全球房地产市场进入低迷时期

当2020年英国经济因疫情陷入瘫痪时，英国政府曾通过削减购房税来挽救房地产市场。这一临时措施在买家中引发了一次购房热，直接影响是将英国平均价格提高了31,000英镑--这几乎超过了最高节税额的两倍。

这种狂热与30年前的房价暴跌异曲同工，当时对夫妇购买房产的税收予以减免，导致需求激增。随后迎来的暴跌是残酷的，市场花了近九年时间才恢复到以前的高点。

投资银行Panmure Gordon的首席经济学家Simon French表示，住房市场现在也面临着类似的挑战，他预测未来三年房价将下降14%。这将使实际价值回归到2013年的水平。另外一家经纪社预测明年的房价将下降约10%。

不仅仅是在英国，全球房地产市场都出现了与30年前类似的信号。

当时的大输家包括澳大利亚、加拿大和瑞典，近年来都看到房价创下了新的纪录，因为廉价的贷款利率使得即使房价飙升，房屋所有权也成为可能。但现在，随着各国中央银行为冷却通货膨胀而进行的斗争，之前的上涨正面临困境。

贷款利率正在迅速上升，自2008年全球金融危机以来的宽松货币时代即将结束。

研究公司Talking Heads Macroeconomics的创始人、前摩根士丹利经济学家Manoj Pradhan说："现在和那时有相似之处。但是飙升的通货膨胀意味着情况可能会大大恶化。与那个时候相比，债务的总体增长和水平相当高。对利率上升的敏感性是巨大的。"

加拿大

从多伦多的主要机场驱车前往市中心，你会经过一排又一排在宽松货币时代开发的公寓楼。

这与30年前该市由公寓投机推动的繁荣相呼应，这种繁荣突然结束，导致价格暴跌。当时和现在一样，为了应对通货膨胀，利率不得不急剧上升。1990年，抵押贷款利率高达13%，多伦多的住房市场陷入了多年的深度冻结。销售量急剧下降，价格直到1996年才触底，损失超过四分之一的价值。

今天，经济状况有所好转。但是，在经历了几乎没有中断过的25年的价格上涨期后，多伦多看起来又开始摇摇欲坠。根据加拿大国家银行的数据，负担能力与30年前的泡沫时期一样糟糕。加拿大皇家银行的经济部门称这是一次 "历史性的修正"，并称全国房屋转售量的下降幅度可能超过30年前的峰值到谷底。

这次最疯狂的投机活动发生在多伦多附近的郊区和外围城市，当Covid袭击时，人们蜂拥而至，寻找更多的空间。

在安大略省基奇纳和滑铁卢这两个城市，向西开车约90分钟，基准价格在六个月内下降了16%。在奥克维尔和米尔顿这两个较近的郊区，是许多金融行业人士的家，他们的价格下降了14%。

但是，价格仍然大大高于疫情之前的价格，因此可能会有更多的下降。

澳大利亚
澳大利亚的房价在大流行期间出现了大幅上涨，但央行在几个月内将其基准利率提高了250个基点，市场已经进入了逆转状态。

CoreLogic的研究主任蒂姆-劳利斯（Tim Lawless）表示，价值下降的速度比20世纪80年代初和90年代初的经济衰退时期还要快。

该公司的综合首都指数，包括澳大利亚八个首都城市的房屋价值，在过去五个月中下降了5.5%。在1990年代经济衰退的同一时间段，住房价值下降了2.9%。悉尼的情况更糟糕，那里的房价已经连续8个月下跌，现在已经比高峰期下降了9%。

"房地产公司PropTrack的高级经济学家保罗-卡梅伦说："1994年，我们的利率上升得最迅速。"我们看到房地产市场出现了某种程度的两次衰退--一次是在1989年房价上涨之后，另一次是在利率上升之后。目前，我们有这两种情况。"

澳大利亚的一个担忧，也是其他经济体的担忧，是家庭财务状况的紧张。债务与收入的比率为187%，而在20世纪90年代，这一比率约为70%。

Lawless说："可以说，现在的家庭对债务成本比以前的经济衰退时要敏感得多，"尽管他强调经济仍然强劲，就业也是如此。

瑞典

在瑞典也有类似的动态变化。房地产在疫情期间继续繁荣，但在今年利率从零跳到1.75%之后，情况发生了变化。

房价正在下跌--根据一些措施，房价下跌的速度创下了纪录--而高度杠杆化的商业地产公司正面临着利率上升的压力，这与1990年代的金融危机有相似之处。

当时，利率的上升刺破了由放松信贷管制推动的商业房地产泡沫。泡沫破灭后，整个金融业都受到了冲击，使瑞典陷入了一场危机，公共债务和失业率飙升，并迫使政府控制陷入困境的私人银行。

虽然政策制定者担心，但有一些因素可以防止现在的事件以同样的方式失去控制。商业地产所有者的杠杆率远远低于20世纪90年代初的水平，那是一个信贷猖獗扩张的时期。

但与此同时，家庭借贷是一个巨大的风险，债务与收入的比率约为200%，高于全球金融危机前的约150%。

英国

回到英国，前首相Liz Truss的政府再次削减了印花税的税率以支持市场。

这是作为一项大的税收减免（其中一些随后被取消）的一部分宣布的，它使英国市场陷入动荡。债券收益率跃升，导致抵押贷款利率飙升，一些贷款机构甚至将住房贷款产品撤出市场。

这种背景将使需求难以得到鼓励，房地产门户网站Zoopla称，自所谓的小预算以来，需求已经下降了20%，使其处于大流行以来最弱的状态。

欧洲住房分析师Iwona Hovenko说："抵押贷款的急剧重新定价--利率是十多年来未见过的，负担能力急剧恶化"，可能会 "震惊买家并冻结住房活动，直到利率至少正常化一点，买家重新调整他们的预期"。

经纪商汉普顿国际在印花税下调前警告说，如果英格兰银行的基准利率超过2.5%，房价可能会下降。目前已经达到2.25%，预计下月初将至少升至3%。平均5年固定利率抵押贷款本月达到了14年的最高点。

经济学家Niraj Shah说："与其说是信贷紧缩，目前的冲击看起来更像是1990年代初落地的冲击，当时利率飙升，房价暴跌，复苏缓慢。

牛津大学人类地理学教授丹尼-多林(Danny Dorling)研究了英国20世纪90年代的崩盘，他说，前两次住房萧条都是从伦敦开始的，然后从那里蔓延开来。

而现在，伦敦正显示出一些麻烦的迹象。研究机构Acadata说，房价比2月份的峰值低了4000多英镑，在该市33个区中，有10个区的价值正在下降。

房地产投资者和前对冲基金经理Hugh Hendry说："房地产是另一种资产，将在全球范围内遭受美联储和其他央行造成的伤害。"有压力的投资者会抛售，价格会下滑。"