加拿大工业 CRE 成为投资者的宠儿：租金爆炸式增长

总部位于多伦多的 Granite REIT（GRT-Un-T ） 首席财务官 Teresa Neto 是最近发布了关于 多伦多地区的工业指数报告 。

她说，在线销售仅占 2019 年 11 月加拿大零售总额的 4.4%。相比之下，美国在 2019 年第三季度为 11.2%，在某些欧洲和亚洲国家中则占 15-20%。

“在加拿大，我们在电子商务方面仍然有广阔前景。”

“这将继续推动物流、电子商务和仓储，而且加拿大主要城市正在经历人口增长。每年，我们能够吸引 320,000 至 340,000 外来居民。”

一、2019 年工业租金暴涨

BentallGreenOak 董事总经理兼投资组合经理克里斯蒂娜•亚库奇（Christina Iacoucci）表示，2019 年工业租金“刚刚爆炸”。

例如，多伦多的工业租金增长了 20%。这有助于扩大工业和住宅之间的总回报差，该指数是表现第二好的部门。

Iacoucci 说：“在住宅方面，租金也有所增长，但是人们可以负担的房租与房屋所有权之间将有一个上限。”“在住宅方面正在放缓的另一件事是，新建房屋的需求、压力和变动很大。

“建筑成本飞速上涨，并确实减慢了新的专用租金的开发速度。”

Neto 指出，租金仅占物流公司成本的 5%，而运输则占 30% 至 40%。

她说，通过减少 2% 的运输成本，租户可以承受租金的大幅上涨而不会遭受太多损失。

二、工业发展是一个挑战

Neto 表示，尽管有更多的行业发展愿望，但电子商务正在推动 30% 到 40% 的增长，但由于缺乏土地，这在温哥华和多伦多是一个挑战。她补充说，租金还必须在每平方英尺 10 至 12 美元之间，才能在这些城市获得 5% 的回报。

这导致公司寻求替代品以重新开发为现代工业资产。稀缺的土地也导致 Granite 在美国和德国进行了大部分近期开发。

Neto 认为， 食品和药品的冷藏将是电子商务和仓储增长的下一波潮流 。

她说，荷兰和德国的送餐领导者开始用人工智能做有趣的事情，她相信这也将进入加拿大。

三、重新定位表现不佳的零售网站

Iacoucci 表示，一些表现不佳的零售场所可能会转变为最后一英里的轻工业用地，甚至可能获得更高的租金。

“我认为并非每个站点都适合居住，但对最后一英里的交付有巨大需求。很难找到足够大的地方来容纳这些配送货物中心。”

世邦魏理仕（CBRE） 执行副总裁兼董事总经理乔恩·拉姆斯卡（Jon Ramscar）承认零售场所的重新定位，以及在主要市场的综合用途重建。

但是，他说，这样的举动在二级市场和三级市场中的潜力较小，在这些市场中，零售业绩通常较差。

Ramscar 补充说，零售业正在回撤，因为以前在那里投资的大量资金现在将用于工业。

四、共享办公将继续

在办公室方面，Ramscar 说，共享办公的空间将继续存在。

在 去年下半年 开始重组之前，WeWork 正在以不可持续的速度消耗现金，Ramscar 表示，该领域还有其他公司在运营，由于需求，世邦魏理仕正在与许多公司合作。

Ramscar 说，多伦多市中心的空置率是北美最低的，新建筑的预租率为 80%。由于没有太多可用的办公空间选项，因此共同工作的站点可以填补空白并提供有价值的服务。

五、大型基金经理正在走向全球

小组主持人兼 REALPAC 首席执行官迈克尔·布鲁克斯（Michael Brooks）询问了大型基金管理公司走向全球和多元化的近期趋势。

多伦多的 永明金融有限公司 （SLF-T）合并了 2015 年收购的北美房地产和物业管理公司 Bentall Kennedy，以及去年的全球房地产投资公司 GreenOak Real Estate 的合并，创建了 BentallGreenOak。

该公司目前为大约 750 家机构客户管理着约 630 亿美元的办公、工业、零售和多住宅资产。

Iacoucci 说，这些举措是 Sun Life 为响应机构投资者的需求而做出的。

他们对房地产越来越感兴趣，因为与债券、股票和债务相比，房地产提供了更好的回报，并且他们正在寻求进一步的投资组合多元化。

Iacoucci 说：“如果您在加拿大境内看，只想投资那么多的地点和资产类型。”“我们需要扩大客户范围。”

“我认为像我们这样的许多公司都将这视为能够提供这些全球多元化业务的竞争优势。”

六、在加拿大的外国投资

布鲁克斯说，全球十大房地产投资者中有五位是加拿大人。他询问外国房地产投资进入加拿大的情况。

拉姆斯卡尔说，2016 年加拿大房地产的外国投资中有 70% 是中国人，而去年则有 70% 是德国人。

他指出，加拿大仍然是投资的避风港，并且正在成为更大的技术参与者，因此加拿大房地产的外国需求在多伦多和温哥华仍然强劲，并且在蒙特利尔正在增长。

七、环境、社会与治理

尽管养老基金和主要机构投资者多年来一直在处理环境、社会和治理（ESG）问题并进行报告，但上市公司现在将其作为重中之重。

Neto 在谈到 Granite REIT 时说：“在过去的 12 个月中，我看到了一个巨大的转变，我们的投资者要求越来越多的 ESG 信息。”Granite REIT 的市值为 39 亿美元，在北部管理的资产为 45 亿美元。美国和七个欧洲国家。

“作为工业房地产投资信托基金，这是一项挑战，因为我们的大多数租赁都是三网合一的，租户管理着大部分的能源使用。”

内托说，全球汽车零部件供应公司 麦格纳国际 公司（Magna International）将不会共享信息。麦格纳国际公司是 Granite 最大的租户，占其收入的 40%。但是，它会生成自己的 ESG 报告。

Granite 要求租户提供 ESG 信息，并尽可能多地收集，并将报告其拥有的资源，同时还将资金投入其自身的 ESG 计划。

Neto 说：“当养老基金开始报告 ESG 时，工业投资组合就被排除在外了。”

“如果我们不准备与投资者就 ESG 进行沟通，这对我们来说将是一个问题，我们将限制我们获得资本的机会。这对我们的回报来说是一件坏事。”