曼谷较大的公寓收益率高，反映出泰国首都房产价格适度上涨

越来越严格的抵押贷款法规，更高的利率和放缓的经济增长，客观上在影响着泰国房产市场的涨幅。然而，螺号网发现，泰国大型公寓的投资者仍旧会得到丰厚的回报。

2019 年第一季度，泰国独立式住宅的平均价格上涨了 3.1%（实际价格为 2.3%），低于 2018 年第四季度的 4.5%，第三季度的 6.2%，第二季度的 6.3% 和第二季度的 7.1% 的同比增长。 在最近一个季度，房价在 2019 年第一季度增长了 2.1%（实际价值为 2.3%）。

对于其他属性类型：

• 截至 2019 年第一季度， 公寓 价格小幅上涨了 1%（实际价值为 0.3%），较去年的 6.3% 的增速大幅放缓。然而，在最近一个季度中，公寓价格下跌了 2.3%（实际下跌 -2.1%）。
• 截至 2019 年第一季度， 联排别墅 价格上涨了 7.3%（实际价值为 6.5%），是四年来最大的同比涨幅。在最近一个季度（2019 年第一季度），联排别墅价格上涨 3.6%（实际价值为 3.9%）。

土地价格小幅上涨。土地价格指数在 2019 年第一季度同比增长 3%（实际价值为 2.2%）。

需求继续增长，但增速放缓。根据 BoT 的数据，在全国范围内，土地和建筑物交易在 2019 年第一季度同比增长 3.8%，至 2661.5 亿泰铢（86.2 亿美元），继 2018 年增长 7.7% 之后。住宅建筑活动正在下降。

区域交易量：

• 中部地区： 1753.7 亿泰铢（56.8 亿美元），同比增长 7.9%
• 南部地区： 176.4 亿泰铢（5.71 亿美元），同比增长 1.8%
• 东部地区： 298.1 亿泰铢（9.65 亿美元），同比下降 7.5%
• 东北地区： 220.6 亿泰铢（7.15 亿美元），同比下降 4.3%
• 北部： 212.6 亿泰铢（6.88 亿美元），较上年同期略降 0.8%

一、住宅建设数量下降

住宅供应正在减弱。根据 BoT 的数据，全国范围内，公寓注册量在 2019 年第一季度下降了 44.5%，至 15037 单位，与 2018 年公寓注册量增长 40% 形成鲜明对比。在曼谷大都市，2019 年第一季度公寓登记量同比下降超过 57% 至 6,926 套。

在 2019 年第一季度：

• 在 曼谷大都会 ，公寓注册量同比下降超过 57% 至 6,926 套
• 在 其他省份 ，共管公寓注册量同比下降近 26% 至 8,111 个单位

同样，该国的土地开发许可在 2019 年第一季度下降了 4.9%，至 19,590 个单位。然而，在曼谷都市圈，2019 年第一季度的土地开发许可仍同比增长 14.7%，至 2,782 个单位。在其他省份，同期的土地开发许可则下降 7.5%，至 16,808 个。

根据 BoT 的数据，曼谷大都会及周边地区的新房屋总数在 2019 年第一季度同比下降 40.8% 至 20,883 套。同期，大都市的新公寓和共管公寓数量暴跌 64.5%，至 7,961 套，而住房项目下降了 4.5%，至 7,786 套。另一方面，自建住房在 2019 年第一季度同比增长 9.4% 至 5,136 套。

二、出口下滑，经济放缓

最近，泰国的 NESDB 将其 2019 年经济增长预期从最初的 3.5% 至 4.5%，下调至 2.7% 至 3.2%。

自 2016 年 1 月以来，泰铢对美元的汇率升值了 16.2%，在 2019 年 6 月达到 31.105 泰铢兑 1 美元的平均汇率。泰铢目前是亚洲表现最佳的国家之一，这得益于外国资金的流入创纪录的超过 2000 亿美元。

泰国庞大的经常账户盈余（部分由其强劲的旅游业推动）也支持泰铢升值，这意味着该国对外国货币的依赖减少。

由于汽车和零部件、电子产品和石油的运输量下降，泰国这些经济驱动力的出口额在 2019 年 5 月同比下降 5.8% 至 210.2 亿美元，是连续第七个月同比下降，是近三年来的最低水平。另一方面，2019 年 5 月进口同比小幅下降 0.6% 至约 208.4 亿美元。贸易顺差仅为 1.8 亿美元，较去年同期的 13.4 亿美元大幅下降。

预计今年总出口将仅增长 2.2，较 2018 年的 6.7% 和 2017 年的 9.9% 大幅放缓。

然而，旅游业仍然充满活力。2018 年，泰国接待了创纪录的 3827 万游客，同比增长 7.5%。据泰国旅游局预计，今年游客人数有望突破 4000 万大关，而收入预计将增长 9.5%。旅游业占泰国经济的 12%。

最近，泰国政府宣布，自 2018 年 11 月首次实施以来，免除 20 个国家 / 地区公民的落地签证费用，又延长了六个月，直至 2019 年 10 月 31 日，这将进一步促进旅游业的发展，特别是来自中国的游客。

三、泰国房产无泡沫

近年来，泰国的房地产价格仅适度上涨。从 2008 年到 2017 年，房价仅上涨了 34.2%（实际价值为 13.4%）。在 2018 年，房价比去年同期温和上涨了 4.5%（实际价格为 3.6%）。

根据住房商业协会（HBA）主席 Issara Boonyong 的说法，低于 300 万泰铢的低层住房是刚需，占市场的 70%。其余 30% 的需求来自投资者，他们购买房屋主要是为了获取租金收入。

四、抵押贷款利率上升

根据 BOT 的数据，2018 年个人住房信贷同比增长 7.8% 至 2.24 万亿泰铢（726.9 亿美元）。2018 年未偿还的房地产信贷总额增长了 8.5%，达到 2.94 万亿泰铢（952.2 亿美元）。2019 年 4 月，个人住房信贷和未偿还的房地产信贷总额分别进一步同比增长 9.7% 和 9%。

泰国抵押贷款市场的规模从 2017 年的 17.5% 和十年前的 13.2% 增长到 2018 年的约 18%。

低利率推动了近年来的房地产需求。2019 年 6 月，泰国银行在 2018 年 12 月将基准利率提高了 25 个基点后，将基准利率保持在 1.75%，以期提振经济放缓同时保持金融稳定。

2016 年，政府启动了“Baan Pracha Rath”计划，要求国有银行（包括政府住房银行，政府储蓄银行和 Krungthai 银行）提供总计 700 亿泰铢（22.7 亿美元）的软贷款面向房地产开发商（融资前）和中低收入购房者（融资后）。其中，向房地产开发商提供 300 亿泰铢（9.72 亿美元）的贷款，剩余的 400 亿泰铢（13 亿美元）分配给以不超过 150 万泰铢（48,600 美元）的价格购买住宅的公民。

去年，政府住房银行启动了一个百万单位的低成本住房项目，该项目使低收入家庭有机会购买经济适用房。该项目已延长至 2020 年 12 月，已向 6,300 多人提供了价值 43 亿泰铢（1.3925 亿美元）的贷款。预计今年将再批准总值 100 亿泰铢（3.2384 亿美元）的贷款。

五、面积较大的公寓收益率更高

根据 2019 年 6 月的《 全球房地产指南》研究 ，曼谷的租金收益率介于 5.0% 至 8.0% 之间。在过去三年中，中型公寓（120 平方米左右）的收益率显着上升。

在大多数国家 / 地区的主要城市中，较小的公寓比较大的公寓获得更高的租金收益。在曼谷不是那样。曼谷中心位置的一套 60 平方米（平方米）的公寓现在的总租金收益约为 5.6%，而一栋 120 平方米的公寓，同样位于市中心，总租金收益率约为 8.0%。