吉隆坡和雪兰莪州的土地价格上涨了多少？对经济适用房产生了什么影响？

房价与其整体开发成本之间存在一定的差距。如马来西亚国库控股研究所（Kri）在其出版物《重新思考住房：国家，市场与社会之间》中显示，马来西亚房价从 2008 年到 2016 年翻了一番。这是怎么发生的？

1. 是什么导致马来西亚房价多年来大幅上涨？

根据图 1，我们可以看到，在同一时期，诸如劳动力、材料、机械和设备等发展要素的成本仅略有增加。如此不成比例的增长得出了这样的结论：–开发商的利润率增长和该国房屋建筑业的低效率是房价飞涨的直接原因。虽然这是不可避免的，但不应忽视开发成本的其他要素，尤其是土地成本对房价的影响。

例如，在雪兰莪州，土地价格在过去几十年中一直在上涨，尽管此过程一直在波动。图 2 显示了雪兰莪州的土地价格在一段时间内如何变化，根据以前的土地交易记录，从 1990 年的每平方尺 RM1.05 增至 2018 年的每平方尺 RM42。相比之下，土地价格的增长（复合年增长率为 7.8%）已经超过了房价、材料成本、人工成本以及机器和设备成本的增长；CAGR 为 7.4%；分别为 1.9%，2.2% 和 0.6%（图 3）。人们还可以观察到土地和房屋价格趋于同步变化。从这个意义上讲，土地价格可以被认为是房价的重要贡献者。

2. 为什么马来西亚二线和三线城市的土地价格大幅上涨？

除了随着时间的推移实现价值增值外，土地价格还取决于一系列因素，例如土地使用，地方规划法规，与主要中心的毗邻程度，是否提供服务或具有基础设施等等，均会大幅上涨。市场对人口增长更快、经济更好、基础设施更发达的地区的需求更高；偏远地区的土地价值有限，因为无法获得便利设施、公用事业、交通或其他可能使该物业有用的资源。

在整个 2012-2018 年期间，吉隆坡和雪兰莪州不同地区的土地价格一直在以不同的速度变化（图 4）。例如，在 Semenyih，土地价格以 71.96% 的复合年增长率增长，随后是 Sungai Buloh（37.81%），Batu Caves（32.28%），Puchong（28.91%）和 Seri Kembangan（22.77%）。这些地点之间的相似之处在于，它们被认为是吉隆坡市中心的二线或三线城市，但是随着时间的推移，人口发生重大变化，再加上经济活动的增加，这些地区的土地经济价值增加。

另一方面，吉隆坡、梳邦再也、安邦和八打灵再也等一线城市的土地价格涨幅要低得多：分别为 6.24%，8.35%，11.3% 和 4.29%。在巴生谷地区以外的地区甚至发现土地价格下降：瓜拉雪兰莪（-0.64%），蓬查阿拉姆（-1.09%），塞拉央（-5.45%）和萨巴克·伯南（-11.31%）。

虽然二线或三线城市的地价涨幅较高，但其绝对地价仍低于一线城市。如图 5 所示，一线城市（如吉隆坡，梳邦再也和八打灵再也）的每平方英尺土地中位价分别为 RM187.50，RM149.99 和 RM146.59；与二线城市相比：Seri Kembangan（RM110.51）和 Puchong（RM63.33）；三线城市：Sungai Buloh（RM59.86）和 Semenyih（RM29.73）。

3. 土地成本如何影响 Rumah Selangorku 等经济适用房的发展？

可以观察到，土地价格数据反映了巴生谷地区的密度梯度。该区域距离中央商务区（吉隆坡）越近，其人口密度越高；因此，相应的土地价格和住房开发成本将更高（图 6）。这在一定程度上解释了为什么经济适用房计划下的大多数房屋都位于郊区，而不是购房者偏爱的主要原因是对生活方式和居住环境的需求未得到满足。

在自由市场住房开发中，单位售价受市场力量的影响，土地成本由房屋价格，建筑成本和开发商的利润剩余确定。如果 GDV 有增加的投机空间，开发商就不会介意出价更高的土地价格（GDV 的 15% 的利润率是开发商的门槛）。但是，在经济适用房开发中，单位售价固定不变，土地成本变得非常重要，必须加以控制以维护开发商的利润率。

对于 Rumah Selangorku（RSKU）住房开发而言尤其如此，因为既定的规格（房屋大小，开发密度，社区设施，停车需求）往往会限制要完全优化的土地价值。土地成本的任何增加肯定会导致开发商的利润率下降；因此，影响了项目的可行性。因此，开发商在建造经济适用房时需要利用更便宜的土地成本，以满足最高的销售价格。

4. 在建造经济适用房时，为什么 15% 的 GDV 对开发商如此重要？

该百分比表示项目的投资回报率 - 跨度超过 5 年，直到缺陷责任期和项目帐户最终关闭为止。由于住房开发是一个高风险、高资本投资，且期限长的项目，因此低于 15% 的利润率将使该合资企业不可行。因此，土地成本对开发商而言是巨大的决定性因素。

土地成本的影响可以通过研究建造 RSKU D 型房屋的收支平衡开发成本和利润率来探索。假设将在 5 英亩土地上以不同的开发密度建造 600 套 900 平方英尺的 D 型 RSKU 房屋，单位售价为 20 万令吉（图 7）。

当允许的密度为 120 单位 / 英亩时，盈亏平衡方案的最高土地成本（开发成本等于 20 万令吉的最高售价）为每平方英尺 98 令吉。如果该项目位于梳邦，将在财务上不可行 Jaya，八打灵再也，黑风洞，Seri Kembangan，以及在 Balakong。尽管利润率更高，但该项目在瓜拉雪兰莪（Kuala Selangor），Semenyih，雪邦（Sepang），伊乔克（Iunck），蓬查阿拉姆（Puncak Alam），万津（Banting）和萨巴克·伯南（Sabak Bernam）等地区也不可行 - 尽管利润率更高，因为这些地区的最大允许密度为 100 单位 / 英亩。RSKU 要求。

只有当允许密度变为 90 单位 / 英亩，甚至 80 单位 / 英亩时，在这些地区的土地成本低于每平方尺 RM42.5 时，这才在三线城市中具有财务可行性。因此，RSKU 的建设 D 型房屋不太可能由开发商承租。

需要注意的是，受 MBPJ，MBSJ 和 MBAJ 管理的城市可以以 25 万令吉的最高售价建造 RSKU TypeE。但是，由于在这些地区以低于 95 平方尺的价格获得土地的机会较少，因此很难获得具有 15% 的 GDV 的合理利润。例如，在下面的图 8 中，可以看到，从开发人员的角度来看，只有位于安邦，蕉赖和蒲种的项目才被认为是可行的（利润率 > 15%）。

5. 为什么在经济适用房领域选择很少？

由于当地的规划要求和交通条件，并非每个位置都可以每英亩 120 个单位的密度建造。从这个意义上说，允许密度的降低会影响利润率；从而限制了为 RSKU E 型房屋建造合​​适位置的选择。例如，如果允许的密度降低到 100 单位 / 英亩，那么像安邦和蕉赖这样的地区将无法再获得合理的利润，因为这些地区的土地价格高于每平方尺 68 令吉。该项目的可行性将非常大。很大程度上取决于土地价格低于每平方尺 RM95，允许密度为 120 单位 / 英亩。

基于以上情况，证明了构建 RSKU Type D 的余量几乎不存在。更不用说 RSKU Type A（RM42k），BType（RM100k）和 C Type（RM150k）房屋的建筑了，这些房屋的最高售价较低。

政策制定者应意识到，项目可行性是项目完成，包容性和可持续性的关键。州政府不仅应通过强制性要求将建设经济适用房的责任转移给私营部门，还应以激励措施的形式参与经济适用房的开发，以提高 RSKU 开发的效率。

当地政府可以采取的激励措施包括：

1. 向开发商提供更便宜或更便宜的土地，供他们建造 RSKU；
2. 以较低的溢价成本转让土地；
3. 为 RSKU 开发提供更快的批准；
4. 为开发商建立 RSKU 提供税收优惠；
5. 采用土著人未售出单位的自动释放机制；和 
6. 使费用合法化，铺设公用事业公司要承担的最后一公里公用事业费用。