疫情导致美国商业地产买卖双方对价格的期望脱节

投资者对租户质量和租期的重视程度高于疫情发生前。

世邦魏理仕最新的一项美国商业地产调查发现，由于 COVID-19 大流行影响了商业投资活动，买卖双方在价格预期上存在很大的脱节。
 
世邦魏理仕的调查发现，61% 的买家正在寻找比流行前价格更低的折扣，只有 9% 的卖家愿意提供这种折扣。在寻求折扣的买家中，有近四分之三的买家购买的是办公或零售物业。对于郊区写字楼，95% 的投资者都在寻找折扣，没有卖家愿意降价。

"买家和卖家在许多资产类型上仍然存在分歧，尤其是买卖价差仍然较大的增值型资产。在疫情得到控制之前，如何承保净营业收入的不确定性仍将存在。" 世邦魏理仕资本市场全球总裁 Chris Ludeman 表示："尽管商业地产行业的细分市场受到干扰，但上限率仍然相对稳定，事实上，最好的工业和多户型资产的上限率已经下降。国外和国内都不缺乏针对房地产的股权资本，债务市场也越来越宽松。"
 
世邦魏理仕的调查研究了稳定物业（不包括酒店）的资本化率和对市场状况的投资情绪，揭示了一些关键的发现。资本化率 -- 通常被称为上限率 -- 通过将其年收入除以销售价格来衡量一个物业的价值。 资本化率越低，说明价值越高。

"在市场仍然谨慎的情况下，所记录的大部分资本化率压缩并不是资产价值上升的反映；相反，资产被以较低的第一年收入假设进行估价，导致较低的资本化率，" 世邦魏理仕全球首席经济学家 Richard Barkham 说："即便如此，鉴于迄今为止经济冲击的程度，价值的弹性令人惊讶。虽然市场上许多板块的流动性和投资者情绪仍然强劲，但价值最终将受到来自 COVID-19 的持续挑战的压力。到目前为止，与之前的周期相比，相对的上限率稳定，在一个原本困难的市场中提供了一些保证。"
 
投资情绪

• 三分之一的受访者在承保时采用与 2020 年第一季度相同的租金收入假设，其余三分之二的受访者采用更保守的假设。承保假设不变的受访者中，有一半是以工业为主的受访者。
• 与疫情发生前相比，投资者更加重视租户的信用质量（85% 的受访者提到）、剩余租期的长短（64%）和建筑物的出租率（64%）。
• 大约三分之二的受访者认为，投资活动将在一年内恢复到大流行前的水平。工业投资者对复苏最为看好，近 90% 的受访者预计投资活动将在一年内恢复到流行前的水平，领先于多户型投资者（84%）。

资本化率

• 截至 2020 年 8 月，A 类物业的资本化率与 2019 年底的资本化率差异不大。占比最大的市场报告的上限利率持平（零售除外），而其余市场报告的上限利率上升或下降 25 至 50 个基点。
• CBD 和郊区写字楼有最多的市场（每个市场大约三分之一）报告上限利率上升。郊区多户型市场中，报告上限利率下降的市场最多（33%）。
• 大多数受访者预计，由于投资活动的缓慢恢复将继续推迟报价，上限利率将在 2020 年底之前保持不变。