迈阿密住房市场在 2022 年中期整体放缓

根据迈阿密房地产经纪人协会的数据，与创纪录的2021年7月相比，2022年7月迈阿密房屋销售量同比下降（2375套对3632套）。

2022年7月的销量为2375套，超过了迈阿密疫情前的7月总量，从2016-19年，迈阿密7月的平均房屋销售总量为2325套。

在房价上涨（从今年的3%到6%）和低库存的情况下，击败其疫情前的销售总量，说明了迈阿密房地产的需求深度。对冲基金Citadel和做市商Citadel Securities等大公司迁往南佛罗里达州，全球买家的回归，千禧年购房者和老年人口增加的人口结构变化，高比例的劳动力远程工作，激增的租金价格等因素仍然推动着当地需求。

Redfin最近的一份报告强调，迈阿密大区是美国购房者希望搬迁的第一大都市。

随着全球疫苗接种率的上升和世界各地政治局势的不稳定，南佛罗里达州的外国购房者也在增加。

接种疫苗的外国人早在2021年11月就被允许恢复到美国旅行，这继续导致更多的国际投资进入南佛罗里达--美国第一大外国买家的目的地。全球买家在迈阿密购买的原因有很多，包括迈阿密是一个世界级的全球城市，房地产价格比其他类似的全球城市要好。

由于缺乏库存和抵押贷款利率的上升，单户住宅销售同比下降27.2%，从2021年7月创纪录的1373套下降到2022年7月的999套。迈阿密现有的公寓销售量同比下降了39.1%，从2021年7月创纪录的2259套下降到2022年7月的1376套，原因是缺乏库存和抵押贷款利率的上升。

2021年7月，由于3%的抵押贷款利率、较高的供应量（尤其是公寓）和大流行病驱动的需求，迈阿密的销售量猛增，创下历史新高。

2022年7月，迈阿密的销售受到了5月和6月签订合同时5-6%的较高利率和较低库存的影响。

房屋对抵押贷款利率上升很敏感。2018年是抵押贷款利率最后一次达到5%的时间。迈阿密2022年7月的房屋销售总额比2018年7月完成了1.9%（2,375对2,329）。

南佛罗里达州：与其他全球城市和美国大都市相比，南佛罗里达州是一个便宜的地方。

迈阿密-劳德代尔堡-西棕榈滩的每平方米价格为3,170美元，远远低于至少30个全球城市和13个以上的美国都市，包括香港等市场。包括香港（28,570美元）、纽约市（17,191美元）、加州旧金山-奥克兰-海沃德（8,250美元）、西班牙马德里（6,173美元）、加州洛杉矶-长滩-格兰岱尔（4,740美元）和华盛顿州西雅图-塔科马-贝尔维尤（4,460美元）等市场，根据全国房地产经纪人协会2022年美国住宅房地产国际交易概况。

2022年7月，迈阿密-戴德县单户住宅中位价同比增长10.7%，从51.5万美元增加到57万美元。迈阿密单户住宅的中位价格已经连续上涨了128个月（10.6年），是有记录以来最长的连续上涨。现有公寓的中位价格同比增长11.8%，从34万美元增长到38万美元。在过去的134个月中，有130个月的公寓中位数价格有所上升。

虽然全国范围内的中位数价格有所上升，但由于2022年3月前利率的长期下降以及家庭收入的缓慢但稳定的增长，购房能力也有所提高。通过2022年8月的Redfin报告，西棕榈滩（第5名）和迈阿密（第6名）名列美国购房者收入在大流行期间增长最多的前10个大都会。

房屋价格是由供应和需求决定的。较低的供应和较高的需求创造了较高的价格。迈阿密独栋住宅（3.1个月）和公寓（3.3个月）的库存量都很低。另外，支撑房价的因素之一是租金，而租金正在强劲上涨。

在当地，迈阿密的豪宅销售份额较大，这也是中位数价格同比大幅上升的部分原因。

为了对抗全国性的通货膨胀，美联储今年已经积极地提高了利率，并有计划地进行更多的加息。高通胀和美联储的紧缩政策是抵押贷款利率上升的主要动力。

抵押贷款利率已经从1月份的3%上升到7月份的接近6%。根据NAR的数据，同样是30万美元的抵押贷款，月付款已经从12月的1265美元上升到现在的1800美元。

根据房地美的数据，7月份30年常规固定利率抵押贷款的平均承诺利率为5.41%，低于6月份的5.52%。2021年全年的平均承诺利率为2.96%。

根据NAR的数据，到2022年第四季度，抵押贷款利率预计将达到5.3%。与美国8%左右的历史平均水平相比，这仍然很低。

长期来看，希望更高的利率将导致更多的市场天数（给买家更多的选择）。更高的利率将最终导致定价的增长速度放缓。随着定价增长率的降温，总库存可能会在以后增长。从历史上看，库存会在利率上升后的六个月内扩大，但今天的市场与以往不同。

迈阿密单户住宅库存量连续第三个月同比增长

2022年7月，独户住宅的库存量同比增长26%，从去年的2957套活跃房源增加到上个月的3727套。公寓库存量同比下降26.3%，从2021年同期的8473套房源降至6246套。

迈阿密独栋别墅的新上市量从1,666套减少到1,639套，下降了1.6%。 公寓的新上市量从2,607套减少到2,109套，下降了19.1%。

独户住宅的库存月数同比增长40.9%，达到3.1个月，这表明是一个卖方市场。现有公寓的库存量减少了32.7%，达到3.3个月，这也表明了卖方市场。买家和卖家之间的平衡市场提供6至9个月的供应。

2022年7月底的活跃房源总数同比下降了12.7%，从11430个降至9973个。

在全国范围内，7月底的住房总库存为131万套，比6月份增加了4.8%，与去年持平。按照目前的销售速度，未售出的库存为3.3个月的供应量，高于6月份的2.9个月和2021年7月的2.6个月。

仅在2022年7月，迈阿密的房地产就对当地经济产生了2.672亿美元的影响

每次房屋出售都会对经济产生影响：房地产行业产生的收入（佣金、费用和搬家费用）、与购房有关的支出（家具和改造费用）、与住房有关的支出的乘数（因房屋出售而获得的收入被重新纳入经济）和新建筑（额外的房屋销售引起了额外的房屋生产）。

根据NAR的数据，佛罗里达州典型的房屋销售的总经济影响是112,500美元。迈阿密-戴德县在2022年7月售出2375套房屋，对当地经济的影响为2.672亿美元。

2022年7月，迈阿密的总美元交易量为18亿美元。单户住宅的成交量同比下降24.1%，从14亿美元降至10亿美元。公寓的交易额同比下降了39.3%，从13亿美元降至7.892亿美元。

迈阿密不良品销售持续下降，反映出市场的健康发展

2022年7月，迈阿密不良资产销售总额同比下降14.6%，从48宗降至41宗。2022年7月，空头销售和房地产拍卖分别占迈阿密销售总额的0.2%和1.5%。空头交易同比减少72.2%，而REO同比增加20%。

上个月，在迈阿密所有成交的住宅销售中，只有1.7%是不良销售，包括REO（银行自有房产）和短售，而2021年7月的比例为1.3%。2009年，在迈阿密的销售中，不良销售占70%。

迈阿密的不良销售比例与全国的数字持平。在全国范围内，7月份不良销售占销售的1%左右，与2022年6月和2021年7月基本持平。

迈阿密的销售比例继续超过全国和州的水平

在佛罗里达州，全州独栋住宅的成交量共计23,705套，同比下降22.9%，而现有公寓-联排别墅的成交量共计9,341套，比2021年7月的13,481套下降30.7%。已完成的销售可能发生在销售合同签订后的30至90多天。

在全国范围内，现有房屋销售交易总额完成交易，包括单户住宅、联排别墅、公寓和合作公寓，比6月下滑5.9%，7月经季节性调整后的年率为481万。与去年同期相比，销售量下降了20.2%（2021年7月为603万）。

根据佛罗里达州房地产商研究部门与当地房地产商委员会/协会合作的数据，全州独栋现房的销售价格中位数为412,303美元，同比增长16.1%。上个月，全州公寓-联排别墅单位的中位价为30.5万美元，比去年同期增长20.6%。中位数是中点，一半的房屋售价较高，一半较低。

在全国范围内，6月份所有住房类型的现房价格中位数为403,800美元，比2021年7月（364,600美元）上升了10.8%，因为所有地区的价格都在上升。这标志着连续125个月的同比增长，是有记录以来最长的连续增长。

迈阿密房地产吸引了多个竞标者，买家的价格超过了清单价格

2022年7月，单户住宅的原价百分比中位数为99%，比去年的99.6%下降了0.6%。现有公寓的原价百分比中位数为99%，比去年的97%上升了2.1%。

迈阿密单户住宅销售从挂牌到签约的中位数为17天，与去年持平。单户住宅的销售时间中位数为62天，比去年的65天减少了4.6%。

公寓从上市日期到签约日期的中位数是20天，比43天减少了53.5%。公寓的销售天数中位数为64天，比87天减少26.4%。

2022年7月，迈阿密的现金销售比全国数字多72.1%。

2022年7月，现金销售占迈阿密成交量的41.3%，而2021年7月为38.9%。根据NAR的最新统计数据，美国约有24%的房屋销售是以现金方式进行的。

现金买家并没有因为利率上升而退缩。现金买家的高比例反映了迈阿密作为美国杰出的房地产市场的首要地位，外国买家倾向于用全部现金购买，以及一些从更昂贵的美国市场搬来的买家，他们可以用房地产销售的利润购买更多的东西。

在迈阿密现有的所有公寓销售中，现金销售占51.2%，在独栋别墅交易中占27.7%。