美国：迈阿密大棕榈滩地区 8 月住宅销售下降 25%

根据迈阿密房地产经纪人协会的数据，由于缺乏库存和抵押贷款利率的上升，棕榈滩县的单户住宅销售同比下降了20.4%，从2021年8月创纪录的1,624套下降到2022年8月的1,292套。棕榈滩现有公寓销售同比下降29.7%，从2021年8月创纪录的1,448套下降到2022年8月的1,018套，原因是缺乏库存和抵押贷款利率上升。

与2021年8月创纪录的住宅销售总量相比，2022年8月的住宅销售总量同比下降24.8%，从3072套下降到2310套。

棕榈滩县单户豪宅，价格在100万美元以上，同比增长1.8%，达到228宗交易。这一跳跃对应的是该价格区间按初始上市价格计算的新上市房源的47.9%跳跃。

2021年8月，由于3%的抵押贷款利率、较高的供应量（尤其是公寓）和大流行病驱动的需求，棕榈滩的销售量激增，创下历史新高。

2022年8月，棕榈滩的销售受到了5月和6月签订合同时5-6%的较高利率和较低库存的影响。

美联储今天投票决定再次提高联邦基金利率，意在减缓40年的高通胀。虽然美联储没有设定抵押贷款利率，但它通过执行货币政策来影响抵押贷款利率。因此，30年固定抵押贷款利率在过去52周内从2.93%波动到6.28%，这是一个前所未有的波动范围。

2022年9月是连续第六个月抵押贷款利率达到或超过5%。根据房地美的数据，8月份30年期常规固定利率抵押贷款的平均承诺利率为5.22%，低于7月份的5.41%。2021年全年的平均承诺利率为2.96%。

2022年8月，棕榈滩县单户住宅中位价同比增长17.7%，从48万美元增加到56.5万美元。现有公寓中位价同比增长25.4%，从23.2万美元增至29.1万美元。

房屋价格是由供应和需求决定的。较低的供应和较高的需求创造了较高的价格。棕榈滩独栋住宅（2.7个月）和公寓（2.1个月）的库存量都很低。另外，支撑房价的因素之一是租金，而租金正在强劲上涨。

在当地，棕榈滩豪宅销售份额较大也是中位价同比大幅上涨的部分原因。

棕榈滩县总库存连续第二个月上升

2022年8月，独栋住宅的库存量同比增长63.1%，从去年的2369套活跃房源增至上月的3865套。公寓库存同比增长28.3%，从2021年同期的2,157个房源增至2,768个。

棕榈滩独栋别墅的新上市量从1706套增加到1709套，增长了0.2%。公寓的新房源从1,514套下降到1,376套，下降了9.1%。

单户住宅的库存月数同比增长92.9%，达到2.7个月，这表明了卖方市场的存在。现有公寓的库存增加了40%，达到2.1个月，这也表明是一个卖方市场。买家和卖家之间的平衡市场提供6至9个月的供应。

2022年8月底的活跃房源总数同比增长了46.6%，从4526个增加到6633个。

在全国范围内，8月底的住房总库存为128万套，比7月份减少1.5%，与去年持平。在目前的销售速度下，未售出的库存为3.2个月的供应量--与7月相同，比2021年8月的2.6个月有所增加。

2022年8月，棕榈滩房地产对当地经济的影响达2.598亿美元

每一次房屋销售都会对经济产生影响：房地产行业产生的收入（佣金、费用和搬家费用），与购房有关的支出（家具和改造费用），与住房有关的支出的乘数（因房屋销售而获得的收入被重新纳入经济）和新建筑（额外的房屋销售引起了额外的房屋生产）。

根据NAR的数据，佛罗里达州典型房屋销售的总经济影响为112,500美元。棕榈滩县在2022年8月售出2310套房屋，对当地经济的影响为2.598亿美元。

2022年8月，棕榈滩的总美元交易量为15亿美元。单户住宅的交易额同比下降13.1%，从13亿美元降至11亿美元。公寓美元交易量同比下降19.59%，从5.17亿美元降至4.16亿美元。

棕榈滩不良品销售保持低位，市场健康

2022年8月，棕榈滩不良销售总量同比下降37.5%，从24宗降至15宗。2022年8月，空头销售和房地产出售分别占棕榈滩总销售量的0%和0.6%，同比增长。空头交易同比下降了100%，而REO则保持了平衡。

上个月，棕榈滩所有成交的住宅销售中只有0.6%是不良资产，包括REO（银行拥有的房产）和短售，而2021年8月的比例为0.8%。

棕榈滩的不良销售比例与全国数字持平。在全国范围内，不良销售占8月份销售的1%左右，与2022年7月和2021年8月基本持平。

棕榈滩的销售比例继续超过全国和州的水平

在佛罗里达州，全州独栋住宅的成交量共计24,877套，同比下降15.8%，而现有公寓-联排别墅的成交量共计10,000套，比2021年8月的12,550套下降20.3%。已完成的销售可能发生在销售合同签订后的30到90多天。

在全国范围内，现有房屋销售交易总额完成交易，包括单户住宅、联排别墅、公寓和合作公寓，从7月起小幅收缩0.4%，8月经季节性调整后的年率为480万。与去年同期相比，销售额下降了19.9%（2021年8月为599万）。

根据佛罗里达州房地产商研究部门与当地房地产商委员会/协会合作的数据，全州独栋现房的销售价格中位数为40.7万美元，比上年增长15%。上个月，全州公寓-联排别墅单位的中位价为30.5万美元，比去年同期增长20.8%。中位数是中点，一半的房子卖得多，一半卖得少。

在全国范围内，8月份所有住房类型的现房价格中位数为389,500美元，比2021年8月（361,500美元）跃升了7.7%，因为所有地区的价格都在上升。这标志着连续126个月的同比增长，是有记录以来最长的连续增长。

棕榈滩房地产吸引了多个竞标，买家出价超过了清单价格

2022年8月，单户住宅的原始清单价格的中位数为96.8%，比去年的100%下降了3.2%。现有公寓的原价百分比中位数为97.1%，比去年的97.7%下降了0.6%。

棕榈滩单户住宅销售从挂牌到签订合同的天数中位数为18天，高于去年的11天。单户住宅的销售时间中位数为58天，比去年的57天增加了1.8%。

公寓从上市日期到签约日期的中位数是17天，比16天增加6.3%。公寓的销售天数中位数为56天，比60天减少了6.7%。

2022年8月，棕榈滩的现金销售是全国数字的两倍

2022年8月，现金销售占棕榈滩成交量的48.2%，而2021年8月则为48.3%。根据NAR的最新统计数据，美国约有24%的房屋销售是以现金方式进行的。

现金买家并没有因为利率上升而退缩。现金买家的高比例反映了南佛罗里达州作为美国卓越的房地产市场的首要地位，外国买家倾向于用全部现金购买，以及一些从更昂贵的美国市场搬来的买家，他们可以用房地产销售的利润购买更多的东西。

现金销售占所有棕榈滩现有公寓销售的57.3%，占独栋别墅交易的41.1%。