新加坡三大次区域中心房价几何？

区域中心占据中心位置

新加坡政府在 1971 年首次提出了在中心区以外建立小型就业中心的分散化概念。

在 1991 年的概念计划中，这个想法进一步成形，设想从中心区延伸出一系列的边缘、次区域和区域中心。

在 COVID-19 大流行期间，分散式商业中心的话题再次成为中心议题，因为全国各地的公司不得不以枢纽和辐条的模式分割业务，以实施某种形式的安全距离。

甚至在这些应急计划加速员工向非传统的中央商业区（CBD）地点分布之前，区域中心（如裕廊东）以及次区域中心（Paya Lebar 和 Buona Vista）的住宅已经引起了人们的兴趣，随着工作岗位向住宅区靠近，投资潜力也在增加。

本文将对这三个地区的私人住宅市场进行研究，以跟踪这些住宅与分散的就业节点的发展情况。

一、PAYA LEBAR 次区域中心

巴亚利巴地区位于中部地区的边缘，作为下放计划的一部分，已经逐步转变为最接近中央商务区的次区域中心。

该地区的年轻化促使开发商推出稳定的公寓项目。 从 2015 年到 2020 年第三季度，芽笼规划区（帕亚利巴所在）的新售平均单价上涨了约 18.6%（不包括行政公寓），新项目推高了价格 （根据截至 2020 年 10 月 23 日的数据）。

从 2015 年到 2016 年，住宅的季度销量平均为 168 套。当时新推出的 1042 套 "模拟城市绿洲" 占据了大部分的销售活动。随后，混合用途的 Paya Lebar Quarter（PLQ）的 429 个单位的 Park Place Residences 的推出，导致 2017 年第一季度新销售量和价格飙升。在 PLQ 作为重塑帕亚利巴尔作为次区域商业中心的催化剂的叙述下，该项目在 2017 年第一季度共售出 202 个单位，平均每平方英尺（psf）1805 新元（人民币 95223 元 / 平方米）。随后，2018 年第二季度又售出 185 个单位，平均每平方英尺 2,025 新元（人民币 106823 元 / 平方米）。

此后价格总体呈上升趋势。尽管新加坡正深受疫情影响，但规划区的总销量还是突破了千分之一大关，2020 年前三季度的销量约为 1157 套。

不仅销售量保持稳定，还超过了 2019 年同期的 758 套成交量，对接 2020 年第三季度的私人住宅销售量，在 2020 年 6 月 19 日重新开放样板房后，创下五年来的新高。

在 2020 年第三季度，共录得 698 宗交易。这超过了 2018 年第四季度的峰值（当时推出了 1399 个单位的 Parc Esta），新推出的项目 Noma 和 Penrose 受到了热烈的关注，总共售出了 424 个单位。

二、BUONA VISTA 次区域中心

早在 1991 年的概念规划中，One-North 的重建用地就被指定为科学园区，并成为皇后镇规划区内的次区域中心，将 Buona Vista 发展为次区域中心的举措的一部分。

One-North 将成为新加坡知识型经济的工业研究和创新地点，此后还与住宅社区和娱乐选择相结合，延伸到荷兰村，以实现 "工作 - 生活 - 娱乐 - 学习" 的概念。

2015 年至 2016 年第三季度，皇后镇规划区的住宅销售量相对温和，主要以转售交易为主。

尽管如此，2016 年第四季度推出的 Queens Peak 还是引起了买家的兴趣 -- 该项目在推出季度内成交 272 套。销售量获得进一步的牵引，玛格丽特维尔、The Verandah Residences、The Harbour View Gardens 和 Stirling Residences 等推出的项目推动了 2018 年的销售。

从 2015 年第一季度到 2020 年第三季度，皇后镇的整体平均单价增长了约 29.5%，是三个商业节点中最强劲的。

最近，开发商在该地区销售了更多高档住宅，2019 年第四季度的单价达到 2088 新元 / 平方英尺（人民币 110149 元 / 平方米）。One Holland Village Residences 的推出为该区域树立了价格标杆。

坐落在距离壹北商业中心 5 分钟车程内，该住宅被证明是受欢迎的，2019 年第四季度该项目有超过三分之一的住宅售出，平均单价为 2,684 新元 / 平方英尺（人民币 141598 元 / 平方米）。这其中包括两笔价格超过 1000 万新元的记录交易。

三、裕廊东区域中心

根据新加坡市区重建局 2008 年的总体规划， 裕廊湖区的概念是新加坡的第二个中央商务区，占地 306 公顷，由裕廊门户和湖滨区组成 。

裕廊门户的面积估计是淡滨尼区域中心的两倍，它是新加坡西部的商业中心，与湖畔的发展相辅相成，成为裕廊湖周边独特的休闲胜地。

由于过去 5 年缺乏新盘推出，二手市场几乎占了所有的交易量。自 J Gateway 于 2016 年第四季取得临时入伙证（TOP）以来，区内房屋存量一直维持在 3,218 套。

由于该地区现有的私人住宅项目不多，开发商有潜力挖掘这一热点，利用 JLD 的增长故事。

尽管缺乏新的住宅项目，但 J Gateway 等发展项目已显示出价格升值的证据。在该项目分析的 50 个二手交易中，有 49 个单位已售出并获利，其中有 6 个单位在持有 4 至 6 年后售出，收益超过 20%。

四、NASCENT CBD 的诞生

虽然一些分散的商业节点比其他节点表现得更好，但每个节点都有其固有的特点，这些地区的住宅区已经发展到与商业就业中心的同类地区共同发展。

从长远来看，在这些分散的次区域和区域中心周围的位置，新的住宅开发和现有住宅的前景仍然乐观。

增长远未结束。

在帕亚利巴，2030 年后帕亚利巴空军基地将腾出约 800 公顷的土地，这将推动住宅、办公、工厂和休闲区的发展，并解放了高度限制。

在裕廊东，未来的大士港与成熟的工业基础设施以及新兴的裕廊创新区制造业中心的结合，将越来越多地产生协同作用，这将见证市中心核心区之外一个新生的 CBD 的诞生。