在通货膨胀的情况下，大迈阿密地区的公寓热销依旧

根据迈阿密房地产经纪人协会的数据，2022年3月，由于现有的公寓交易量连续18个月激增，迈阿密房地产创造了历史上第三高的销售月。

"需求推动着迈阿密房地产市场的发展，住房供应的缺乏继续推动着房产升值和创纪录的销售，"MIAMI董事会负责人Fernando Arencibia Jr.说："在新房源逐月超过活跃房源之前，即使利率一直在上升，市场仍将继续其目前的轨迹。拥有积极现金流、高薪工作和高资产的购房者正在搬迁到南佛罗里达州居住。向在家工作的转变、迈阿密金融技术的扩张以及迈阿密作为全球购房者的第一大美国目的地的地位继续推动着需求。"

这个三月是迈阿密历史上最好的三月销售月

2022年3月，迈阿密-戴德县的房屋销售总量同比增长了5%，从3751套销售到3939套。3,939个销售量在迈阿密历史上最高销售月中排名第3，仅次于2021年4月（3,960个）和2021年6月（4,057个）。

迈阿密现有公寓的销量同比激增14.9%，从2021年3月的2201套增加到2022年3月的2528套。这标志着连续18个月的公寓同比增长达到两位数。由于库存量低，迈阿密独栋别墅的销量同比下降了9%，从1550套降至1411套。

迈阿密豪华公寓销售量猛增40.4%；中端市场40-60万美元的交易量也在猛增。

迈阿密现有的豪华公寓（100万美元以上）销量同比增长40.4%，达到389套。2022年3月，迈阿密独栋豪宅交易量同比下降14.1%，达到268套。

迈阿密豪华公寓的库存量为5.8个月，鉴于需求量大，预示着该行业未来会有更多的增长。豪华独栋别墅的供应量为3.5个月。由于需求旺盛，所有物业类型的奢侈品供应月数继续呈下降趋势。

购房者离开税收负担重的州到佛罗里达州购房（无州所得税），新进入市场的公司搬到这里，低利率，房产作为通胀对冲的吸引力，工资上涨和锁定的累积储蓄，强劲的股票市场表现，由于大流行病和远程工作的扩展而对住房需求和生活方式的重新评估，都是推动南佛罗里达房地产需求的因素。

随着全球疫苗接种率的上升和世界各地政治局势的不稳定，南佛罗里达州的外国购房者也在增加。全球买家都来这里接种疫苗并购买房产。

接种疫苗的外国人早在2021年11月就被允许恢复到美国旅行，这促使更多的国际投资进入南佛罗里达州--美国外国买家的第一目的地。全球买家在迈阿密购房，是因为迈阿密是一个世界级的全球城市，房地产价格比其他类似的全球城市要好。外国买家被迈阿密的多样性、对文化的包容性，以及完备的公共设施所吸引。

2022年3月，迈阿密价格在40万至60万美元之间的独栋住宅的交易量同比增长15.8%，达到565套。2022年3月，迈阿密价格在40万至60万美元之间的现有公寓销量同比增长110.4%，达到507套。

抵押贷款利率的上升最终会减缓全国和迈阿密的价格增长。

全国范围内的中位数价格上涨是一种趋势。相对于高需求而言，低库存导致了价格上涨。在当地，过去一年迈阿密的豪宅销售份额较大，这也是中位数价格同比大幅上涨的部分原因。

美联储在2月份进行了三年来的首次加息，并计划在年底前再进行六次加息。抵押贷款利率本月已经上升到接近5%，是十多年来的最高点。

3月份的房屋销售和价格没有受到最近这种上涨的影响。许多在3月完成的融资销售，其利率是在1月和2月确定的，当时的利率是3%。

根据房地美的数据，3月份30年常规固定利率抵押贷款的平均承诺利率为4.17%，高于2月份的3.76%。2021年全年的平均承诺利率为2.96%。

根据NAR的预测，抵押贷款利率在2022年年底将达到4.5%左右。与美国8%左右的历史平均水平相比，这仍然很低。

长期来看，希望更高的利率将导致更多的市场天数（给买家更多的选择）。更高的利率将最终导致定价的增长速度放缓。随着定价增长率的降温，总库存可能会在以后增长。从历史上看，库存会在利率上升后的六个月内扩大，但今天的市场与以往不同。

2022年3月，迈阿密-戴德县单户住宅价格中位数同比增长13.1%，从491250美元增加到54万美元。迈阿密独栋别墅的中位价格已经连续上涨了124个月（10.33年），是有记录以来最长的连续上涨。现有公寓的中位价格同比增长31.1%，从30.5万美元增长到40万美元。在过去的130个月中，有126个月的公寓中位数价格有所上升。

更多的库存将在今年晚些时候进入达低供应/高需求的市场

库存量往往在春季和夏季上升，然后在秋季和冬季消退。

在美国的历史上，总库存往往在抵押贷款利率开始上升后的六个月内扩大。Realtor.com的一项新研究详细指出，64%的可能卖家打算在2022年10月前将他们的房子挂牌。

迈阿密单户住宅的新上市量从1974年的1,540套下降到8.5%。公寓的新房源从2,861套减少到2,585套，减少了9.6%。

2022年3月，独栋住宅的库存量同比下降了20.8%，从去年的2784套活跃房源下降到上个月的2205套。公寓库存同比下降54.7%，从2021年同期的10,672套房源降至4,835套。

自2019年7月以来，独栋别墅的库存供应月数有所下降，反映出需求强劲。单户住宅的库存供应月数下降了29.2%，至1.7个月，这表明是一个卖方市场。现有公寓的库存减少了73.6%，至2.3个月，这也表明是一个卖方市场。买家和卖家之间的平衡市场提供6至9个月的供应。

2022年3月底的活跃房源总数同比下降了47.7%，从13456个降至7040个。

在全国范围内，3月底的住房库存总量为95万套，比2月份增长11.8%，比一年前（105万套）下降9.5%。按照目前的销售速度，未售出的库存为2.0个月的供应量，高于2月份的1.7个月，低于2021年3月的2.1个月。

仅在2022年3月，迈阿密房地产为当地经济产生了3.55亿美元的收入

每次房屋出售都会对经济产生影响：房地产行业产生的收入（佣金、费用和搬家费用）、与购房有关的支出（家具和改造费用）、与住房有关的支出的乘数（因房屋出售而获得的收入会重新循环到经济中）和新建筑（额外的房屋销售诱发了额外的房屋生产）。

根据NAR的数据，佛罗里达州典型的房屋销售的总经济影响是90,300美元。迈阿密-戴德县在2022年3月售出3939套房屋，因此对当地经济的影响为3.55亿美元。

2022年3月，迈阿密的总美元交易量为34亿美元。单户住宅的成交量同比下降9.9%，从16亿美元降至14亿美元。公寓的交易额同比增长41.55%，从14亿美元增至19亿美元。

迈阿密不良销售持续下降，市场健康发展

上个月，在迈阿密所有成交的住宅中，只有1.3%是不良销售，包括REO（银行拥有的房产）和短期销售，高于2021年3月的1.2%。2009年，在迈阿密的销售中，不良销售占70%。

2022年3月，迈阿密不良销售总量同比增长15.6%，从45宗增至52宗。2022年3月，空头交易和REO分别占迈阿密销售总额的0.3%和1.0%，同比增长。空头交易同比减少15.4%，而REO同比增加28.1%。

迈阿密的不良销售比例与全国持平。在全国范围内，2022年3月的不良销售占比不到1%，与2021年3月的比例相当。

迈阿密的销售比例继续超过全国和州的水平

在佛罗里达州，全州独栋住宅的成交量共计30,793套，同比下降6.2%；现有公寓-联排别墅的成交量共计14,631套，比2021年3月下降11.4%。完成的销售可能发生在销售合同写好后的30到90多天。

在全国范围内，现有房屋销售交易总额完成交易，包括单户住宅、联排别墅、公寓和合作公寓，比2月份下滑2.7%，3月份经季节性调整的年率为577万。与去年同期相比，销售量下降了4.5%（2021年3月为604万）。

根据佛罗里达州房地产商研究部门与当地房地产商委员会/协会合作的数据，全州独栋现房的销售价格中位数为396,558美元，比上年增长21.3%。上个月，全州公寓-联排别墅单位的中位价为30.8万美元，比去年同期增长27.3%。中位数是中点，一半的房屋售价较高，一半较低。

在全国范围内，3月份所有住房类型的现房价格中位数为375,300美元，比2021年3月（326,300美元）上涨15.0%，因为每个地区的价格都在上涨。这标志着连续121个月的同比增长，是有记录以来最长的连续增长。

迈阿密房地产吸引了多个竞标者，买家报价超过了清单价格

2022年3月，单户住宅的原价百分比中位数为100%，比去年的97.3%上升了2.8%。现有公寓的原价百分比中位数为98.6%，比去年的94.5%上升了4.3%。

迈阿密单户住宅销售从挂牌到签约的中位数为18天，比去年的28天减少了35.7%。单户住宅的销售时间中位数为61天，比去年的76天减少了19.7%。

公寓从上市日期到签约日期的中位数是31天，比62天减少50%。公寓的销售天数中位数为73天，比104天减少了29.8%。

2022年3月，迈阿密的现金销售量比全国数字多55.4%。

2022年3月，现金销售占迈阿密成交量的43.5%，而2021年3月则为36.2%。根据NAR的最新统计数据，美国约有28%的房屋销售是以现金方式进行的。

现金买家的高比例反映了迈阿密作为美国杰出的房地产市场的首要地位，外国买家倾向于用全部现金购买，以及一些从更昂贵的美国市场搬来的买家，他们可以用房地产销售的利润购买更多的东西。

在迈阿密现有的所有公寓销售中，现金销售占52.1%，在独栋别墅交易中占28.2%。