德国养老行业在疫情中显示出更强的抵御能力

根据德国联邦统计局（Destatis）的预期，2019 年德国医疗卫生支出超过 4070 亿欧元（4805 亿美元）。2018 年，德国医疗支出占国内生产总值（GDP）的 11.7%，使德国成为欧洲第二大医疗行业，仅次于瑞士。

OECD 报告称，2017 年，德国是仅次于日本的第二大长期护理支出最高的国家。值得注意的是，OECD 的数据显示，德国与下一位的差距巨大。韩国的支出高居第三，但其支出约为德国和日本的二分之一。

此外，《财富商业洞察》的 2020 年研究表明，德国老年人口的不断增长将有助于医疗市场的扩张。

一、老年人口比例不断增长

众所周知，德国是世界上老龄化程度最高的国家之一。据经合组织最新数据显示，2018 年德国 65 岁及以上人口占总人口的 21.5%。美国退休人员协会预测，到 2050 年，德国的老年人口数量将占总人口的近三分之一。

如今，根据德国联邦卫生部 2020 年发布的报告，德国新生儿的预期寿命，女孩为 83.3 岁，男孩为 78.5 岁。

同时，德国老年人不仅趋于长寿，而且更加健康。根据欧盟统计局关于 65 岁以上欧洲人健康寿命年限的数据，德国女性老人有望再过 12 年的健康生活。对于男性来说，这个数字是 11 年，与 2007 年相比有所提高，当时男女的预期寿命都是 8 年。相比之下，瑞典和挪威老年人的健康预期寿命为 16 岁，而在英国，女性和男性的健康预期寿命分别为 11 岁和 10 岁。

二、医疗保健的数字化

将创新技术与医疗服务合并，是德国联邦卫生部的一个关键课程。2019 年德国政府出台了《数字医疗法》（Digitale-Versorgung-Gesetz，简称 DVG），促进了远程医疗的使用，开发新的数字医疗工具和保险覆盖的应用，以及用于研究目的的数字数据收集。

从 2021 年起，德国医疗部门将实施电子病人档案和健康卡 ，这将成为全国技术体系的一部分。 据卫生部报道，从 2022 年起，患者档案将包括疫苗接种、孕产和牙科治疗记录，以及儿童体检记录。

德国政府提高人们对提醒吃药的应用程序的认识。此外，还优先考虑其他能够提高人们生活质量的工具，比如心率监测器，当患者感到不舒服时，可以向医生发送信号。

自 2013 年起，德国公司 Media4Care 就开始为养老院提供平板电脑辅助系统。该系统的目标是让老人更容易与家人和护理人员沟通，并通过与专业医生合作开发的特别设计的应用程序帮助人们保持认知活动。2019 年，德国每三家养老机构就有一家使用该系统。

另一个项目 "智能服务动力" 由欧盟资助，是一个支持物联网（IoT）的辅助生活项目，帮助老年人在自己家中独立生活。该项目的另一个目的是降低医疗费用，因为老年人护理支出的增加早已成为欧洲的讨论点。该项目旨在预防老年人住院的主要原因。

此外，作为联邦政府人工智能（Ai）战略计划的一部分，德国学习如何利用人工智能来改善医疗服务。Ai 将帮助医务工作者诊断癌症等疾病，以及协助筛查和调查。德国政府强调，Ai 永远不会取代人类医生。相反，这一创新将使医务工作者有更多的时间与患者直接沟通。

据估计，欧洲医疗技术市场价值超过 1200 亿欧元，德国是研发最发达的国家之一。来自英国 Sky Medical Technology 公司的 Bernard Ross 预测，欧洲医疗科技领域在未来几年可能会更受投资者欢迎。

三、养老院开发对投资者有吸引力 

投资者认为长期护理设施有利可图，因为 入住率高（平均 90%），需求旺盛。根据高纬环球的报告，北莱茵 - 威斯特法伦州、巴登 - 符腾堡州和德国东部某些地区的养老院的入住率高于平均水平。

德国养老院市场对外国投资者也很有吸引力 ，因为 德国银行即使在疫情期间也在为护理设施提供融资。

与其他类型的房产相比，开发商可以以更好的条件获得老年护理院建设的融资。德国银行通常会对符合最新标准的养老院进行补贴，并提供较低的利率。Tranio Sofia Bulanova 的高级投资顾问报告说，在她最近陪同的交易中，银行在冠状病毒危机期间就发放了贷款，这证明金融机构对养老院投资仍然忠诚。与此同时，由于疫情对全球旅游业的影响，其他类型的房产，例如酒店，处境困难。

养老院是以严格的长期协议（通常为 15-20 年）租给管理公司的。经营者不支付 100% 的未付租金就不能离开。对于业主来说，这种协议构成了一个透明和可预测的租赁业务。另外，护理设施往往由大公司经营，管理着几十处物业。

老年护理设施不会给投资者带来额外的开支，因为管理公司负责水电费、保险费、土地税和维护费。此外，根据德国法律，这些房地产对象在建成后必须有 5 年的担保，如果出现任何问题，开发商有义务提供主要的资本工程。但小的改动，仍由承租经营者负责。

四、养老服务面临的挑战 

尽管前景看好，但德国的医疗行业仍然受到一些问题的阻碍。经合组织预测，在 G20 先进国家中，德国和韩国将 "面临一些最重大的挑战"。这意味着在养老金、医疗和社会护理方面的支出将更大。劳动年龄人口的减少也会对国民经济造成威胁。另一个负面的后果是老年护理行业人手不足：由于工资低和工作强度大，该行业缺乏员工。据德国工会 Verdi 统计，老年护理行业有 20 万个空缺岗位。

老年人的护理服务是由法定和私人医疗保险为人们提供保障的。自 1995 年 1 月起，这种长期护理保险成为强制性保险。然而，它并不涵盖所有护理费用：其余费用由亲属或退休福利支付。此外，自 2017 年起，该保险不仅覆盖了身体残疾的人，还覆盖了那些有情感或心理限制的人，如阿尔茨海默病或其他阶段的痴呆症。然而，长期护理保险只覆盖部分护理费用。病人的亲属必须支付住宿、膳食和额外费用。

养老院仍然是许多德国人的经济负担。通常由入住老人的家庭支付的住宿费用正在上升。最近一次最显著的增长是在梅克伦堡 - 西波美拉尼亚，从 2019 年到 2020 年增长了 78%。

包括 AWO 和 Verdi 在内的一些协会要求保险全面覆盖。德国卫生部长延斯•斯帕恩（Jens Spahn）对此犹豫不决，强调首要任务是实现护理人员的体面工资。德国还没有找到家庭责任和社会责任之间的平衡点。

五、老人护理行业无法幸免于疫情危机

英国市场研究公司 Technavio 报告称，欧洲养老护理市场预计不会受到 COVID-19 疫情的影响。研究表明，2020 年至 2024 年期间，全球养老院服务市场可能增长 49.5 亿美元，年复合增长率超过 3%。

Tranio's рartners 关系经理 Andrey Burak 驻柏林，预计对这类房产的需求将会增长。' 德国的人口正在老龄化，'Burak 说。' 同时，目前这一代老龄化的德国人足够富裕，可以在晚年时租赁私人养老院的公寓。

2013 年至 2019 年，全德国约有 110 亿欧元投资于养老院。去年，养老院的利润率达到 4.3% 左右。据 Terragon 介绍，德国老年人对辅助生活空间的需求超过了供应，等待名单已经成为常态。综合这些因素，德国养老院市场尽管面临挑战，但仍是大流行期间最安全的投资之一。