马来西亚：2020 年 5 大房地产市场趋势

马来西亚国家银行的最新贸易数据显示，马来西亚的经济增长已从 2019 年第二季度的 4.9% 放缓至第三季度的 4.4%。

在经济不景气和工资增长停滞的情况下，以下是我们对 2020 年马来西亚房地产市场的五项预测：

一、吉隆坡：KLCC 的高端物业将是第一个受影响的地区

KLCC 吸引了外国投资者、投机者和富裕的当地人，是全球经济的良好晴雨表。它还吸引了相当大的外籍人士社区，他们在这里以公司或个人租赁的形式租赁物业。

因此，这里将是经济停滞不前、外派人员大量返回本国后受到冲击的第一个部门。这是因为，即使有这样的租户，这些高端物业的业主也几乎无法偿还抵押贷款，从而导致现金流为负。

如果发生裁员，由于房东面临收入损失且仍需偿还抵押贷款，外籍租户池的流亡将是双重打击。

那些面临困难的人将被迫转移财产。从历史上看，2008 年的危机见证了这里房地产的转售价值下降了约 15% 至 20%。

房东的一种解决方案是将其房屋改建为 Airbnb 单位。再说一次，短期租赁市场竞争非常激烈，不再像以前那样有利可图。

当前在线酒店预订网站和 Airbnb 之间存在价格战，导致此类房产所有者的利润微薄。

二、吉隆坡：供应过剩使租金更具吸引力

根据马来西亚国家财产和信息中心（NAPIC）2019 年上半年的数据，全国共有 540078 笔未售住宅物业，价值 372.29 亿令吉。仅吉隆坡就有 4,731 个单位，价值 4,599.3 百万令吉。

市场上的供应如此之多，那些想买第一套房子的人可能想租房。根据最近的《2020 年预算》，政府宣布了一项租金自给（RTO）计划，针对那些无力支付最初 10% 的首付来购买房屋的人。

在 RTO 中，政府将与金融机构合作，帮助人们购买价格高达 50 万令吉的房屋。运作方式如下：购房者与开发商签署租赁协议，部分租金将转换为购房者的押金。第一年后，购房者可以选择根据租赁协议签订时确定的价格购买房屋。

五年后，开发人员将要求购房者签署《 销售与购买协议》。

在此方案中，政府将对开发商与金融机构之间以及金融机构与买方之间的转让工具提供印花税豁免 。

三、马来西亚依斯干达、吉隆坡和槟城地区

2019 年马来西亚依斯干达到槟城的中高端物业销量不错。这有助于减少房地产市场的负担，从而改善开发商之间的现金流。

这些投资者现金充裕，这对房地产开发商来说是福音。

四、马来西亚依斯干达，吉隆坡，雪兰莪和槟城：经济适用房需求继续

虽然政府已宣布各种计划，例如经济适用房基金和青年住房计划，但螺号网相信，马来西亚的年轻人会着重通过房屋所有权运动（HOC）从私人开发商那里购买。充分利用 HOC，因为青年人可以获得符合印花税豁免的合格物业 10% 的折扣。

这是因为土地是国家事务，马来西亚政府可能难以在马来西亚实施此类计划。从先前的预算中我们已经看到，当 PR1Ma 无法交付所承诺的 100 万套住房时，购房者如何陷入困境。另一方面，私人开发商则在从事这项业务，并有能力交付这类房屋。

缺乏一个政府机构来带头推动可负担房屋领域的发展也使问题复杂化。一个政府机构可能未与另一政府机构沟通协作。此外，州或政府对廉价住房施加的限制可能会影响房产将来的资本增值。

这是针对那些不想参加 RTO 计划但选择自己拿出 10% 首付的人，购房者可能想 与配偶或其他人一起申请 共同住房贷款 。合并财务将增加购房者获得贷款批准的机会。 

选择住房时，购房者应用 5C：检查总体规划、交通总体规划、政府的预算分配以及经济驱动因素和创造就业机会。

五、来自政府的令人困惑的信息可能会导致外国投资者的“观望”情况

为了减少悬置，《2020 年预算》现在允许外国人购买价格超过 60 万令吉的已建成和未售出的单位。随后，住房和地方政府部长 Zuraida Kamaruddin 澄清说，从 2020 年开始仅实施一年。（之前最低购买价格的标准是 100 万令吉）

但是，每个州都有权实施自己的最低购买价格，这使政策实施变得困难。此外，参与此类申请的 Mm2H 代理商表示，马来西亚的第二家园（Mm2H）申请人现在无法再进口汽车，并且将需要房屋部的额外批准。

他们说，这导致第二家园计划处理时间更长，这就向外国投资者发出 令人困惑的信号。不少投资者可能会采取观望态度，直到情况明朗为止。