东京房地产市场投资的四大秘诀

日元疲软以及日本房地产与其他国际房地产市场之间的巨大价差已经导致全球投资者转向日本市场，日本是世界第二大房地产市场。在这个快速发展的市场中，房地产在上市后的几天内就被出售。随着即将到来的奥运会，东京的房地产尤其引起人们的兴趣。尽管东京的房产收益率低于日本其他地区，但这个市场依旧具有值得期待的前景。

1. 奥运会和短期租赁

2020 年奥运会之前，旅游热潮涌动，而没有足够的酒店来容纳需求，为短期租赁业务打开了大门。虽然这项投资可能会有风险，但对于某些人来说，可获得的利润值得冒险。例如，东京的一家酒店每人每晚 18,000 日元，而短期租赁业主称短租公寓第一位入住的客人收费 10,000 日元，每增加一位客人收取 2,500 日元，因此理论上有五个人入住就可以与酒店的收入持平。这位业主持有的是 30 平方米的一居室公寓，以 1000 万日元的价格购得。该单位的租金市场价格为每月 80,000 日元，但他将其出租给了 Airbnb，平均每月的租金高达 410,000 日元。扣除费用和贷款后，他每年还可获得 25% 的投资回报率。

不幸的是，尽管收入有可能比长期租赁方法更有利可图，但实现并不是那么简单。根据政府的规章制度，只有管理短期住宿建筑群的大型房地产集团才能在短期住宿市场领域开展相关业务，这一规定将私人经营者和东京及周边地区的小型公司拒之门外。此外，新法规赋予地方市政当局在任何时间允许或停止短期租金的酌处权。

有两种解决方案： 一种选择是拥有整个结构 - 无论是房屋还是小型建筑物 - 并将您的租赁期限设置为一个月或更长。作为建筑物所有者，您无需遵守建筑物管理部门的限制。第二种选择是申请酒店执照，自 2016 年以来，这种执照变得更便宜也更容易。最低要求是有五个独立的单元。政府放宽了以前对必须有人值班的接待台的要求。

2. 税前净收益

在日本各地，可以找到收益率较高的物业，根据地区的不同，其税前净利润在 6% 至 12% 之间。东京中部的房产通常为 4% 至 5%，而郊区则最多为 6.5%。请记住，东京的所有税前净值超过 6% 的物业，其吸引力可能都较弱，例如四到五层没有电梯，或者步行 15 分钟即可到达最近的火车站或巴士站。川崎，横滨或千叶地区（成田机场所在的地区），净税前收益接近 8% 至 9%。

注意市场上常见的“净收益”，不是“税前净收益”，该收益不包括购买费用（房地产经纪人费用，购买税，法律和注册费用，买方代理费或保险），最高可以达到购买价格的 15% 到 20%，收益也可能不包括物业管理费（租金总收入的 5% 到 6%）。

3. 转租

投资东京房地产的好处之一是，与该国其他地区相比，该市拥有更多获得潜在转租的选择。转租可带来稳定和定期租金的好处，而不担心租户不付款。如果转租公司不想再续订租约，或者想减少租金，则可以随时转变为正常的租赁。

4. 分散风险

总而言之，就租赁现金流量而言，日本房地产市场是一个非常庞大，活跃且健康的市场，并且最近几年来，核心地区的价格在很长一段时间内也首次出现上涨。市场有投资机会。为了最大程度地降低风险并获得最大的利润，使您的投资组合多样化，您可以选择包括从东京的 6% 到受欢迎的卫星城市和有吸引力的工业城镇的 12% 的各种物业投资组合。