投资柬埔寨房产，这 30 个问题你一定想知道

一、为什么这几年柬埔寨房产成为投资热门？

（一）经济体制宽松开放

近年来，柬埔寨经济发展迅速，从 2013 年起，已经连续六年保持了 GDP 每年 7% 的高速增长。据专业人士预测，这一增长速度有望持续五年。

柬埔寨不实行外汇管制，允许外汇资金自由出入，美元在市场上可自由流通，大部分行业都对外国投资者开放，是世界上经济自由度最高的国家之一。由于所得税和企业税较低，柬埔寨整体税负较低。

1994 年，柬国会通过投资法，根据柬埔寨投资法的有关规定：除柬埔寨有关土地所有权规定外，所有的投资者，不分国籍和种族，在法律上一律平等；王国政府不实行损害投资者利益的国有化政策；对已获批准的项目，王国政府不对其产品价格和服务价格进行管制。

这些开放政策，吸引了很多外国投资。

（二）人口红利明显

柬埔寨拥有 1500 多万人口，是一个传统农业国，人口年龄结构趋于年轻化，其中儿童（0-14 岁）占 33.7%，有经济生产力的年龄群（15-64 岁）占 62%，老龄人口（65 岁以上）占 4.3%。金边的 30 岁以下的人口占比高达 70%，与深圳有得一拼。与其它东盟国家相比，柬埔寨劳工成本低，最低工资标准为每月 140 美元，人口红利吸引了一部分外国制造业在这里建厂投资。

金边作为柬埔寨首都，这些年更是有大量投资者涌入，2018 年，柬埔寨房价上涨了 16.8%，世界第一。有人这样形容，柬埔寨正以 “ 中国速度 ” 发展，而首都金边则被很多人看做是多年前的深圳，拥有巨大的发展潜力和投资价值。

柬埔寨本土劳动力素质较低，外国企业往往需要外派本国员工赴柬工作，这也造成了首都金边外籍人士众多，对房地产市场是绝对的利好信息，金边房价和租金一直处于上涨，而且是飞速上涨。

二、柬埔寨欢迎中国人去投资吗？

2010 年 4 月 5 日柬埔寨国会讨论并通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》。根据该法律，外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。

柬埔寨政府非常欢迎中国人投资买房，并且针对外国人买房的政策比泰国还要宽松，只要有护照就可以购买房产。

三、柬埔寨政府对外国人在柬买房有什么规定？

根据《外国人不动产产权法》规定，外国人在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋，可获得与本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖，享有权无年限限制，为永久产权。

外籍个人身份无法购买土地和别墅。

四、外国人在柬埔寨买房可以贷款吗？

外国人可在当地贷款买房，最长年限 12 年，可贷房产总价的 65%，由于柬埔寨房产总价本身不太高，利率又比中国高很多，同时申请贷款需要在职证明、收入证明等文件，所以一般客户都不会选择贷款。

五、柬埔寨房产的产权年限是多少，对外国人的产权是否有时间限制？

在柬埔寨有两种产权：分别是永久权利和限期权利。针对永久产权，屋主可永久拥有房产权，不过对于限期权利，屋主仅可以拥有 99 年产权，但 99 年后还可续约。另：对外国人的房产所有权没有限制。永久产权即为硬卡，限期产权即为软卡。

六、在柬埔寨买房产需要交那些税？

只需缴纳契税 4%，和不动产税 0.1%

七、外国人在柬埔寨出租房产需不需要交税？

外籍房东只需交 10% 房租收入税，但需要在柬埔寨有固定住所或一年在柬埔寨居住时间超过 182 天。没有固定住所或在柬埔寨居住时间少于 182 天的外籍房东，必须交 14% 房租收入税。

八、房东买房时，需交哪些税？

如果产权是永久产权，买家必需交房产售价的 4% 作为房地产买卖交易税，以及 1000 美金至 3000 美金更改产权物主名称费。如果权状是限期产权，买家只需在小区办理文件手续即可，手续费约 200 美金至 800 美金。在柬埔寨售卖房产或将房产转名都需支付一定的税费。售卖房产者需在资本增长或获利中抽取 20% 作为获利税。除此，柬埔寨政府也会从中抽取 10% 价值增长税。

九、在柬埔寨购买的房产可以继承或者赠与吗？

可以继承，可以赠与。

柬埔寨法律征收 4% 房产赠与税，不征收遗产税。

十、外国人在柬埔寨买房和本地人的待遇、税费有区别吗？

外国人在柬埔寨的税费和政策与本地人相同，同样是永久产权，享受同样的低税费。

十一、中国人在柬埔寨买房国内能查得到吗？

柬埔寨是少数几个不受 CRS 管辖的国家，也就是说，您在柬埔寨的存款和任何投资理财都不会上报到国际的任何一个国家，包括房产。换句话说，你在柬埔寨的投资置业理财保险都是隐形资产，不会被国内征税也不会被国内查询到。

十二、如果在柬埔寨买房，如何选房？

选房一般有两种方式：前往柬埔寨看房后现场订房，也可以再国内直接选。一般都是期房，大多数客户都是用来投资，所以都会选择国内订房。

十三、在柬埔寨购置房产的流程是什么？

• 预订房子，确定投资物业，看中房子后可支付定金，向中介开发商申请保留房屋。通常对于海外投资者可以使用邮寄的方式来进行合同签订，同时需要委托具有专业资格的律师作为代理律师；
• 代理律师审查购房合同，确保买家利益，如对购房条款持有不同意见，双方可商讨协商。签字后，开发商也需在购房合同上签字，并向购房者提供一份双方签署后的合同，随后合同生效。
• 海外购房者需填写一份申请表格并递交海外投资审核委员会审核，此项一般由购房方的代表律师协助完成。
• 在所购房屋正式交割之前，购房者律师代表买家和卖家律师就房屋交割相关事宜，协商为房屋正式交割做准备；
• 房屋施工完工后，开发商会邀请购房者或其代表人验房。
• 购房者需要在房屋正式交割之前解决好房屋余款的支付。无论是贷款还是现金支付，房屋余款需要支付到卖家指定账户；
• 交割之日，买家卖家双方律师交换合同，完成产证手续，购房者即可入住新居。

十四、柬埔寨房产是期房还是现房？

主要是期房，现房较少。

十五、多久可以拿到房产证？

在柬埔寨买房，只有现房在柬埔寨土地厅过户，提交材料齐全才能拿到房产证；有效期按照所购买房产的性质来确定房产证是永久产权或非永久产权。

十六、柬埔寨房产多少钱一平米？

目前柬埔寨金边的公寓的价格在 2000-3000 美金 / 平米左右，也会根据房产的地段、配套设施、装修等因素价格略有高低，金边海外部分的项目一般都是地段比较好的高端公寓项目。

十七、柬埔寨房产有无公摊面积？

柬埔寨的房产证上写明的是套内面积，而不是建筑面积，从这个角度上理解的话，的确没有公摊。

柬埔寨一般以套内面积的价格来计算，但是开发商为了国内的客户便于理解，会多提供一种以建筑面积为参考的计价方式，两种计价方式的单价不同，但是算出来的总价是一样的。

十八、柬埔寨的房产公寓物业设施有哪些？

一般公寓物业设施包括：停车位、健身房、游泳池、图书馆，都是免费使用的。

十九、柬埔寨公寓的交付标准是什么？

柬埔寨的公寓基本上都是精装修（不包含家具）。

精装修的标准是木地板乳胶漆，墙面，卫生间的卫浴马桶洗手盆，以及厨房等这些基础的装修，部分开发商可能包括少量电器。

二十、交房时需要办理哪些手续？

• 盖手印移交使用；
• 写授权书（委托公司代为租或售）；
• 银行开户（含网络开户） (资金要从金边的银行汇出，需办好当地银行网络授权签属）；
• 缴清交屋款；
• 预缴 6 个月管理费及水电基本费，房屋代租后管理费及水电费由租客缴纳，水电基本费多退少补；
• 签立住户公约及物业管理规定；
• 交房手续完成后可依规定备齐文件缴纳税费及代办费办理硬卡，登记所有权手续。

二十一、柬埔寨的房产如何办理更名？

产权转移登记手续费有两种情况：

1. 如果买的房子是期房，可以直接在律师的见证下和开发商变更购买人身份，需要支付 500-1500 美元左右的更名费。 

2. 如果是现房，买方必需缴交房产市场价的 4% 作为房屋交易税，或依当地政府之规定；如找中介需付约 1000 美元的代办费。

二十二、除购房款外，在柬埔寨买房还需要支付哪些费用？

• 交易过程中需交费用：
• 契税：房价款的万分之四
• 申办产权证过程中需交费用：登记费、房屋所有权证工本费、住宅公用部分共有设备维修基金等
• 入住过程中需交物业管理费及供暖费
• 保险费：财险保险费 = 总房款 * 年费率 * 年限系数。保费一次性交。

二十三、柬埔寨房产（公寓）物业管理费是多少？

一般为 1 - 2 美元 / 平方米 / 月，具体按房地产开发商的规定收取物业管理费，物业费的高低和楼盘的配套设施齐全度有关系。

二十四、应该在柬埔寨哪里买房？

柬埔寨大概就是广东省那么大，但经济连年增速在 7% 以上。

比较热门的大城市有三个：金边、暹粒、西哈努克港。

暹粒就是吴哥窟所在的城市，只有旅游没有工业、鲜有投资、没有贸易，而且城区建筑物限高，不适合投资买房。

金边和西哈努克港都可以投。金边是首都就不用说了，肯定是做好的，而且产品已经开始讲究品质了。西港是柬埔寨唯一的深水港，地位相当于中国的深圳，有工业、有旅游、有贸易。但因为受去年禁赌令的影响，西港目前也不是最优选择。那就只剩下首都金边了。

二十五、金边适合投资什么类型的房产？

目前来讲，公寓是最适合投资的，不排除未来写字楼也有前景。

金边的住宅市场以分契式公寓的开发为主，分契式公寓是指建筑物中包含一些独立拥有的公寓或房屋。

预计到 2020 年底，金边分契式公寓的总供应量将达到 37570 套。从 2017 年开始，金边就已经有大量的分契式公寓出售和出租，供应量一直在增长。这些大型的分契式公寓开发项目大多是属于中高端项目。

金边分契式公寓中，钻石岛和水净华区是可用单位数量最多的地区。紧随其后的还有万景岗一（BKK1）和堆谷区。接近 CBD 中心商务区，如万景岗一（BKK1）和水净华，预计在未来几年，住宅楼价格会上涨。

由于柬埔寨人口结构和中产阶级的崛起，预计新增单位将会被填补。最近的市场报告指出，尽管人们一直担心供应过剩，但目前的单位入住率仍达到了 70%。

二十六、柬埔寨的房产与国内有哪些区别？

• 柬埔寨房产具有永久产权；
• 柬埔寨房价相对便宜，首付也很低；
• 柬埔寨的公寓、别墅都带装修；
• 柬埔寨公寓没有公摊面积；
• 柬埔寨买房税费很低，只有契税和不动产税，没有过户费和印花税；
• 租金回报率高，房价涨势可观；

二十七、外国人在柬埔寨申请按揭贷款需要哪些资料？

• 申请人护照信息
• 工作证（如果有）
• 婚姻状况证明（已婚的需要提供配偶的护照 或身份证）
• 收入证明
• 存折流水
• 工资单
• 个人征信报告（如果有柬埔寨工作证不用提供，无工作证的可以到中国人民银行申请）
• 买房合同。

二十八、什么是偿债基金和维修保养费？

偿债基金是作为紧急基金使用的一次性支出，它用于未来某一时间开发项目所要求的任何一次性维修或改良（例如每隔几年重新粉刷外墙）。类似于我们国内的大修基金。偿债基金必须在公寓交付予买家时支付。它的金额取决于公寓的面积。

维修保养费用于开发项目的日常运作（例如保安、前台接待和清洁工的薪金；泳池的保养；升降机的电力等等）。和偿债基金一样，它以每间公寓的面积（平方米）为基准计算得出每月的费用。公寓一旦竣工交付，大多数开发商要求预先支付全年的维修保养费。其后每年均是预先支付全年维修保养费。

二 十九、柬埔寨房产租金收益率高吗？

柬埔寨金边的租赁回报率是全亚洲第一，月租金最高 1200 美金 / 套，最低也有 500 美金 / 套，公寓出租回报率高达 10.8%。

三十、柬埔寨土地的性质有几类？

目前柬埔寨的土地有两类性质：

第一类土地是私人所有，只有柬埔寨国籍的人才有土地永久拥有权。国家为了鼓励外国人购房和协助本地人致富，一层房屋不允许卖给外国人，二层以上房屋可以卖给外国人并拥有永久居住权。开发商可以与本地人合资注册开发公司，但是柬埔寨人必须做法人，其持股权不受限制。

第二类土地是国家所有，外国人可以通过投资申请得到国家租赁的开发建设土地。租赁期分成 99 年、70 年、50 年，年限的不同是由于出台的政策时期不同而产生的，与开发内容无关。这样的土地一次性得到长期租赁权的费用并不高，每平米几美金，但是交易费很高。这样的土地一般在建设期免租费，建设期结束后，按年向政府缴纳土地租赁费，一般是年营业额的 3%。这些土地可以转让、转租、抵押、继承，其销售的土地和房产可以由国家土地部门发放有限年限的土地或房屋产权证书。