战

自 2020 年最后一个季度以来，JLL 资本市场团队收到的来自开始探索或已经处于不同阶段准备集团销售的项目的询问明显增加。这些项目大多是在 2016-2018 年上一个整售周期中未成功的项目。随着土地供应的短缺，以及开发商更浓厚的兴趣，许多潜在的房屋集体销售业主正在探索是否是再次尝试的合适时机。

然而，本轮 房屋集体销售的结果将受到几个重要因素的影响。2018 年 7 月实施的降温措施包括 5% 的不可减免的额外买家印花税（ABSD），适用于所有住宅土地购买。购买住宅土地的开发商现在必须将此因素纳入其土地价格计算中，这可能会软化潜在的整块销售土地的报价。此外，可扣除的 ABSD 已提高至 25%，这增加了大型项目开发商在印花税期限内无法完成的风险。

市建局还将中环以外的非土地住宅项目的平均单位面积由 70 平方米提高到 85 平方米，在一些特定地区，还提高到 100 平方米 ，这影响了开发商的单位定价，因为单位面积越大，每平方米的价格就越低，以保持住房单位的绝对价格在可承受范围内。其结果是，整块销售用地的报价可能不像过去那么乐观。

对 2021 年的预期

2021 年伊始，不少地皮已开始准备集体销售并投放市场。除此以外，其他可能考虑集体销售或已在准备过程中的发展项目有西班牙村、汤臣倍健、丽港公园、Cashew Heights 等。

位于黄金地段以及其他地段的大、中、小地块的业主有可能在 2021 年尝试整块销售。然而，较大的地块需要更多的时间来获得业主的共识，而开发商仍然注意到 25% 的 ABSD 所带来的风险增加，可能会在出价时更加谨慎，以考虑更大的安全系数。这在满足业主的价格预期方面可能具有挑战性，从而影响大型地块的成功机会。少于 200 个单位的中小型开发项目成功的机会更大，因为它们可以更快地组织销售，而且绝对地价也更容易被开发商接受。最终，成功的集体销售很可能是那些定价切合实际的项目。

在本周期内， 集体销售的规模和持续时间取决于 2021 年下半年的全球售楼处供应量 ，以及市场上升趋势是会持续还是被降温措施打断。虽然我们预计今年的期房销售市场将重燃战火， 但与 2017、2018 年的热销周期相比，其规模可能不大，这对市场来说可能是一个更健康、更积极的结果。