第二季度全球商业地产投资暴跌 57%

2020 年冠状病毒在全球范围内对商业投资市场造成严重影响。

根据世邦魏理仕最新报告，2020 年第二季度商业地产投资额远低于预期，这反映了为应对 COVID-19 危机而颁布的封锁措施和边境管制的影响。全球投资额同比下降 57% 至 1090 亿美元，为 2010 年以来最低的季度总额。

美洲地区受到的冲击最大，同比下降 70%，主要是由于大型投资组合交易减少以及没有实体级交易。由于不确定性和限制措施阻碍了投资者的情绪，欧洲、中东和非洲地区和亚太地区的总交易量分别下降了 38% 和 46%。

第一季度的强势导致 2020 年上半年投资额相对温和地下降了 21%。随着各国经济重新开放和商业活动的恢复，第二季度可能已经是最低点。投资者期待 2020 年下半年开始逐步复苏。

美洲地区

美洲第二季度投资额降至 430 亿美元，为 2010 年以来最低水平，仅为 2019 年第二季度投资额的 30%。美国占该地区投资活动的 93%。美洲地区的投资组合销售额同比下降 77%，且没有实体层面的交易。

尽管第二季度的投资额同比下降了 50%，但工业资产表现出了弹性。第一季度的两笔 Prologis 并购交易推动 2020 年上半年工业投资同比增长 17%。剔除两笔 Prologis 交易后，上半年工业投资额下降 18%，仍优于同期所有其他行业。第二季度零售业投资额同比下降 74%，其次是写字楼和多户型板块均下降 72%。酒店资产受影响最为严重，成交量下降 90%，季度总量创 2003 年以来最低。

美洲城市层面的投资活动下降似乎与 COVID-19 新病例的水平相关。感染率最严重的城市第二季度投资额下降幅度最大，包括西雅图（-84%）、奥兰多（-81%）、洛杉矶（-80%）和纽约（-71%）。美国、巴西和拉美部分地区 COVID-19 病例的持续激增将阻碍这些地区投资活动的反弹。

如果 2020 年下半年检测水平、跟踪和治疗情况如预期般改善，那么商业信心和投资活动也将得到改善。定价和租金的清晰度提高，应该会吸引寻求折扣的投资者重新进入市场。

欧洲、中东和非洲

第二季度，欧洲、中东和非洲地区的投资额同比下降 38%，至 480 亿美元 -- 与全球其他地区相比，下滑幅度明显较小，占第二季度全球总投资额的 44%（相对于过去五年 33% 的平均占比）。欧洲、中东和非洲地区第 2 季度的低迷被今年第 1 季度创纪录的业绩完全抵消，导致 2020 年上半年投资额同比增长 2%。

经济的不确定性将继续抑制 2020 年的投资，但 6 月份出现了复苏的迹象。工业（-34%)和多户型（-29%)板块仍然具有吸引力，核心工业收益率有望创下新低。增值办公资产易被重新定价。由于德国和法国的大额交易，零售投资的投资额同比下降 23%，降幅小于预期。酒店投资额下降 83%，为近十年来最低季度水平。

与欧洲其他国家相比，德国（-20%）、荷兰（-23%）和波兰（-22%）第二季度投资额的同比降幅相对较小。瑞士（+174%）逆势而上，成交量同比增长近一倍，主要原因是泰国中央集团和奥地利 Signa 公司收购了瑞士连锁百货公司 Globus。英国（-56%)、法国（-57%)和瑞典（-45%)受疫情重创，第二季度投资额大幅下滑。随着欧洲经济体推进阶段性重新开放，预计 2020 年下半年将进一步反弹。

亚太地区

亚太地区第二季度投资额同比下降 46% 至近 180 亿美元，为 2012 年以来最低季度总额。中国、日本和澳大利亚的 COVID-19 病例再次出现，印度的第一波感染正在进行中，这引起了人们对该地区经济前景的担忧，并延长了投资活动的恢复时间。

跟随全球趋势，亚太工业投资额在第二季度仅同比下降 17%，上半年下降 8%。写字楼投资额在第二季度占亚太地区总交易额的 56%，下降了 46%，原因是投资者转向小规模交易或部分持有高价资产的股权。零售业和酒店业仍然面临压力，报告了自全球金融危机以来最低的季度总成交量。然而，含有住宅成分的零售资产显示出投资者的兴趣有所提高。在太平洋地区，国内投资者对与杂货店租户签订长期租约的大卖场资产表现出兴趣。

在三个地区中，亚太地区第二季度的投资额环比下降幅度最小，为 -23%。澳大利亚（-21%）和韩国的交易规模较大。
(-36%)帮助限制了其交易量的跌幅。大中华区（-49%)、日本（-48%)和新加坡（-57%)表现较差，原因是东京和北京等门户市场活动减少。如果提供价格折扣，投资者似乎愿意重新进入市场。

2020 年全球商业预测

世邦魏理仕对 2020 年全年全球投资预测从 -32% 小幅下调至 -38%，原因是美洲地区 COVID-19 病例再次出现，这可能会推迟经济复苏。鉴于遏制 COVID-19 的情况普遍好转，全球投资活动仍有望在年底前开始反弹。