新加坡：尽管写字楼市场面临挑战，但写字楼 Reits 仍值得投资

疫情对经济的影响和大规模远程办公的广泛出现，影响了世界各地的办公市场。

由于很多国家居家办公依旧是大势所趋，办公空间无法得到充分利用，很多企业正在进行工作场所战略研究，以确定其未来的办公需求。

在短期内，市场预计到续租高峰时，将有一部分空间不再续租返还空置。

在疫情之前，写字楼房地产投资信托基金（Reits) 因其在过去十年中稳定的分红和强劲的回报而受到散户和机构投资者的欢迎。

由于预计在家办公仍将继续，而且裁员的增加导致许多公司放弃了办公空间，因此办公市场继续面临重大挑战，许多投资者都想知道 -- 办公房地产投资信托基金是否仍然是一项可行的投资？

一、更高的租金

虽然写字楼市场看似疲软，但写字楼 Reits 仍有优势。由于当前经济环境下的市场不确定性，签署租约的公司希望增加灵活性，这可能会给愿意接纳的办公 Reits 带来好处。

例如，一些公司可能希望签署较短的租约，与相同面积的长租约相比，短租约的租金通常更高。

这样，当这些公司在下一个市场上升周期续约时，写字楼 Reits 就可以提前提高租金。

其他公司可以寻求提前终止条款，允许他们在租约到期前交出部分空间。包含这类条款的租赁协议通常也比不包含这类条款的租赁协议租金更高。

随着 K 型经济的复苏，写字楼 Reits 可以自行决定将这些提前终止条款授予哪些公司。

通过只向处于 K 型经济复苏上半段的企业提供这一条款，写字楼租赁公司将能够获得更高的租金，同时大大降低这些企业行使提前终止条款的概率。

同时需要注意的是，企业行使该条款需要支付额外的费用，从而降低了写字楼 Reits 的风险。

尽管预计相当一部分劳动力将继续在家工作，但中长期内对办公空间的需求可能会保持弹性。社会对每个工人保持安全距离的要求将导致工作场所的去密集化。

即使从长远来看，公司可能会优先考虑员工的健康和安全需求，这可能意味着每个员工的面积更大的情况将继续存在。这将抵消远程办公所减少的空间。

二、稳定的办公需求

员工在家工作时也面临着困难。高纬环球在全球和亚太地区进行的调查显示，一半的员工认为同事之间的联系受到影响，他们也感觉不到与公司文化的联系。

此外，超过半数的员工表示精力、幸福感低下，没有足够的时间离开工作岗位。

大约四分之一的年轻员工面临更多的挑战，为照顾者的责任和工作空间不足而苦恼。

大多数员工认为，最佳的平衡点不是全职在家工作，而只是每周的部分时间在家工作。因此，办公室仍将是文化、学习和个人联系的关键驱动力，使办公室需求在未来几年保持一致。

未来的工作将转变为一个整体的工作场所生态系统，员工在一周的每一天都会在不同的地点工作。

在某些日子里，员工会利用中央商务区（CBD）办公室进行重要的会议、协作和学习。在 CBD 时，他们会按需预订活动空间 -- 比如联合办公办公室的活动空间 -- 作为灵活的商务会议场所。

在其他日子里，员工会在家工作。不过，他们不会把全部时间都放在家里，而是偶尔会短途往返当地的社区中心，以转换氛围和利用服务。

因此，为了迎合这种新的工作方式，大公司将寻求在城市边缘和郊区的多个地点开设辅助办公室。

联合办公运营商也会在这些地区开设新的地点，为那些没有资源开设自己的辅助办公室的小型公司提供服务。这将增加对分散式办公空间的需求，并为写字楼 Reits 提供一个填补其投资组合空白的机会。

三、分散式资产

目前，Reits 的投资组合中，绝大部分是 CBD 的物业。写字楼 Reits 可以将目光投向城市边缘和郊区的分散资产，以便在未来进行收购。

与中央商务区的甲级资产相比，这些分散的物业通常估值较高，而收购这些城市边缘和郊区的物业将为单位持有人带来每单位分配额（DPU）的增值。

目前，Reit 保荐人已在开发一些分散的写字楼项目，这些项目在完成后不久就可以注入 Reit。

例如，枫树商业信托可以从枫树投资公司收购位于海滨 / 亚历山大次级市场的重建的圣詹姆斯发电厂。

同时，凯德置地可将一北区的 Rochester Commons 注入凯德置地综合商业信托。

这两个物业均计划于 2021 年完工。

没有保荐人开发物业的 Reits 也有机会收购全新的分散式办公物业。

新加坡电力目前正在开发 Sp @ Labrador Villa，这是一个位于 Harbourfront/Alexandra 子市场的多功能物业，地上有办公空间，地下有变电所，将于 2024 年完工。

由于商业物业管理并非新加坡电力的核心竞争力，新加坡电力很可能会在收到合适的报价后，对剥离办公空间持开放态度。

四、逆境中的应变能力

从 2024 年后的较长时期来看，新加坡的 Reits 也有可能与政府机构进行谈判，以收购陆路运输局（LTA）正在开发的裕廊未来的办公发展项目，以及 JTC 公司正在开发的榜鹅数码区的办公部分。

分散式写字楼资产的另一个优势是其在经济衰退时的弹性。

2020 年前 9 个月，新加坡甲级 CBD 租金缓和了 7.7%，而同期城市边缘和郊区物业的租金则分别只录得 1.5% 和 1.6% 的微跌。

因此，增加分散物业在其投资组合中的比例将使 Reits 能够同时提供下行保护，并为单位持有人创造价值。

因此，尽管写字楼市场在短期内面临挑战，但对于愿意调整策略以适应新写字楼市场变化的环境的写字楼 Reits 来说，前景依然光明。