亚太地区房地产价格 "顽固性高涨" 修正在即

越来越多的人担心，在疫情的影响下，亚太地区（APAC）的房地产市场明年可能会出现市场调整，尤其是与西方市场相比，亚太地区的房地产市场迄今一直保持着弹性。

非营利性教育和研究机构城市土地研究所（ULI) 和普华永道周二发布的一份区域预测报告指出，今年的疫情对当地房地产市场的影响有限。

不过，压力可能很快就会浮现，尤其是在中国、印度和澳大利亚，这些国家很可能成为明年被迫销售的来源。

到目前为止，那些预计随着经济衰退而出现一连串违约事件的投资者，今年基本上已经失望了。根据 Real Capital Analytics 的数据， 虽然 2020 年第三季度亚太地区的房产投资量同比下降了 38%，但价格和上限率基本保持稳定。

各国政府庞大的经济刺激和就业支持计划，暂时抵御了深度衰退的影响。

根据 ULI- 普华永道的报告，这使得许多 "基本上无力偿还债务的租户得以维持，提高了出租率，并将业主的资产负债表维持在接近疫情之前的水平"。

该地区的买家和卖家也在资产定价上陷入僵局。

报告补充道："买方基于较低（或无）增长的假设，以及对租金下降的预期，核销了较低的价值和上限利率"。另一方面，业主们普遍有足够的财务实力来避免被迫出售，因此一直在坚持，希望经济和疫情应对措施能早日转好。

话虽如此，但人们越来越相信，人为抬高的资产价格 -- 以及随之而来的投资者利润 -- 是该跌了，因为经济复苏 V 型的希望正在快速消退。

一位分析师表示，政府资金对经济的影响已经转化为较低的房地产交易量，因为企业得到了这种支持，推迟了市场出现困境的时间。

但困境 "肯定会出现，无论是企业出售资产，还是投资者收入来源枯竭，无法达到利率覆盖率，或者是银行或接盘侠自己作为债权人介入"，该分析师补充道。

ULI- 普华永道的研究发现，投资者对盈利能力的预期因此下降到接近 2009 年全球金融危机时的最低水平。

该地区定价仍 "顽固高" 的另一个原因是，估值师一直不愿意降低资产价值，他们依靠的是对市场不确定性的技术性告诫以及对明年经济反弹的希望。

一位澳大利亚的受访者认为，明年，尤其是第一季度，当取消工作休假计划、失业率上升和其他资产类别重新定价时，房东在资产估值方面将面临更大的压力，需要实事求是。

印度当地的非银行金融公司已经出现了内讧，导致开发商融资比以往任何时候都要短缺。随着行业的大幅整合和对困境资金的大规模需求，外国机构和私募基金因此将印度视为机会主义投资的来源。

澳大利亚疫情对经济的影响是该地区最严重的，随着失业率的恶化和政府支持力度的下降，预计租金将进一步下降 。投资者也将澳大利亚视为困境的来源，因为其出售不良资产的机制比亚太其他地区更加前卫和核心。因此，这种更高的市场透明度可能会给那里带来更多的购买前景。

与此同时， 新加坡、东京和悉尼继续成为该地区投资和发展前景最好的市场。

ULI 和普华永道在周二的一份联合声明中表示，这三个市场都承诺在地缘政治和经济风险方面 "在日益恶劣的全球环境中提供安全港"。

ULI 新加坡负责人、埃德蒙 - 蒂的首席执行官 Ong Choon Fah 指出，新加坡吸引了源源不断的投资者和企业入驻。

ULI 和普华永道的《亚太地区新兴趋势》报告是基于对 391 名房地产专业人士的调查以及 134 次访谈而得出的。受访者包括投资者、开发商、地产公司代表、贷款人、经纪人和顾问。