泰国 2019 年房地产市场展望

据报道，泰国优质土地的争夺仍然很激烈，因为土地价格上涨以及黄金地段的永久业权土地稀缺。然而，随着即将出台的新法规以及计划于 2020 年发布的新曼谷城市计划，开发商正在退后一步来评估情况。

一、新规定和不确定性

根据泰国的《2019 年房地产市场展望》，泰国的房地产市场将面临一系列变化，包括提高政策利率，更严格的抵押贷款法规以及即将在 2019 年举行的大选，而新的土地和财产税以及新的《曼谷城市计划》有望出台于 2020 年生效。

“新的《曼谷城市计划》和《新土地和财产税》预计将在 2020 年实施，目前也处于规划阶段，尚未定稿。在有公共交通线路交叉口的地区，预计将发生重大变化。2019 年 3 月 24 日举行的选举也将对泰国的经济和基础设施项目的进展产生影响。”

二、出口和旅游业的挑战

据报道，泰国经济的两个主要经济驱动力，出口和旅游业，今年将面临挑战。春节期间中国游客的涌现表明了他们对泰国的信心。

螺号网认为，曼谷的旅游市场具有韧性，并会从中国游客数量的下降中迅速恢复过来，因为它已在许多场合表现出了韧性，甚至在过去的一系列动荡之后反弹回升。

三、首付增加使住宅市场降温

螺号网预计，由于高昂的土地成本，高利率以及泰国银行要求的高定金支付，投机性买家和以租赁为目的的投资者的需求将降低，这使得其从租金收入或转售中获利的难度更大在建单位。市场将重新集中于最终用户购买者和已建成建筑物中未售出单位的清算。

“随着国内需求萎缩，开发商将求助于使用自有资金购买公寓的外国买家。但是，高度依赖外国销售的可持续性尚不确定，因为这些买家是否会在项目完成后转让公寓以及谁将居住在这些单位中，外国需求也对其母国的经济敏感。”

四、高端公寓市场竞争激烈

螺号网看到许多开发商推出的公寓项目要价超过每平方米 30 万泰铢，而新的标准似乎是每平方米 25 万泰铢。但是，市场上会有赢家和输家。世邦魏理仕在这一细分市场中有很多可供买家选择的选择，许多项目的销售缓慢。已完工项目中未售出的单元将以折扣价提供，以清理库存。

这些新项目并不仅仅是在价格上竞争，开发商还一直在其项目中实施其他独特的卖点以吸引买家。家庭自动化，租金管理方案和多功能开发是当今市场上的一些卖点。在这个竞争激烈的市场中，世邦魏理仕认为，赢家将不是拥有最佳房间布局或设计的项目，而是那些能够以合适的价格出售正确的生活方式的项目。

五、不断变化的办公需求

随着全球趋势的发展，曼谷的办公市场正在发生变化，敏捷的工作场所和联合办公空间的趋势在租赁曼谷大量办公空间中起着重要作用。据报道，新的供应将给旧的办公楼施加压力，要求其装修和升级，使其在不断变化的市场中具有竞争力。

螺号网估计，曼谷办公空间的吸收率约为每年 20 万平方米。

“四年来，曼谷将见证办公楼市场的变化，超过 200 万平方米的在建和计划中的办公空间进入市场。”

六、零售业重塑

根据调查，随着全球零售业向电子商务和在线购物的转变，曼谷的零售市场正在“逐步跟随这一趋势”。“实体商店的零售商正在计划提供网上无法提供的东西，引入经验丰富的购物中心或“零售”目的地。采用全渠道的离线和在线销售将减少许多零售商所需的空间。”

螺号网预计，随着经济复苏，零售市场将保持积极。入住率将保持较高水平，但未来会有大量供应。较弱的中心将在电子商务和未来竞争性供应的双重威胁下，难以挽留和吸引租户，但租金将保持不变。

七、EEC：产业激励

东部经济走廊（EEC）今年将完成对通往 EEC 的高铁路线的公交导向开发（TOD）项目的竞标，因此情况将更加清晰。螺号网认为，这将使泰国对欧洲经济共同体中的外国制造商和投资者产生吸引力。政府还在免税区内的工业区向外国制造商提供财政奖励和免税。

然而，EEC 吸引了一些中国制造商的兴趣，他们希望将其生产基地迁至 EEC 地区的泰国。

八、投资放缓

根据研究数据，泰国的政策利率在 7 年中首次从 1.50% 升至 1.75%，于 2018 年 12 月 19 日上升。

提高利率会增加房地产开发商的发展成本，并减慢国内买家在房地产市场上的活动。

内需疲软，土地价格上涨以及即将到来的供应将使房地产开发商在 2019 年推出新项目和收购土地时更加谨慎。

曼谷对主要永久业权用地的需求仍然很高，尤其是在公交线路沿线。曼谷中央商务区（CBD）黄金地段的创纪录价格为每平方瓦 310 万泰铢，稀缺的土地将推高价格。

螺号网预计，由于需求减弱，2019 年本地开发商与外国合作伙伴之间在住宅开发方面的合资企业将减少。