尽管有经济上的阻力，2022 年全球商业地产投资仍有吸引力

根据全球房地产咨询公司世邦魏理仕的数据，在2021年和2022年初全球经济强劲复苏之后，随着各国央行解决持续的高通胀问题，宏观经济逆风正在引发人们对广泛衰退的担忧。

俄乌战争也对能源供应产生了负面影响，并拖累了经济增长，特别是在欧洲，因为消费者和企业正在努力应对更高的能源价格。

世邦魏理仕报告说，尽管有这些挑战，全球三个地区在2022年上半年的投资量都非常强劲。

通货膨胀、更高的利率和经济增长放缓也将导致全年的投资量低于2021年的水平，但在历史的基础上仍然相对健康。

更高的利率促使卖家加速将资产推向市场

世邦魏理仕报告说，在利率迅速上升的市场上，卖家正在更快地将资产推向市场。在过去的几年里，业主持有物业并坐拥大量利润，可以理解的是，他们渴望确保一个干净、有利可图的退出。

在美国，紧缩的货币政策导致的资本成本上升，以及更广泛的经济和地缘政治的不确定性，导致买方和卖方重新评估资产价值，进入价格发现期。这使得投资者对他们喜欢的房产类型、地点和预期收益率变得更加挑剔。

尽管目前的投资市场动荡不安，一些贷款人仍然很活跃。其他的要么暂停，要么寻求借款人不能接受的条款。贷款期限和固定利率与浮动利率的选择对借款人来说变得比以往更加重要。

更高的利率也开始影响欧洲的借贷活动。竞标池已经变薄，定价下降了约10%至15%，平均上限利率上升了25至50个基点（bps）。

和美国一样，欧洲最近也出现了待售房产的增加。更多的机构正试图在价格进一步下跌之前锁定投资收益，并避免在更高的利率下进行再融资。许多投资基金经理已经进入销售模式。在达到最初的承销回报后，这些卖家愿意接受目前10%至15%的定价折扣，而不是在六个月内可能有更大的降幅。

虽然亚太地区见证了一些与美国和欧洲相同的趋势，但更高的利率并不是所有市场的常态。在新西兰、澳大利亚和韩国，利率已经大幅上升，随着这些市场出现负利差，投资者开始重新调整他们的定价预期。

投资者对借贷成本、租金增长和出口资本率给予了额外关注。在该地区的其他市场，利率基本保持不变，收益率和债务成本之间的价差一直保持不变--世邦魏理仕认为这一趋势将支持这些市场在2022年下半年的投资活动。在利率稳定的市场上，投资者一般不会这么快收获收益。然而，许多人对潜在收购项目的类型、质量和地点更加挑剔。在尽职调查过程中，租户质量正成为一个越来越重要的考虑因素。

投资量暂时还算健康

世邦魏理仕表示，宏观经济的不利因素将拖累美国2022年下半年的投资活动，这将导致全年的投资量比2021年减少5%至10%。

房地产将提供一个有吸引力的对冲通货膨胀的工具。具有强大基本面和租金增长潜力的资产将获得最大的资本。

主要的担忧包括 "分母效应"，最近机构养老基金的股票和债券投资组合的下降使他们有更少的资金投资于房地产。

在美国的外国投资也将因美元的强势和更高的对冲成本而受到阻碍。

在欧洲，尽管经济环境疲软，仍然有大量的股权资本以房地产为目标。

虽然一些卖家正在寻求相对快速的处置，但大多数卖家正坐拥丰厚的利润--尤其是五年前购买的资产。这应确保他们的退出价格高于预期。

虽然欧洲第一季度的强劲表现和随后的放缓使得预测全年的投资量具有挑战性，但近期的交易管道是强大的。世邦魏理仕认为2022年全年的投资量将比2021年的创纪录水平下降10%。

世邦魏理仕预计，从历史角度来看，亚太地区的投资量将保持相对健康，但年底将下降5%至10%。在日本，由于其宽松的货币政策、低融资成本、相对疲软的货币和强劲的房地产市场基本面，预计会有高水平的投资。

在新加坡，所有行业的基础市场基本面仍然强劲，鼓励机构投资者和私人资本寻求机会。在亚洲新兴市场，制造商从中国转移出去，推动了对越南工业资产的需求。在稳固的租赁活动和投资者对开发交易的强劲需求的支持下，印度继续录得增长。

中国市场的投资者对物流设施、商业园、数据中心和租赁公寓保持着强烈的兴趣。

投资者最关心的是通货膨胀的对冲问题

世邦魏理仕表示，美国对多户住宅和工业房地产的持续强劲需求将推动2022年下半年的租金进一步增长。然而，多户家庭的租金增长可能会达到顶峰，因为高通胀限制了租户支付更高的租金的能力。

这两类资产，以及酒店和自助仓储设施，都可以相对快速地重新定价，使它们在通胀环境中特别有吸引力。

提供可预测的长期收入流的资产也将获得更多关注，尽管买家可能会等待更低的价格。传闻表明，今年到目前为止，大多数类型的美国优质资产的资本利率可能已经上升了50至75个基点。

在欧洲，任何保证租金增长与消费者价格指数（CPI）挂钩的资产仍然受到寻找自然通胀对冲的投资者的热捧。

长租的物流资产继续吸引最强烈的需求。住宅领域被视为对冲通货膨胀的天然工具，GIC和Greystar Real Estate Partners最近以33亿英镑的价格从Brookfield手中收购了英国学生住房供应商Student Roost，这表明人们对这一领域的兴趣越来越大。

长租办公楼资产在投资者的购物清单上仍然名列前茅。然而，随着环境、社会和治理（ESG）标准对买家来说变得越来越重要，一些具有相对较老特征的甲级物业的定价将受到负面影响。

与其他地区一样，亚太地区的房地产在通货膨胀高涨时期通常表现非常好。世邦魏理仕预计，工业资产的收入增长将继续跟上或超过通货膨胀。

在亚洲，标准的三年办公室租赁期将使业主能够及时根据通货膨胀调整租金。随着COVID限制的放宽，区域旅游的激增预计将促进酒店需求，特别是在通胀环境下房价的上涨。

不断上涨的建筑成本将限制新的供应和新的发展速度，支持现有资产的基本租金和业绩。

ESG提上议程

世邦魏理仕表示，对于美国投资者来说，ESG标准在为潜在的收购项目定价时变得越来越重要。

符合或超过某些ESG标准的资产将对投资者和使用者具有更大的吸引力。在为不太符合ESG标准且需要大量资本支出来升级的旧资产定价时，可以考虑 "棕色折扣"。

在欧洲，大多数房地产投资者、顾问和租户现在都将ESG标准纳入他们的决策中。

最近的趋势包括更加关注绿色建筑材料以及这可能对重建产生的影响。

此外，立法可能使高碳密集型程序更难进行--如拆除房产--将对投资者和他们选择的目标收购产生深远的影响。

对能源性能认证（EPC）的关注以及欧洲不同市场的监管机构正在引入的各种措施也是投资者关注的重点。

在亚太地区，ESG继续得到稳定的采用，这是由占用者对实现环境目标的承诺和政府为使其经济实现碳中和的监管驱动。

更多的投资者正在寻求符合最高ESG标准的房地产，世邦魏理仕认为这一趋势将最终看到具有最高认证和性能的资产在定价方面获得溢价。

工业资产将继续受到高度重视

由于整体空置率低于4%，美国工业地产领域将继续受到投资者和贷款人的高度青睐，多户家庭领域也将如此。

自助仓储和数据中心等经营性房地产也将保持对一些投资者的吸引力。然而，数据中心的高水电用量可能会阻止一些投资。

世邦魏理仕预计，欧洲的投资者将非常偏爱多户型资产，其次是物流地产--特别是那些为当前环境重新定价的资产。由于与其他类型的房产相比，零售资产的价格相对有吸引力，因此也将越来越受到追捧。

虽然写字楼的需求强劲，但投资者仍将关注任何提供长期和持久收入流和固定租金增长的资产，如医疗保健和学生住房物业。

在整个亚太地区，工业也仍然是最受欢迎的资产类别。其他受追捧的行业包括酒店和多户家庭，这在发达市场尤其是在日本仍然很受欢迎。亚太地区的写字楼入住率在全球领先，其对该行业的前景是乐观的。

投资者认为经济衰退的可能性更大

虽然许多资本市场的专业人士都感觉到2023年经济衰退的风险升高，但对于经济衰退将持续多久以及复苏的程度并没有达成共识。这取决于中央银行是否有能力通过提高利率来抑制通货膨胀，而不使经济陷入严重衰退。

在对今年晚些时候欧洲经济下滑的担忧日益增加的情况下，业主越来越注意到价值下降和利润侵蚀的可能性。然而，许多投资者认为目前的情况是一个机会。在定价下降后，拥有干粉的买家现在正在评估如何购买以前超出其估值范围的资产。

房地产仍然是一个有吸引力的对冲经济不确定性和通货膨胀的工具。无论是主权财富基金、机构资本还是私人投资者，更多的资本可能会瞄准该行业，而不是从该行业撤出。

在亚太地区，特别是在通胀持续高涨的市场，短期内经济下滑的风险已经增加，这些市场在2022年和2023年的增长将低于趋势。然而，这将被一些国家的经济重新开放以及中国大陆和日本持续的宽松货币政策所抵消。

日本的重新开放将为其他地区增长放缓和利率上升提供平衡。

更多资本关注债务投资

世邦魏理仕表示，尽管投资者在不确定时期通常更喜欢相对安全的债务，但美国股市和债市的流动性仍然强劲，有大量的干粉。

然而，目前市场上的风险已经给资本利率带来了上升的压力，并降低了贷款价值（LTV）比率，促使投资者建立一个对风险更有弹性的资本栈。

由于欧洲的债务更难保证，股权投资者仍然很活跃，特别是 "世代资产"--几十年来一直由同一人拥有的物业--在以前的周期中无法获得。

世邦魏理仕预计，在未来几个月里，更多的主要投资者将在欧洲房地产市场上持有股权，特别是在高端市场。

投资者在这个周期的节点上考虑亚太地区的债务，可以获得有吸引力的收益，通常是在第一抵押的基础上。在风险调整的基础上，债务策略的回报可以是非常有吸引力的。中国大陆可能会出现不良资产的机会。

关于股票，有一些证据表明在加息期间市场会出现混乱。世邦魏理仕总结说，因此，股权投资仍然很重要，对于面临财务困境的资产所有者来说，可能会出现有吸引力的进入点。