柏林 12 个区的房地产价格与前景

柏林的房地产市场是全球最具活力的市场之一。作为德国首都，柏林的人口以每年约 40,000 的速度增长，其中大部分都是年轻的专业人才。2019年，柏林的  GDP 增长了 4.6%，超过了德国全国平均水平1.3 个百分点。

经济增长和城市人口的增长正在推动当地房地产需求并推高房价。

在 2014 年至 2019 年期间，柏林的平均住宅房地产价格翻了一番以上，达到每平方米 4,136 欧元。

同期，住宅平均租金上涨了 70%，达到每月每平方米11.24 欧元。

柏林包括 12 个行政区，由 96 个地区组成。

柏林是一个了不起的城市，拥有许多有利可图的可靠投资机会。它也是一个适合居住的地方。例如，夏洛滕堡（Charlottenburg）、威尔默斯多夫（Wilmersdorf）、格吕内瓦尔德（Grunewald）和普伦茨劳伯格（Prenzlauer Berg）非常适合有孩子的家庭，而米特（Mitte）、蒂尔加滕（Tiergarten）、克罗伊茨贝格（Kreuzberg）和弗里德里希斯海因（Friedrichshain）是那些喜欢外出的人的理想选择，那里有许多精品店、饭店、酒吧和夜总会。

一、利希滕贝格Lichtenberg

利希滕贝格也被称为小柏林。它是该市增长最快的地区之一。据分析人士称，从 2015 年到 2030 年，其人口将增长近 10%，而柏林的人口增长比例为7.5%。房地产价格在2010 年至 2019 年期间增长了 40%。目前，利希滕贝格的每平方米平均价格为4,015 欧元，而租金为 10.29 欧元 / 平方米。

利希滕贝格在建住宅物业在柏林排名第一。在不久的将来，将有超过 8,000   套新建公寓，即每 10 万居民中 2,920 套公寓投入使用，而该市的平均数量为 890 套。

二、Marzahn-Hellersdorf

Marzahn-Hellersdorf早在 20 世纪下半叶，就建造了许多标准的模块化预制房屋。当地政府在 1990 年代开始对这些物业进行翻新和大修。

Marzahn有柏林最便宜的出租物业。公寓的平均租金为 €8.01 /m²。房地产价格为每平方米3,316 欧元，也是该市最低的价格之一。

目前，计划在 Marzahn-Hellersdorf 建造约 2,000 套公寓。柏林 Hyp 分析师对该行政区的前景持积极态度。仅在 2019 年，当地租金率就增长了10.6%。

三、米特Mitte

Mitte位于市中心，是柏林最昂贵的行政区。公寓的平均价格为 6,757 欧元 / 平方米，租金为 15.75 欧元 / 平方米。

Mitte是议院、外国使馆以及国际和德国公司总部的所在地。它是柏林的文化和商业中心，Alexanderplatz，黑克霍夫（HackescheHöFE）等都位于此。购物街 Friedrichstraße 贯穿柏林市中心，连接 Mitte 和 Friedrichshain-Kreuzberg 自治区。

根据 Berlin Hyp 的数据，目前 Mitte 在建的有 44 个建筑项目，其中包括近 6,700 套新建公寓，价格从 3,300 欧元 / 平方米到 15,000 欧元 / 平方米。

四、纽科伦NeuköLLN

传统上，NeuköLLN超过四分之一的人口是从其他国家移居来的。平均房地产价格为 3,558 欧元 / 平方米，比柏林其他大多数行政区略低，而租金为 11.25 欧元 / 平方米。

当地房地产市场正在积极发展。该行政区已经得到了大力建设，这就是为什么现在只有七个建设项目在进行的原因。2019年的租金率超过了全市所有其他行政区，增长了 17.1%。像 Lichtenberg 和Friedrichshain-Kreuzberg 一样， NeuköLLN 在首都的年轻居民中尤其受欢迎。

五、潘科Pankow

Pankow有近 40 万居民，是柏林人口最多的自治区。区内的房地产价格差异很大：靠近市中心的地区每平方米的价格明显更高。离市中心最近的普伦茨劳贝格（Prenzlauer Berg），房屋平均价格为 5006 欧元 / 平方米，而在邦科（Pankow）等较远的地区，平均价格为 4146 欧元 / 平方米。租金之间也有类似的区别：分别为 13.13 欧元 / 平方米和 10.39 欧元 / 平方米。

普伦茨劳贝格（Prenzlauer Berg）几年前被认为是发展最快的地区，但根据 Berlin Hyp 的说法，这一区的房地产发展速度在 2019 年有所下降。该地区的大多数建筑是在 20 世纪中叶之前建造的，其中约有 300 座是被认为是文化遗址。这部分地促进了普伦茨劳贝格（ Prenzlauer Berg）作为该市波西米亚文化之乡的声誉。

潘科区拥有巨大的潜力，这得益于那里的空置空间。根据 Berlin Hyp 的说法，目前那里正在实施 28 个相对较小的建筑项目，这将为市场带来 1789 套新建公寓。

六、雷尼肯多夫Reinickendorf

Reinickendorf自治市位于柏林郊区。这一区的房地产价格和租金比大多数其他自治区都低。每平方米的平均价格为 3,344 欧元，而租金的平均价格为 10.33 欧元 / 平方米。

雷尼肯多夫目前仅有 5 个在建项目。许多开发商认为该地区缺乏可建设的土地。但是，分析人士对柏林泰格尔机场关闭后该行政区的前景充满信心，该机场将腾出土地用于住宅物业建设。在 2019 年，雷尼肯多夫的公寓价格上涨了近29%，超过了其他城市行政区。

七、特雷普托 - 科佩尼克Treptow-KöPenick

Treptow-KöPenick的人口密度是柏林最低的。随着距市中心的距离增加，价格下降。特雷普托（Trettow）（距市中心最近的地方）的平均租金为€11.34 /m²，而更远的科佩尼克（KöPenick）东部的租金仅为€8.92 /m²。

生活在这个自治区的主要好处之一是其大量的公园和湖泊。科佩尼克（KöPenick）非常适合冲浪或潜水，而特雷普托（Treptow）有一个大公园，毗邻施普雷河（Spree River）。

在柏林外围行政区中，Treptow-KöPenick的开发最为活跃。根据 Berlin Hyp 的数据，到目前为止，那里已经启动了 38 个项目（仅比 Mitte 少六个项目），它们将为市场带来 3,700 套公寓。

八、滕珀尔霍夫 - 舍讷贝格

Tempelhof-Schöneberg的房地产市场相对而言是异类的：这里有中产阶级购房者的老建筑、靠近市中心的的联排别墅和自治市辖区的高层住宅。

Schöneberg的开发比其他地区更加活跃：计划在该行政区建造的四分之三约 1,000 多套公寓。平均房价为 €4,795 /m²，租金均价为€12.11 /m²。滕珀尔霍夫（Tempelhof）价格更低，平均价格为€3,990 / 平方米，租金为 €10.22 / 平方米。

九、弗里德里希斯海因 - 克罗伊茨贝格

Friedrichshain-Kreuzberg是柏林人口最稠密的自治区。它的人口密度为 13,640 /km²，是柏林平均水平的三倍。租金中位数高于大多数行政区：13.86 欧元 / 平方米，而在克罗伊茨贝格，昂贵公寓的租金平均为 18.21 欧元 / 平方米。根据 Berlin Hyp 的数据，在 2015 年至 2019 年之间，该行政区的租金价格上涨了30%。

该行政区由 2001 年的弗里德里希斯海因和克罗伊茨贝格两个地区合并而成，分别属于东柏林和西柏林。今天，位于自治市东北部的 Friedrichshain 正在得到积极开发。根据 Berlin Hyp 的说法，在不久的将来将在 Friedrichshain-Kreuzberg 建造的公寓中有 70%（其中约4,000 个）将位于此处。

十、夏洛滕堡 - 威尔默斯多夫

夏洛滕堡 - 威尔默斯多夫（Charlottenburg-Wilmersdorf）是西柏林的前中心，威廉皇帝纪念教堂（Kaiser Wilhelm Memorial Church）的遗址是重要的旅游景点，现在已成为该市的主要地区。

夏洛腾堡宫是柏林最时尚的地区之一。Kurfürstendamm上的酒店、高层办公大楼和精品店吸引着租户和房地产投资者。当地的房地产价格通常高于其他地区。房地产平均价格为 4,474 欧元 / 平方米，而租金平均为 12.71 欧元 / 平方米。

该行政区最高档的地方，格吕内瓦尔德（Grunewald），因其占据大部分领土的林地而得名。豪华的独立式住宅排在哈维尔河两岸、万湖和尼古拉斯湖的岸边。每平方米平均价格高于该自治区的其他地区。格吕内瓦尔德的平均购买价格为 6,033 欧元 / 平方米，而平均租金为 13.90 欧元 / 平方米。

夏洛滕堡 - 威尔默斯多夫人口稠密。如今，在建 20 个项目，其中包括 1500 套高级公寓，租金从 14 欧元 / 平方米起（其他行政区为 6.50-8.50 欧元 / 平方米）。

十一、斯潘道Spandau

斯潘道是柏林人口最少的自治区。房地产价格也是全市最低的：2,744欧元 / 平方米。租金价格略高于 Marzahn-Hellersdorf： 8.60 欧元 / 平方米。2019年，房地产价格上涨了近 27%，是仅次于 Reinickendorf  的第二高增长率。

斯潘道有许多适合建造新建筑的场地，但该区位于郊区，许多地点去市中心都不方便。目前有 9 个在建项目，每平方米 6–9.50 欧的价格将使该地区公寓的租金成为全市最低。

十二、斯蒂格里茨 - 泽伦多夫Steglitz-Zehlendorf

Steglitz-Zehlendorf房地产市场比较特别。尽管远离市中心，但该区西南部的热伦多夫（Zehlendorf）却是富人的理想之地。价格为每平方米 5188 欧元，超过了该行政区的平均价格。East Steglitz价格更便宜 - 平均价格为 3,596 欧元 / 平方米。租金类似，为 €10.60 / 平方米。

柏林自由大学是德国最大的高等教育机构之一，位于行政区北部的达勒姆。这也是为何该地区拥有较高的平均租金，每平方米€12.65。

根据 Berlin Hyp 的说法，目前在 Steglitz-Zehlendorf 仅有 9 个在建项目，包括 675 套公寓。然而，据分析人士称，其原因并非缺乏买家需求，而是由于该区的地理位置，缺乏合适的建筑工地。