迪拜房产市场何时才能再次上涨？

通常，这个答案与复苏所需要的时间有关，而不是探讨驱动房产市场的各种因素。

在透明的成熟市场中预测房地产周期并非直截了当的过程。它不仅涉及驱动房地产市场的经济基础知识，而且还需要经历多个周期的长期经验，以及能够洞察更大的前景并连接构成房地产的所有要素的智慧。

但是，就需求和供应动态而言，迪拜年轻，成熟且日益透明的市场是独一无二的，这使得回答这个问题更具挑战性。

可以说，在过去的十年中，迪拜房地产经历了两个周期，有人说 2006-2011 年的第一个周期被 2008 年的全球经济衰退过早地打断了。

无论影响周期的经济因素是内部的还是外部的，迪拜的住宅市场都由于投机者的高度波动而动荡，2007 年和 2008 年价格飙升了 83%，而在接下来的两年期间急速下跌了 64%。

当时，没有人期望市场会稳定下来，但是下跌持续了两年半之后，2012 年市场开始复苏，标志着第二个周期的开始。

随着市场在 2012 年开始上涨了 5%，第二年市场开始上升，促使政府采取措施，将注册费增加一倍，并为抵押 LTV 设定上限，以缓解潜在的过热现象，因为价格在短短一年内增长了 34%。

第二个周期很有趣，因为当时很多人都记得上一个周期，而政府支持的降温措施已经到位，导致价格增长放缓，并最终在 2014 年中期达到峰值。那一年的平均价格增长 14%。

前两年价格的不可持续增长，再加上油价下跌和美元疲软，迫使迪拜的房地产周期进入修正阶段，交易价格在 2015 年下跌 10%，2016 年下跌 6%，然后在 2017 年趋于稳定，这就是许多分析师预测第二年市场复苏的时候。

那么市场在 2018 年是否有复苏的迹象？一点也不。原因很复杂。

一方面，迪拜开发商交付了许多先前逾期未交的项目，导致过剩供应在短时间内进入市场。另一方面，计划外的销售超过了迪拜既定地区内现有物业的销售，导致现成物业的资本价值下降，因为投资者更青睐有价格限制的抵押贷款 LTV 和较高的首付比例的付款计划。

2019 年上半年的数据表明，由于 ValuStrat 价格指数自 2014 年中期的峰值以来住宅资本价值下降了 29.3%，因此迪拜已成为负担能力更强的买家市场，其结果是自 2011 年中以来住宅销售交易量跃升。去年，购买价格低于 100 万迪拉姆的公寓和价格在 100 万至 300 万迪拉姆的别墅的购买份额很大。

由迪拜政府主导的经济刺激计划和各种居留签证改革也已经出台，以此来平衡供求关系，促进整个房地产业的发展。

对于迪拜政府的国有开发商来说，采取更集中，计划周详的战略方法来解决与私营部门同行的竞争，可能有助于减轻过去几年中出现的供需失衡。

尽管这可能并不表示即将复苏，但它可能会积极地激发购买者的信心，因为他们认为现在可能是投资的好时机。凭借迪拜的避风港，宽松和免税地位，以需求为导向的增长将可能创造出更加平衡的市场。

毫无疑问，市场复苏将在未来再次出现，就像过去一样，但是，与之前的周期相比，价格增长有望是渐进的，并导致更可持续的复苏。