如何出售在泰国的房产？

除了公寓外，购房者需要注意的是，在泰国拥有房产并不是一个简单的过程。泰国的土地所有权法律非常复杂，即使是专家也经常会有误解。在签订任何类型的合同之前，最好先与独立的律师进行沟通。

在泰国，出售房产过程中的问题可能比购买过程中的问题要少。在泰国出售房产主要有以下流程：

一、发布房产广告宣传

在泰国出售房产时，可以不请经纪人。如果请了中介，卖家应保留自己出售房产的权利，避免签订无期限合同。

房产可以在网上、报纸上刊登广告，也可以将房屋放在房地产中介公司出售，跟我们国内的中介一样，在窗户上或门外挂个小牌子。如果通过房产中介出售房产，一般要按最终销售价格的 3% 收取佣金。

让房产卖得更快的几个 小窍门：

• 在房产进行广告展示之前完成所有的修缮工作。
• 如果物业处于空置状态，要定期打扫，并定期修剪草坪和花园。
• 先进行评估，确认房产的市场价值。
• 收集准备所有与房产有关的文件，在需要的时候能随时提供这些文件。
• 实事求是：不要把价格定得过于偏离市场价格。
• 准备好购销协议草案。

二、购房合同

当找到潜在买主时，双方必须就条款进行谈判，包括商定的价格、包括哪些项目和续租的可能性（如果是租约）。当双方达成协议后，应起草一份购房合同，所有各方必须在文件上签字。在泰国，法律上没有要求文件必须经过公证，但所有文件的副本必须为原件的真实副本。产权证上所列的各方都必须在购房协议上签字。在这个阶段，买方通常需要支付定金。

购房协议可以由代理人或买卖双方共同拟定。重要的是要包括房产中的所有物品（例如家具、冰箱）。

三、退出销售协议

房产销售协议可以通过撤销房产出售并退还已收取的定金来取消。这应该作为购房协议中的一个条件，以避免任何法律纠纷。

四、完成房产销售

卖方和买方会面，签署相应的文件。会议通常在房地产中介办公室举行，如果聘请了律师，则在律师办公室举行。除非有授权委托书，否则还需要到当地的土地局办公室。

出售时所需的文件取决于出售房产的类型和房产的所有权形式。如果涉及到公司，所需的文件量就会很大，所以必须要有律师的参与。所需文件包括以下部分或全部，具体细节请咨询律师。

• 土地或公寓产权证
• 护照或身份证
• 房屋登记文件（如适用）(Tabien Baan)
• 结婚证或离婚证（如适用）
• 任何相关的税收、保证书和与财产有关的文件。
• 购买协议
• 授权书（如适用）
• 银行汇款表（仅限公寓）。
• 证明外资公寓的比例低于 49% 的文件（仅限公寓）。
• 证明没有拖欠任何公共场所的维修费的文件。
• 如果房产有未到期的抵押贷款，那么银行就需要参与到卖房过程中，因为土地所有权在银行名下。

五、卖方提供抵押贷款

有可能由卖方提供部分或全部融资，这取决于谈判的内容。这由买卖双方私下协商，有时会出现这种情况，因为外国人在泰国获得抵押贷款方面有很大的困难。

房主将房子卖给买方，但只收取一定比例的房款。剩下的部分按月支付，再加上利息。具体的条件都是可以商量的。在钱全部付清之前，土地所有权仍然在原房主的名下。

如果双方都同意这样做，买方必须绝对确定卖家确实是业主，并且有合法的权利出售房屋或租赁土地。产权查询将列出该房产的合法所有人。确保所有文件和协议都经过公证。

六、房产交易涉及到的税费

在泰国，不同类型的房产交易有不同的税费。

租用动产需要缴纳房屋税和土地税，税率为房产年租金价值的 12.5%。此外，如果承租人是企业单位，则需要在租金支付时按 5% 的税率从源头扣除所得税。而出租动产不需要缴纳增值税。

对于企业单位或个人出售房产，涉及的税种有四种：

如果卖方是公司，预扣税为 1%，以实际销售价格或评估价值为基础，以较高者为准。如果卖家是个人，预扣税就比较复杂，下面会有更多的细节。

具体的营业税为 3.3%，以实际销售价格或评估值为基础，以较高者为准。

过户费 2%，以土地局评估的房产转让价值为基础，不考虑实际价格，以实际转让的房产价值为基准，收取 2% 的过户费。

个人和企业卖家需缴纳印花税，除非已经缴纳了特定的营业税，否则免征。

如果个人出售不动产，无论个人是通过继承、赠与他人（无任何对价）还是购买（但没有任何商业意图）获得不动产，都必须按 10% 至 37% 的累进税率缴纳所得税。

但是，如果卖家通过继承或赠与（无任何对价）的方式取得不动产，那么允许扣除的开支率就会被固定为 50%，而有或没有商业意图取得不动产的卖家，可以根据卖家在出售前拥有不动产的年限，获得不同的扣除率。

个人销售者以上述任何一种方式取得不动产的，一般情况下，应按销售不动产的收入预扣税，但最高预扣税率为销售价格的 20%。

但是，个人销售者通过继承、赠与（无偿赠与）或其他非商业性的方式取得不动产，在出售该不动产时已扣缴预提所得税的，销售者可以选择：可以将这部分预提所得作为交易的最终税款处理，也可以在填报纳税申报表时将该收入与销售者当年取得的其他收入一并计入。

需要注意的是，不动产销售收入预扣税的计算方法与一般情况下不同。如果选择了这种方法，就不会考虑到减免额，15 万泰铢 的所得税起征点将不适用。另一方面，如果卖方决定将出售财产的收入与所有其他收入合并计算，那么通常情况下，前 15 万泰铢的收入将适用免税额。