瑞典的大空头预示着欧洲房地产的未来困境

一个瑞典房东的股票今年已经下跌了四分之三，投资者打赌最糟糕的情况还没有结束。

根据标普全球市场情报公司(S&P Global Market Intelligence)汇编的数据，SBB(Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB)已成为欧洲第二大做空股票，看跌押注占其自由流通量的35%。这种情况是基于对SBB在经济繁荣时期堆积了太多的债务，在北欧地区创造了约2,500个物业组合的担忧。

这家位于斯德哥尔摩的公司被定位为欧洲房地产市场摇摆不定的金丝雀。在世界最繁荣的房地产市场之一，瑞典的住房价格预计将下降高达20%，其商业模式面临新的压力。

SBB的一位代表拒绝对该公司的做空发表评论。

随着估值的下降和资本成本的上升，SBB有可能被推入火力销售，以维护其信用评级。

帕累托证券(Pareto Securities)的分析师埃米尔•埃克霍姆(Emil Ekholm)最近在一次流媒体采访中说：“对SBB来说，它的贷款与价值比率已经很高了，这已经有点困难了。在这种情况下，你可能会违反某些契约，这对房产投资组合是不利的。”

SBB是瑞典和其他北欧国家的社区服务和租金管制住宅物业的专业房东。自现任首席执行官Ilija Batljan于2016年成立以来，该公司取得了飞速的发展，但积极的扩张导致了债务的积累--其收益率现在的交易水平明显高于其他房地产同行。

该公司的财务风险引起了做空者Fraser Perring的Viceroy Research的注意，该公司发布了一系列有关该公司的严厉报告。SBB已经呼吁瑞典的金融监督机构调查这些报告周围的交易活动，并在7月公布了其现金流的细节，作为对质疑其会计的说法的反驳。

在Covid-19大流行之前，瑞典国家银行在瑞典以外的信贷市场上相对默默无闻。随着该公司成为欧洲房地产借款人的先锋，在债券市场上积累了数十亿欧元的债务，情况发生了变化。

然后，今年出现了加息和投资者情绪明显下滑的双重打击。与该行业的许多人一样，SBB的借贷成本飙升。该公司风险最大的债务的收益率已跃升至最初出售时2.875%票面的四倍以上。

根据数据，SBB有大约5亿美元的债务在明年到期，还有10亿美元的债券和贷款将在2024年到期。

"如果我们没有一个对房地产公司同样开放的债券市场，那么对所有这些进行再融资就会很困难，"埃克霍姆说："将不可能真正把所有这些东西转为银行贷款。"

SBB的债券交易水平的一个催化剂是评级机构接下来会做什么。该公司被标准普尔和惠誉评级公司评为比垃圾级高一级的评级，进一步降级可能是毁灭性的。

巴特尔扬正在积极捍卫其投资级地位，通过一系列资产出售来降低杠杆率，希望能得到升级。周四（9月8日），它签署了一份意向书，将价值90亿克朗（12亿新元）的房产出售给一个身份不明的机构投资者。

这些销售似乎还没有发挥作用。7月，标普将其对SBB的展望下调至负面，称有 "三分之一的机会 "将该公司的评级下调至低于投资级别，特别是如果交易条件仍然处于疲软水平。此举将加剧强迫性抛售，今年夏天早些时候，其债券已经出现下滑。

Pareto的Ekholm表示，SBB的主要优势在于其社会住房组合，租金收入稳定，其长期合同将因通货膨胀而增加，而其廉价的债务意味着融资成本仍然相对较低，他对该公司的评级为买入。在关注SBB的11位分析师中，有6位建议购买该股。

但卖空者认为，对于房东来说，经济下滑太过严重，不可能安然无恙地度过。

Perring在一份电子邮件声明中说："SBB已经出售了收益较高的资产，以欺骗市场相信杠杆率会下降。SBB将不可避免地被降级。"