美国的住房需求在未来几年可能会保持高位

Zillow 的最新研究报告本周指出，自大衰退以来，美国家庭形成的低速度造成了 570 万个 "失踪" 家庭。

这些失踪的家庭是指本可以搬进自己的家，但却无法或不愿搬进的人，随着市场的追赶，这些家庭应该会在未来很多年内保持较高的住房需求。

每个年龄段和种族的美国人组建家庭的比率都比大衰退前低，这意味着他们要么与父母一起生活到成年，要么与室友合租，而不是自己或与伴侣一起买房或租房。房价全面降低可能表明市场正在努力提供足够的可负担房屋的整体情况，而不一定是某一特定群体的偏好转变导致了房价的下降。

如果利率保持在大萧条前的水平，今天美国的家庭数量将增加 570 万户。无论未来几年家庭组建率是否开始恢复，过去 15 年缺失的家庭以及庞大的千禧一代进入购房高峰期，在可预见的未来，住房需求应该会保持高位。

这并不是说在此期间组建家庭的兴趣有所减弱。以这些缺失家庭为代表的人很可能希望以与上一代人差不多的速度自行迁出，但一些长期的金融和住房因素共同导致了购房和组建家庭的难度加大。在 2018 年和 2019 年历史上最长的经济扩张期间，美国家庭形成率已经开始出现转折，这表明如果许多人能够克服负担能力和信贷挑战，他们将形成家庭。

"房市崩盘使数百万美国人在拥有自己家的道路上受挫，无论他们是拥有还是租房，"Zillow 高级经济学家 Jeff Tucker 说："在止赎潮、租金上涨和新房建设不足之间，从 2006 年到 2017 年，住房市场变得更加难以破解。过去两年的情况表明，当经济全面发力，大多数美国人都能获得体面的工作时，更多的人将能找到属于自己的房子。我们越早能把流行病和 2020 年的经济衰退抛诸脑后，获得住房的机会就能越早恢复扩张。"

2000 年代中期的金融崩溃开始了多米诺骨牌效应。大约有 6 万亿美元的房地产资产在房市崩盘期间消失，影响了许多家庭将财富传给子女。2000 年代末左右完成学业的年轻人面临就业市场疲软，这对一个人的财务状况和组建新家庭的能力会产生长期影响；Zillow 之前的研究表明，在经济衰退期间大学毕业的人的住房拥有率大约需要 6 年时间才能赶上经济较好时期毕业的人。

住房市场的动态加剧了这些财务担忧。大衰退后，建筑业萧条了好几年，甚至现在按历史标准来看仍然很低 -- 在 2020 年初，我们每年每千名美国人建造的房屋大约为 3 套，而历史平均水平为近 4 套。阻碍新建筑的一些挑战包括：可建设的土地和获得土地的资金短缺；劳动力短缺，因为建筑工人的职位空缺仍未填补；以及增加建筑过程时间和成本的许可程序。

"住房市场的基本面依然稳固，包括低利率和高消费需求。然而，投资地段、土地和库存的融资一直是私人建筑商面临的重大挑战，"Pyatt Builders 的老板 Todd Pyatt 说。"建筑商仍在对土地、材料和劳动力的限制作出反应，这些限制在过去十几年中抑制了建筑业的发展。虽然新房市场迎来了自经济低迷以来最好的一年，但由于这些限制因素，将继续出现较慢的复苏。"

部分原因是由于多年的建设不足，近年来需求在很大程度上超过了供应，推高了价格，以至于许多人无法获得房屋所有权。获得房屋所有权的机会较少，意味着租赁市场的需求较高，租金也较高，这使得为首付存钱变得更加困难，最终促使一些人与室友或家庭成员双宿双飞。

我们今天所面临的由流行病引起的经济衰退很可能会逆转过去两年的许多成果，尽管最近的数据表明，许多在今年春天和夏天搬回父母身边的年轻人后来又搬了出来。Z 世代作为一个整体是否会比千禧一代在组建家庭方面表现得更好还有待观察，而经济衰退的长期进程和建筑水平将在很大程度上决定这一点。