美国养老地产正在摆脱疫情影响

根据世邦魏理仕近期发布的《美国老年人住房及护理投资者调查报告》，虽然短期内美国老年人住房行业将继续受到 COVID-19 疫情的影响，但投资者认为该行业已经从 2020 年的重大挑战中转危为安。
 
参加调查的投资者表示，短期内投资增长可能会有所收缩，全面复苏需要较长时间。长期来看，这一行业在人口老龄化的趋势下大有可为，美国婴儿潮一代正在接近老年人住房的传统年龄，美国每天约有 9,000 人年满 70 岁 。
 
2020 年第三季度，养老住房投资销售活动比上一季度增长了 19.2%。"在疫情的早期阶段，资金供应放缓至近乎停滞，但最近几个月，债务和股权都开始再次流入养老住房领域，特别是对于具有既有关系和成熟记录的买家和借款人来说，" 世邦魏理仕评估和咨询服务部老年人住房和医疗保健全国业务负责人 James Graber 说。
 
绝大多数投资者（88%)预计未来 12 个月内老年人住房租金将保持不变或小幅上涨。超过三分之二（70%)的投资者预计未来一年的入住率将上升，而 2020 年上半年的这一比例为 53%。这些反应反映了投资者对 COVID-19 期间投资的态度，以及对未来的谨慎乐观态度。
 
"在整个疫情应对期间，运营商投入了长期的艰苦工作，了解威胁并实施预防措施，努力为老年人群提供安全的环境。因此，我们看到的是人口下降的低谷，绝大多数社区的各级护理机构的净吸纳量为正。"Graber 先生说。
 
在 COVID-19 大流行期间，养老住房运营商报告说，成本增加，主要包括工资、卫生和个人防护设备（PPE）都在增加。自疫情发生以来，72% 的经营者报告说，每个单位的每月净营业费用增加了 0 -250 美元。与疫情相关的运营费用现在已经开始减少，大多数人（62%）认为目前的承保做法将维持 6 -18 个月。
 
辅助生活（33%)再次被认为是未来 12 个月养老住房领域最大的投资机会，其次是独立生活（22%)和活跃成人（15%)。投资者对辅助生活的兴趣和记忆力护理的重新出现，自上次调查以来增加了三倍，显示出基于需求的护理水平有上升趋势。在本次调查中，投资者对活跃成人的兴趣有所下降，原因是准租户在 COVID-19 环境下不愿意搬家。
 
未来 12 个月养老住房资本化率的前景发生了变化，预计资本化率将上升的受访者比例从上一次调查的 13% 上升到 36%-- 这是投资者对 COVID-19 对该行业影响的语气。超过半数（53%）的受访者预计短期内上限率不会发生变化。
 
"虽然人们可能会关注正在进行的大流行病导致的上限率变化，但承保物业的基本面，如与大流行病相关的运营费用和人口普查预测的提升，对净营业收入预期的影响最为显著，"Graber 先生补充道。