加拿大公寓行业成热门：建筑繁荣，租金上涨

加拿大开发商和投资者一直在闪转腾挪，以应对因为过去两年租赁供应通过更严格的抵押贷款资格的规则而在抵押贷款和加拿大的人口增长所产生的下降所带来的抵消需求 。

截至 2019 年第三季度末， 加拿大抵押与住房公司 报告称加拿大有近 72,000 个租赁单元正在建设中。这是 30 多年来的最高比率。

2019 年第三季度的年增长率为 21%，是 2016 年第二季度以来的最高水平。

租赁建设保持强劲

Bullpen 总裁兼所有者本·迈尔斯（Ben Myers）告诉 RENX：“我预计租赁建设将保持强劲。”

“GTA 将会看到更多的力量，因为一些开发商对新公寓市场有些不安，并希望开始建造更多的出租公寓以分散风险，尤其是在新的股权资本来源愿意分担这种风险以及其他耐心资本来源的情况下，在远期销售。”

“此外，随着数字的最终确定，一些旧的家庭公寓业主正在寻求对现有场地进行增密。而且，停车位的减少不会影响他们现有的租金，因为年轻一代的租房者会通过拼车抛弃他们的汽车。”

不断增加的开发费用以及土地，建筑和人工成本继续使开发商难以建造可以以房客愿意支付的价格租用的公寓。

结果，许多新的出租公寓在开发商拥有的土地上建造了数年。

迈尔斯说：“开发商必须增加非常激进的租金增长，才能使数字在他们今天要购买的任何地块上都能正常工作，这对他们的贷方和金融伙伴而言仍然是个问题。”

Rentals.ca 和 Bullpen 编制了 2020 年的预测，预测加拿大全国租金增长 3%。

以下是加拿大主要市场的公寓租金预测：

1. 温哥华

在 2019 年的前 11 个月中，温哥华的平均租金为 2,351 加元，年增长率为 6.5%。预测到 2020 年将增长 3%。

预计新公寓竣工数量将增加，再加上转售市场条件相对平稳，这将导致租金通货膨胀率低于 2019 年。

迈尔斯说：“随着温哥华自有房屋市场的改善以及对利率不会上涨的预期，我们预计到 2020 年将有比 2019 年更多的房客购买他们的第一套房屋，这将缓解租赁市场的压力。”

2. 卡尔加里

2019 年卡尔加里的平均租金为每月 1,450 加元，11 月降至 1,381 加元，同比下降 5.2%。去年的预测预计年租金增长将增长 4%。

迈尔斯说：“我们基于较快的人口增长以及对首次购房者会在价格下跌和租金上涨的压力下回避购房的期望，错误地预测了 2019 年房价的上涨。”

“但是，陷入困境的经济可能会导致年轻人减少新的家庭形态，因为年轻人仍住在家里或与室友住在一起，或者选择不搬到空置房产从而节省搬家费用。”

该报告预测，到 2020 年租金将下降 1%，除非能源部门出现奇迹般的改善。

3. 埃德蒙顿

从 2018 年 11 月到 2019 年 11 月，埃德蒙顿的租金下降了 3.9%，该市的平均租金在 11 个月内为 1,257 加元。

根据预测，到 2020 年，所有房地产类型的平均租金将为 1,207 加元，2020 年 12 月的租金为每月 1,165 加元，年降幅为 1%。该预测类似于 Rentals.ca 和 Bullpen 对埃德蒙顿的零增长预测（2018）。

迈尔斯说：“我们认为影响卡尔加里的许多相同因素也适用于埃德蒙顿。”

4. 多伦多

预计 2019 年多伦多租金将上涨 11%，实际为 8.6%。公寓租金上涨了 4%，专用出租公寓租金上涨了 9%，单户住宅租金上涨了 11%。

“在谈到整修和房东的自住驱逐时，毫无疑问，空巢的人和临时工正在换成较小的出租房屋，他们将坚持拥有使用权的保障，并着眼于专门建造的租赁公寓。”迈尔斯说。

他预计，到 2020 年，专用出租房屋的租金增长率将超过公寓和独户房屋的租金。

Rentals.ca 和 Bullpen 预计 2020 年 12 月的平均租金为每月 $ 2,770，每年增长 7%。

迈尔斯说：“根据 2016 年蓬勃发展的预制公寓市场四年来的滞后情况，预计到 2020 年会有更多公寓完工。”

“新单位的涌入将缓解旧租赁股的压力。”

由于单户租金的供应量相对较小，并且出租单位的面积可能在 1,000 到 6,000 平方英尺之间，因此平均租金可能会非常不稳定。

迈尔斯说：“很难说租金上涨是由于供需失衡，还是由于租赁单位组成的变化。”

5. 密西沙加

先前的预测正确地预计了密西沙加 2019 年的年租金将增长 10%。最新的预测要求 2020 年的年租金将增长 8%，平均租金为每月 2,585 加元。

迈尔斯说：“我们预计密西沙加市中心将以高租金增加新的高端供应。”

“我们预计房东将进行更多套房装修，从而推动单位价格上涨，我们希望离开多伦多市的人们能够以更实惠的价格购买更大的单位，以提高密西沙加的租金。”

6. 渥太华

Rentals.ca 和 Bullpen 曾预测 2019 年渥太华的租金将上涨 9%，但市场却出现了 0.5% 的年度下降，整体平均每月租金为 2,032 加元。

迈尔斯说：“我们没想到产权住房市场会像渥太华那样强劲。”“显然，这种快速的价格上涨促使租户购买房产而不是继续租房。”

2020 年的预测要求整体平均租金为每月 2,042 家园，2020 年 12 月的租金为 2,100 加元。那将是每年 4% 的增长。

迈尔斯说：“就就业增长而言，该国首都仍然拥有坚实的基础，尤其是在科技领域，而几年前糟糕的施工前公寓市场导致更少的投资者持有的租赁单元进入市场，”迈尔斯说。

“因此，我们预计租金将上涨超过通货膨胀率。”

7. 蒙特利尔

从 2018 年 11 月到 2019 年 11 月，蒙特利尔的租金上涨了 24.4%，达到每月 1,618 加元。2020 年的预测是年增长率为 5%，是通货膨胀率的两倍。

迈尔斯说：“蒙特利尔受到了机构投资者和投资信托的更多关注，因为其他市场有更多的租金法规、权利限制和包容性分区。”

“市场也看到了高端办公和酒店的转换。”

“就私人房东而言，蒙特利尔不征收非居民购房税，并且海外投资者对购买公寓以将其出租出去产生了兴趣。”

8. 安大略省二级市场

全国所有物业类型的平均租金在 11 月连续第二个月下降，但仍每年增长 9.4%。

租金上涨得到安大略省城市的支持，包括伦敦，汉密尔顿，卡纳塔，伯灵顿和基奇纳，考虑到所有房地产类型后，租金均实现两位数增长。

迈尔斯说：“附近的较大市场迫使价格高昂的居民搬到这些社区，增加了需求并推高了租金。”

“在其中两个市场中，一个新的豪华项目开张，向市场增加了数百套高租金单元，这拉高了平均租金。”

“在较小的社区中，出租房源较少的空置单位的平均租金并不总是代表整体租金市场状况。我希望所有这些市场在 2020 年的租金增长都将放缓。”