2020 年上半年马来西亚各州租金变化报告

马来西亚第一房产网站 iroperty.com.my 近期披露了该国首次发布的租赁需求数据。2020 年上半年门户需求分析（租房市场）提供了一个宏观的视角，在全球 COVID-19 爆发的情况下，马来西亚目前的租房需求趋势和转变。同时，根据 2020 年 1 月至 6 月编制的消费者访问数据，找出租房者需求量最大的地区，并进行排名。

The iProperty.com.my 2020 年上半年门户需求分析（租赁市场）是马来西亚首次编制并发布的租赁供需房产报告。这些实时行为反应了马来西亚的住宅租赁需求（消费者对网站的访问量）与房产供应（网站上的住宅房产租赁房源）的对比情况。

报告分析了 2020 年上半年租赁房源的访问量，其中需求增长趋势与 2019 年上半年相比。该分析旨在为投资者和房东提供关于马来西亚住宅出租物业偏好的数据与信息。

报告主要关注四个地区：吉隆坡、雪兰莪、槟城和柔佛。在本文中，我们将分享报告中的以下内容：

• 马来西亚租赁市场的全国概况
• 马来西亚各州和首府城市需求的变化和转变。
• 吉隆坡和雪兰莪州 20 个最需要的地区
• 槟城 14 个需求量最大的地区
• 柔佛州需求量最大的地区

一、全国概况：全球疫情导致需求下降

总体而言，在全球 COVID-19 疫情的影响下，2020 年上半年马来西亚全国租房需求下降了 -5.6%。2020 年 3 月中旬开始实施的全国性封锁使各种经济活动陷入停滞，包括房产看房也因各种限制而停滞。房产等大宗购买被推后，因为消费者可能会限制消费，只购买必需品，以确保财务的可持续性，但租赁市场可能会从这种情况中受益，因为住房仍然被认为是大多数人的必需品。

从《流动管制令》到《有条件流动管制令》，再到《恢复流动管制令》的过渡，使经济和社会逐步复苏。在 CMCO 阶段，当政府放宽了各种物质限制时，房地产市场的恢复也证明了这一观点。由于再次允许看房，我们开始看到租房访问量和 iProperty.com.my 上的房源增加。

门户网站上不同时期的租赁访问量

在 RMCO 实施一个月后，到 7 月第一周结束时，出租房源的搜索量出现了 +25% 的上升。这一增长与 MCO 前 52 周的平均水平相当，使我们能够使用一年的 MCO 前基准来分析恢复情况。

2020 年上半年末的上升趋势抑制了疫情的初步影响，导致整体跌幅降低至 -5.6%。在 2020 年上半年，低价高层物业的租金收益率高于土地物业，录得 4% 以上。公寓和服务式住宅分别录得 4.17% 和 4.03% 的租金收益率，露台屋则录得 3.43% 的收益率。

另一方面，在吉隆坡（吉隆坡）、雪兰莪、槟城和柔佛四大首府城市中，服务式住宅是最受消费者欢迎的物业类型。消费者正在寻找月租金低于 2,500 令吉的服务式住宅。

二、雪兰莪州的需求转向郊区

雪兰莪州的房产数据与吉隆坡（-2.9%）一致，租赁需求录得 -1.2% 的微跌。在雪兰莪州，由于价格低廉，租赁需求已经转移到郊区，如 Ulu Kelang 和 Batu Caves。在这些地区，消费者主要寻找低价位的高层住宅。峇都山洞的高需求增长主要是由公寓板块贡献的。游客看中的是月租金低于 1,200 令吉的出租物业。

雪兰莪州的租金要价中位数是 1500 令吉（2409 元人民币）。由于消费者对每月 2000 令吉以下的出租物业感兴趣，因此公寓板块贡献了大量的访问量。这也是 Ulu Kelang 相比雪兰莪州其他地区录得较高租金收益的原因之一。2020 年上半年，Ulu Kelang 是增长最快的地区，需求量同比（YoY）增长了 44.21%。后面我们会深入分析，数据也显示雪兰莪州需求量最大的前 20 个地区以郊区乡镇为主。

三、与其他主要州相比，柔佛州创下了最低的租金要求

2020 年上半年，柔佛州的租赁需求下降了 -19.5%，原因是房源数量的增加超过了访问量的增加。尽管如此，柔佛州的要价租金为 1,400 令吉，仍比国内其他主要州低。

在柔佛州，Iskandar Puteri 的需求增长最快，达到 +35%，因为它的出租房源减少了一半，主要是公寓类房源。许多游客都在寻找月租金低于 2,500 令吉的房产。

四、2020 年上半年 20 个需求量最大的地区 -- 吉隆坡和雪兰莪

以下区域是根据 2020 年 1 月 1 日至 6 月 30 日期间获得最高独立访问量的区域 / 物业列表进行排名。

（一）吉隆坡

Taman Tun Dr Ismail
Wangsa Maju
达曼萨拉高地
潘泰
Sentul
Setapak
怡保路
Sungai Besi
Brickfields
Bangsar
Cheras
Kepong
Jalan Kuching
古猜喇嘛
Bukit Jalil
Bandar Menjalara
Segambut
吉隆坡中区
Ampang Hilir
Seputeh

作为马来西亚的经济中心，吉隆坡的租房市场录得 -2.9% 的小幅下跌。TTDI 是吉隆坡需求量最大的地区 。在 TTDI，大多数人看中的是服务式住宅，月租金在 2,500 至 3,00 令吉之间。 在 2020 年上半年，租金收益率最好的区域是 Pantai 和 Brickfields。

（二）Selangor

班吉
巴生
阳光大道
Rawang
Shah Alam
Setia Alam
Semenyih
Glenmarie
Damansara Damai
八打灵再也
Damansara Perdana
赛博雅
Sungai Buloh
加影
梳邦再也
安邦
Bandar Utama
18.Batu Caves
Tanjong Duabelas
Ulu Kelang

雪兰莪州需求量最大的 20 个地区以郊区乡镇为主。班吉以访问量超过房源数量而位居榜首。许多消费者都在寻找月租 1500 令吉以下的服务住宅。

五、2020 年上半年槟城 14 个需求量最大的区域

Penang
Simpang Ampat
Bukit Mertajam
Ayer Itam
Butterworth
Bayan Baru
乔治镇
Sungai Ara
Jelutong
Bayan Lepas
Batu Feringghi
丹戎邦加
Gelugor
Pulau Tikus
Tanjung Tokong

边境关闭影响了槟城的租赁市场需求。它 下降了 -13.7%。尽管 2020 年上半年槟城的访问量和挂牌量都有所增长，但东方之珠的整体租赁市场需求却下降了 -13.7%。Simpang Ampat 是当地人最需要的住宅选择。在这个地区，许多消费者都在寻找月租价格低于 1,000 令吉的露台房。

六、柔佛州 2020 年上半年需求量最大的地区

Johor
  Pasir Gudang
  Gelang Patah
  马赛
  Skudai
  Tampoi
  新山
  Permas Jaya
  特布劳
  Iskandar Puteri(Nusajaya)

柔佛州需求最旺盛的地区，Pasir Gudang 在 2020 年上半年也获得了全州最高的租金收益率。这座工业城市录得接近 7% 的高租金收益率，而其叫价租金也非常诱人，达到每月 1200 令吉。在 Pasir Gudang，许多消费者都在关注露台屋的部分。