2021 年亚太物业资产收益率压缩

根据全球房地产咨询公司 JLL 的数据，整个亚太地区的资产收益率在 2021 年将面临进一步压缩，预计各类房地产资产将收紧，主要大都市地区的定价也将调整。 过去四年，亚太地区的利率大幅下降，降幅在 30-250 个基点（bps）之间。

JLL 表示，这一背景为房地产投资提供了有利的环境，也为资本价值提供了支撑，但虽然资产收益率在一定程度上有所压缩，但目前的低利率并未完全被定价。

JLL Research 还指出，虽然澳大利亚、新加坡的债券收益率年初至今回调了 70 个基点，但这些国家的借贷成本仍比 2018 年水平低 60-125 个基点。此外，分析显示，部分市场已经为一些加息定价，投资者对悉尼的租金前景更为谨慎，但对香港的租金触底较为放心。

“低利率环境有利于投资者在亚太地区增加配置，并支撑了整个地区的资本价值。然而，收益率压缩的程度尚未完全感受到，我们确实看到了进一步压缩和价格升值的潜力。”亚太区资本市场研究主管 Regina Lim 说。

对于整个亚太地区的写字楼市场来说，投资者似乎已经为未来五年悉尼、新加坡和香港的利率上升做了一定的定价。2016-2020 年，悉尼的写字楼利差较资金成本扩大了 190 个基点，新加坡扩大了 60 个基点，香港扩大了 20 个基点。JLL 预计，即使利率温和上升，这些城市的写字楼上限利率也将保持稳定。 在东京和首尔，由于债务成本没有显著下降，因此收益率差保持稳定。

此外，在低利率环境下，物流业的收益率可能在未来五年进一步压缩 50-100 个基点，原因是流入该行业的资金增长强劲，需求强劲，以及租约情况持续改善。

JLL 预测， 未来五年，物流资产将成为亚太地区机构房地产投资组合的核心部分，写字楼与物流资产的收益率差距将缩小 。2016-2020 年，随着投资者为分散投资而增加对该行业的配置，物流业的利差比整个地区的其他行业压缩了 60 个基点。

“从地域上看，投资者对悉尼写字楼租金似乎更加谨慎。我们估计，悉尼写字楼收益率利差比其他亚太城市进一步扩大 50 个基点，这可能意味着投资者认为租金可能进一步走弱。如果情况出人意料地向上发展，悉尼的写字楼收益率可能会进一步压缩。另一方面，香港的租金或利率有一些触底的迹象，因为收益率差并没有将未来的利率上升纳入定价范围，”Lim 说。

在其他地方， 日本和澳大利亚的多户型和按建按租的收益率可能会进一步压缩，这与全球模式一致 。根据 JLL 的数据，该资产类别的收益率已经低于其他门户城市的写字楼收益率，因为机构资本寻求对弹性、低波动性行业的风险敞口，以实现多样化。

“作为一个资产类别，多户型可能会变得更具吸引力。在亚太地区，我们预计政府政策激励的结构性变化、中国、日本和澳大利亚新一代的租房者以及低利率将成为催化剂，从而推动对多户型资产类别的投资，”Lim 说。