德国 VS 西班牙：哪个国家的酒店业更值得投资？

近些年出境游和旅游市场发展迅速，这刺激了对酒店业的发展。欧洲是世界上出境游访问量最大的地区，该地区的房地产投资也在不断增加，其中西班牙和德国是最有吸引力的国家。

德国的旅游市场容量超过了西班牙，是西班牙的 1.5 倍以上。后者的经济实力也较弱，旅游季节性更明显。就平均数值而言，西班牙酒店的收益率高于德国酒店，但由于南欧地区经济较弱，其经营风险往往较高。

与西班牙相比，过去十年来，德国的每间可用客房的收入（RevPAR) 一直在稳步增长。

另外值得注意的是，西班牙高档酒店的数量越来越多，竞争比德国更激烈。

本文针对两国的酒店地产业投资环境，对德国和西班牙（作为欧洲酒店地产实际投资额领先的国家）的酒店地产投资吸引力进行了比较和分析。

一、全球旅游业和酒店业

根据世界旅游与旅游理事会 2013 年的报告，从 2013 年开始，全球旅游消费金额每年都在增长。从 2013 年到 2018 年，年均增长 4%，总营业额达到 5.7T 美元。考虑到间接营业额、政府计划、资本投资和旅游进口商品等因素，同期旅游业对全球 GDP 的贡献达到 8.8T 美元。2018 年欧洲旅游业增长了 3.1%。

二、酒店业投资环境

旅游和旅行市场是全球酒店业发展的驱动力。欧洲酒店业的投资在不断增加。根据 JLL 的数据，欧洲、中东、非洲（EMEA）、美洲、亚洲和大洋洲地区的酒店地产投资正在增加。2018 年起，这些地区的酒店地产投资总额达到 677 亿美元。预计 2019 年底的投资额为 672 亿美元 -- 这个可能较低的数字与英国、法国和意大利等国家的政治不稳定有关。

三、欧洲旅游和酒店地产市场

根据世界旅游组织 2019 年的报告，2018 年，欧洲占到了全球所有国际旅游人次的一半以上，占到了全球旅游消费的近 40%。欧洲是世界上出游人数最多的地区。

对欧洲房地产的投资正在增长。根据世邦魏理仕的报告，2018 年 6 月至 2019 年 6 月，欧洲酒店房地产投资额较前 12 个月同期增长 5.3%，达到 243 亿欧元。英国（63 亿欧元）、西班牙（43 亿欧元）和德国（36 亿欧元）是同期投资额排名前三的国家。

根据 Tranio 的调查结果显示，西班牙和德国在酒店物业的投资吸引力方面也处于领先地位。意大利排名第三，英国排名第四。

四、德国、西班牙旅游业和酒店业的比较分析

根据受访酒店市场的调查，德国和西班牙在酒店物业投资量和商业吸引力方面都遥遥领先。虽然英国在酒店物业实际投资额方面领先，但调查中，英国仅排在第四位。因此，本次比较分析仅以德国和西班牙为主。

德国的旅游市场容量是西班牙的 1.5 倍以上，这表明德国酒店业务发展的潜力更高。最初几年中，德国的业务发展动力可能比西班牙更有利。

与德国相比，西班牙的旅游季节性更为明显。在西班牙的淡季期间，游客流量会下降到峰值流量的 31%，而在德国，通常只下降到峰值的 54% 左右。这些数字表明，在德国，当现金流量缺口更可能出现时，酒店业务收入在年度周期中可能会更加稳定。

根据世邦魏理仕（CBRE）2019 年报告，西班牙酒店的平均收益率超过德国酒店，但西班牙的商业风险也更高。西班牙较高的酒店物业收益率也可能与供求向更昂贵酒店的转变有关。

德国对酒店服务需求的可预测性高于西班牙。佳士得（Christie&Co）2018 年报告显示，德国 GDP 动态与 RevPAR 动态之间的比率很高，为 0.95。西班牙的这一数字明显较低（低于 0.7），并不重要，因为只有高于 0.9 的数字才被认为是值得的。因此，在收集德国 GDP 预测数据时，可以对 RevPAR 指数做出准确的预测；在德国，与西班牙相比，酒店业务的可预测性更高。

在过去十年中，德国的 RevPAR 一直稳定增长。近年来，RevPAR 的稳定增长证明了这种动态可能暗示了在德国建立稳定酒店业务的机会。但是，在西班牙，这一数字的增长几乎是德国的两倍。

在西班牙，越来越多的高档酒店。但是，这仅适用于连锁酒店。这种情况可能与游客流量的性质有关。与德国不同，西班牙吸引了更多的国际游客（根据欧盟统计局 Eurostat 的数据，西班牙的酒店住宿总数占该国酒店住宿总数的 66%，而德国仅为 24%），在酒店标准方面往往要求更高。在德国，更便宜的酒店供不应求 – 与西班牙相比，这可能意味着在德国开设更具竞争力的酒店所需的初始投资金额较低。

西班牙的酒店竞争比德国更激烈。这主要是指该国品牌酒店（34%）的份额。他们的声誉使他们能够更轻松地吸引客户。通过考虑西班牙房地产需求的季节性，可以得出结论，在淡季期间（游客减少），西班牙酒店之间的竞争确实会加剧。与德国相比，西班牙游客竞争激烈的另一个例子是每年每间酒店客房的客人人数较少。