电子商务销售加速 2022 年美国工业地产租赁和销售价格上涨

根据CommercialEdge的Eliza Theiss，美国工业市场继续火爆，但没有任何地方像南加州那样，电子商务的需求使已经白热化的市场持续升温。库存比以往任何时候都紧张，工业发展用地的短缺和投资者对该地区的主要兴趣，南加州的工业资产价格飞涨。

此外，由于南加州的工业市场难以满足需求，预计开发商和租户将越来越多地将目光投向内陆市场，以满足他们的空间需求，一些市场，如凤凰城，已经经历了这种外溢需求的影响。

新签订的租约比现有合同平均高出13.6%。

CommercialEdge进一步报道，3月份全国工业空间的就地租金为每平方英尺6.47美元，比2月份的租金上涨了2美分，比2021年3月的数据高出4.4%。在过去的12个月中，新签署的租约比原地租约高13.6%或88美分，平均每平方英尺7.35美元。

南加州的工业繁荣继续使洛杉矶、橙县和内陆的工业市场在租金增长和占用率方面都处于全国排名的前列。

具体而言，洛杉矶（10.45美元）和内陆（6.68美元）的租金增长最为迅猛，都同比增长了6.8%。橙县紧随其后，同比增长5.2%，使其平均租金达到每平方英尺11.8美元，是全国最高的数字。

南加州的现有合同和过去12个月签署的租约之间的租差也是最高的，而中西部市场的现有合同和新签署的租约之间的租差可以忽略不计。

内陆地区的工业空置率收紧至0.7%。

虽然全国工业资产的空置率在3月停留在5%，标志着每月减少20个基点，但对南加州工业空间的强劲需求和增加大量额外空间的困难，继续收紧空置率。

内陆公布的空置率为0.7%，而洛杉矶的空置率为2.1%。同时，橙县与迈阿密和纳什维尔并列，登记的平均空置率为3.4%。作为全国最重要的港口市场之一，新泽西州的空置率为3.1%，而加州中央谷地的空置率为2.7%。

在光谱的另一端，波士顿被大量的旧工业库存所拖累，这些库存不符合租户当前的技术需求。这种供应导致了占用率方面的市场断裂。波士顿1970年以前开发的工业资产的平均空置率为18.2%，而2000年以后建造的资产的空置率仅为3.5%。

凤凰城准备满足南加州的需求溢出，有41.6MSF的工业空间正在建设中

3月结束时，有6.217亿平方英尺的工业空间正在建设中，占现有存量的3.6%，另外还有6.532亿平方英尺（占现有存量的3.8%）的规划。

作为已经经历了来自南加州创纪录的紧张市场的工业需求外溢的市场之一，凤凰城拥有最高份额的在建空间，其4160万平方英尺相当于现有库存的14.8%。凤凰城的工业发展热潮不会很快冷却，因为现在已经有铁锹下地的项目和正在规划的项目占其现有库存的34.7%。

然而，最大的交付市场是达拉斯-沃斯堡和印第安纳波利斯，它们分别完成了450万平方英尺和370万平方英尺，今年第一季度上线的面积超过了5000万平方英尺。达拉斯将继续成为工业领域的头条新闻，因为其5000万平方英尺的在建面积是全国最大的管道。目前处于规划阶段的4170万平方英尺的面积将进一步推动该管道的发展。

41个市场的工业品销售价格增长了50%以上

第一季度以148亿美元的工业品销售收尾，低于2021年第一季度的186亿美元的记录。然而，由于已完成的销售和登记之间的滞后，2022年第一季度可能仍然相当于或超过去年同期的数字。

从定价的角度来看，今年第一季度结束时，全国工业品的平均售价为每平方英尺125美元，比去年同期高出34%。不仅如此，在CommercialEdge覆盖的120个市场中，有41个市场的价格同比增长了50%以上。

在单个市场层面上，芝加哥是面积最大的市场，也是销售量最大的市场，共完成了97笔交易，总金额超过10亿美元。然而，到目前为止，芝加哥的工业部门还没有经历其他市场所观察到的那种价格飙升。具体来说，每平方英尺的平均价格在2019年和2012年之间上升了8.6%，而同期的全国平均价格上升了33%。