欧洲房产市场总体放缓，其中俄罗斯有小幅上涨，西班牙表现稳定；瑞典的房价停滞不前

一、英国的住房市场正在急剧放缓

1.2019 年第二季度，英国经通胀调整后的房价同比下降 1.25%。

如果不考虑通胀，英国的房价看起来仍然是在上涨的。根据 Nationwide 的数据，在截至 2019 年第二季度的数据中，英国平均房价小幅上涨了 0.62%（但经通胀因素调整后实际上下降了 1.25%）至 215,910 英镑（合人民币 1,689,236 元）。这是六年来第二低的同比增长。最近一个季度，实际房价环比增长 0.48%。

截至 2019 年第二季度，伦敦城外是表现最差的地区，房价下降了 1.82%（经通胀调整后为 -3.64%），其次是东南部（-1.61%）和伦敦（-0.67%），伦敦的一些高端地区价格大幅下跌。

英国皇家特许测量师学会（RICS）表示，英国的住房市场今年可能会停滞不前，但长期的住房短缺将阻止价格大幅下跌。预计 2019 年房地产交易将比一年前下降约 5%，这主要是由于英国脱欧公投的政治和经济不确定性，买家采取更为谨慎的立场。

2. 租金收益率 ：伦敦的收益率很低，约为 2.6%。伦敦的公寓成本非常昂贵，每平方米 18,057 欧元。

3. 最新消息： 根据英国国家统计局（ONS）的数据，英国经济在 2018 年同比增长 1.4%，低于 2017 年的 1.8% 和 2012 年以来的最低增速。然后在 2019 年第二季度，英国经济环比下降 0.2%，是自 2012 年以来的首次下降，主要原因是开发商对库存和无协议脱欧的忧虑。

英格兰银行最近将其 2019 年经济增长预期从先前的 1.5% 下调至 1.3%。在 2018 年 8 月将基准利率提高 25 个基点之后，2019 年 8 月，央行将基准利率保持在 0.75% 不变，这是自 2009 年 2 月以来的最高水平。

二、爱尔兰的住房市场迅速放缓

1. 爱尔兰 2019 年第二季度房价同比微升 0.9%

由于英国脱欧的不确定性，爱尔兰的房价增长正在迅速减速。截至 2019 年第二季度，住宅物业价格仅微升 0.9%，较去年同期的 11.46% 的同比大幅下降。实际上，这是自 2013 年第二季度以来的最低增幅。在最近一个季度，爱尔兰房屋价格上涨了 0.35%。

2. 需求现在正在下降，但供应仍在增加

根据爱尔兰中央统计局的数据，在 2019 年上半年，以市场为基础的家庭购买住宅的总数下降了 7.8%，至 17,873 套。2019 年上半年的销售价值同比下降 6.9%，至 51.7 亿欧元。在都柏林，销售数量下降了 9.2%，而同期销售价值下降了 12.2%。

2019 年上半年，新住宅竣工量同比增长 16.8%，达到 9,185 套。

3. 租金收益率：7.18% 的高收益率； 都柏林的公寓成本约为每平方米 2,354 欧元。

4. 最新消息 ：爱尔兰经济在 2017 年 GDP 增​​长 7.2%，2016 年增长 5.1%，2014 年增长 8.3%，2013 年增长 1.1% 之后，于 2018 年增长了约 6.7%。尽管经济前景不确定，但强劲的增长主要是由名义上搬迁到该国的公司（例如 Perrigo Co. 和 Jazz Pharmaceuticals Plc）推动的，该国开放的经济以及相对较低的税收和税收返还率吸引了这些公司。

近期，即便经济运行接近满负荷并且尽管全球环境不确定，但爱尔兰中央银行仍将 2019 年经济预期从之前的 4.2% 上调至 4.9%。

三、俄罗斯住房市场改善

1.2019 年第二季度房价同比增长 1.83%

俄罗斯的房价截至 2019 年第二季度中上涨了 1.83%，高于去年同期的 0.81% 的跌幅，是自 2012 年第四季度以来的第二高增幅。在最近一个季度中，全国房价小幅下跌了 0.41%。莫斯科的价格在 2019 年第二季度同比下降 1.75%，而在圣彼得堡则上涨 9.16%。

在过去的七年中，全国房价下跌了 47%（经通货膨胀调整后）。

2. 俄罗斯的经济现在正在显着改善。

俄罗斯的经济在能源价格下跌以及美国和欧盟制裁的影响下，在 2017 年同比增长 1.6%，2016 年同比增长 0.3%，2016 年同比下降 2.5%，2015 年收缩 2.5% 之后，于 2018 年增长了 2.3%。

通货膨胀现在稳定。根据俄罗斯联邦国家统计局（Federal State Statistics Service）的数据，2019 年 7 月，居民消费价格同比增长 4.6%，为七个月来最低水平，但仍高于央行设定的 4% 的目标。

卢布的汇率从 2013 年 1 月的 30.231 卢布 = 1 美元跌至 2016 年 1 月的 77.175 卢布，跌幅为 63%。到 2019 年 7 月，平均每月汇率为 63.235 卢布 = 1 美元。

3. 租金收益率： 莫斯科和圣彼得堡的收益率都很低，约为 3% 至 4%。莫斯科的公寓成本很高，每平方米约为 11,866 欧元。

4. 最新消息： 在通胀压力放缓的情况下，俄罗斯中央银行（CBR）在 2019 年 6 月将利率下调 25 个基点后，于 2019 年 7 月将其关键利率降低了 25 个基点，至 7.25%。关键利率在 2014 年 12 月达到峰值 17%。根据国际货币基金组织的数据，俄罗斯经济预计今年将增长 1.6%，2020 年将再增长 1.7%。

四、西班牙的住房市场保持健康

1.2019 年第二季度房价同比增长 2.08%

自 2018 年第四季度同比增长 5.25%，第三季度为 2.39%，第二季度为 4.01%，第一季度为 2.37% 之后，西班牙的房价在 2019 年第一季度上涨了 2.08%，同比增长 2.53%。2019 年第二季度房价环比小幅下降 0.15%。

在经历了八年的房价下跌之后，西班牙的房地产市场终于在 2016 年第一季度恢复增长。根据 TINSA 的数据，西班牙的房价从 2007 年第四季度到 2015 年第三季度共下跌了 41.9%（经通胀调整后为 46.8%），连续 31 个季度同比下降。

2. 需求和供应仍然强劲。

根据国家统计研究所（INE）的数据，西班牙的房屋销售继 2017 年同比增长 15.4%，2016 年同比增长 14%，2015 年同比增长 11.5% 后，在 2018 年同比增长 10.3%。交易量持续增长的主要原因是，外国人在沿海以及巴塞罗那和太阳海岸（该国最受海外投资者欢迎的地区之一）等城市购买房屋。大多数外国购房者是英国人、法国人、德国人、比利时人、意大利人和瑞典人。

由于需求上升，建筑活动再次升温。2018 年期间，住宅建筑许可证数量分别增长 10.6% 至 27,584 个单位。

3. 租金和租金收益率：巴塞罗那和马德里的收益率目前处于 4.40% 至 5.15% 的中等水平。 马德里的公寓成本约为每平方米 4,382 欧元。

4. 最新消息： 西班牙的经济继 2017 年的 3%，2016 年的 3.2%，2015 年的 3.6% 和 2014 年的 1.4% 之后，在 2018 年增长了约 2.6%。欧盟委员会预计西班牙的经济今年将增长 2.3%，到 2020 年再增长 1.9%。

五、瑞典的房价停滞不前

1.2019 年第二季度房价同比小幅下降 0.07%

在过去六年中上涨了 44% 之后，瑞典的房价已停滞了五个季度。截至 2019 年第二季度，全国房价指数微跌了 0.07%。但是，这一疲软时期也许已经过去了，最近一个季度，房屋价格比上一季度小幅上涨 0.07%。

2. 供需下降

根据瑞典统计局的数据，在去年下降 1.2% 之后，2019 年上半年，一居室或两居室房屋的销量同比下降 4% 至 24,095 套。

在 2019 年上半年，新建的一到两栋房屋的住宅开工量同比下降 29%，至约 4,369 套，而 2018 年则下降了 18.3%。同样，住宅竣工量也下降了 31%，至 4,598 套。

3. 斯德哥尔摩的公寓成本约为每平方米 6,991 欧元。

4. 最新消息 ：瑞典的经济在 2017 年的 2.1%，2016 年的 2.7%，2015 年的 4.5% 和 2014 年的 2.6% 的年增长率之后，去年增长了约 2.4%。

2019 年 8 月，瑞典国家经济研究所将瑞典的 2019 年增长预测从先前的 1.9% 下调至 1.5%，理由是贸易战升级、英国退欧协议和中东冲突加剧、不确定性增加。