当前西班牙房地产市场概述

如今，投资者和专家都在认真评估西班牙加泰罗尼亚地区要求独立的前景以及该过程的潜在影响。同时，全民公决的动荡影响了该地区大型企业的计划。在马德里和巴塞罗那之间官方对抗的高峰期，许多公司迅速宣布将总部从加泰罗尼亚地区迁出，并且正如所预期的那样，房地产市场活动总体呈下降趋势。

尽管如此，官方数据似乎还不错：2018 年是西班牙房地产市场最好的一年之一。尽管如此，`` 叛逆 '' 的加泰罗尼亚仍然是西班牙经济的火车头，据《金融时报》（Financial Times）FDi 杂志称，在 2018-2019 年外国投资方面，巴塞罗那是南欧最具吸引力的地区。根据第一太平戴维斯（Savills 2019）的评级，巴塞罗那（Barcelona）保留了世界上最方便科技公司发展的场所之一的头衔。

一、住宅房地产市场

去年成为西班牙住宅房地产市场创纪录的一年。根据西班牙国家统计局（INE）的数据，2018 年西班牙住宅物业比上一年增长了 10.1%，注册交易量超过 50 万，这是自 2010 年以来的最高结果。

2018 年，几乎所有自治社区的房屋销售均增长。唯一的例外是巴利阿里群岛（-2.9%）。

加泰罗尼亚和马德里的增长分别为 4% 和 7.7%，低于市场平均水平。但是，从绝对数字来看，加泰罗尼亚在房屋买卖交易数量上仍领先于其 “ 对手 ”，并且是三个主要地区之一。

截至去年底，外国投资者对住宅房地产市场的贡献仅略高于 12%（65,500 笔交易）。西班牙最大的外国买家是英国人（16.6%），其次是德国人（7.7%），法国人（7.4%），比利时人（5.8%），意大利人（5.1%）和瑞典人（5%）。

无论出于个人目的还是出于投资目的（例如，随后的租金） 在西班牙 购买 房地产， 无论是什么原因，外国买家都可以通过 2013 年实施的 西班牙黄金签证计划 申请居留权。根据条款，任何房地产购买金额超过 500,000 欧元的投资者都可以申请西班牙居留许可（无需在该州居住）。将来，还可以申请公民身份。

在盈利能力方面，西班牙的房地产仍然是吸引人的资产。在持续的价格上涨（idealista 估计为 8.2%）的背景下 ，巴塞罗那 和马德里的 住宅房地产 利润率    在  4.9% 至 5.4% 之间变化。

二、办公房地产市场

西班牙办公房地产市场在整个 2018 年也保持稳定。发生的主要事件之一是黑石集团以 2.5 亿欧元收购了巴塞罗那的 Diagonal De Barcelona 建筑群。这笔交易之所以重要，是因为它不仅表明了投资者对加泰罗尼亚首都的信心，而且还证明这是西班牙最大的单一资产交易。

总体而言，第一太平戴维斯专家指出，大型市场参与者仍然倾向于将巴塞罗那视为欧洲初创企业，创新和技术最好的城市之一。迄今为止，总共有 8.5 千多家国际公司在加泰罗尼亚落户。根据 PWC 房地产新兴趋势（2019）调查，受访者（领先的欧洲投资者）承认，在政治背景下，巴塞罗那办公楼市场的稳定性令人惊讶。根据普华永道，这里的收益率为 5.5-6%。

一些调查参与者承认，鉴于 “ 加泰罗尼亚危机 ”，他们开始视察西班牙其他地区以及邻国葡萄牙及其首都。里斯本提供较高的产量，但该位置的报价有限。

三、酒店房地产市场

根据西班牙旅游部的数据，去年有超过 8100 万外国游客访问了该国。最受欢迎的目的地是加泰罗尼亚：该地区占总游客流量的 23% 以上（1900 万游客）。巴利阿里（16.7%）和加那利群岛（16.6%）分别排名第二和第三。

在 2018 年，国际和本地投资者已将 €4.8B 放入现有的酒店基础设施，新设施和建筑工地。根据高力国际获得的数据，投资增长为 23%，主要份额（71%，3.4B 欧元）由国际业务构成。北美代表成为该市场外国投资者中的领导者。其次是欧洲和亚洲。

在马德里和巴塞罗那之间的两个长期竞争中，就投资额而言，西班牙首都去年成为 “ 赢家 ”。马德里酒店业的总投资流入为 6.32 亿欧元，而巴塞罗那仅次于 2.32 亿欧元。

西班牙高力国际酒店集团酒店部总经理 MiguelVásquez 认为，巴塞罗那的投资活动已经减弱，部分原因市政府对引进新酒店的限制。由于这种情况，许多投资者采取了观望态度。

瓦斯克斯在接受《 Hotel News NOW》采访时分享说：“ 在市中心购买一间小旅馆，永远都不会空置，这可能是个好主意，但是，承办一家大型会议酒店则可能是另一回事了。”“ 西班牙目前的投资环境确实非常出色，但是市场势必会自我纠正。”

四、投资者期望

全球投资者对西班牙当前状况的评估仍存在分歧。加泰罗尼亚公投的政治动荡使一些市场参与者持谨慎态度，而另一些人则决定不推迟投资并能够发现新的机会。普华永道调查的参与者认为，企业并不倾向于过分夸大西班牙的局势，而投资者已经部分地接受了西班牙的局势。

“ 我们不知道政治局势将对需求产生什么影响。我们认为这种情况不会很快得到解决。”AEW 欧洲投资基金西班牙国家负责人卡斯滕 · 查尔内茨基（Carsten Czarnetzki）在接受采访时表示，“ 这是我们必须忍受的新现实。”

在对房地产市场的发展做出预测时，专家警告说，房地产行业的繁荣不会永远持续下去。普华永道表示，西班牙市场的激进增长将在 2019 年下半年结束，这主要是由于欧洲央行政策的改变。但是，尽管趋势发生了变化，但预计不会出现衰退或危机。