马来西亚：降低外国投资者房产市场准入门槛，这有助于减少房地产过剩吗？

马来西亚政府最新的预算案于 2019 年 10 月 11 日提交，并没有像大多数宣布的举措那样向房地产业分配太多资金，例如“自有房租（RTO）”融资计划。，RPGT 修正案和青年住房计划已经在实施中。在这些措施中，降低外国房地产购买门槛的提议可能被认为是最令人惊讶的提议，因为它引发了业内人士的不同意见。

这可能促使房地产开发商将重点放在价格超过 60 万令吉的房地产上，以瞄准外国买家。最终，挤掉了本国购买者 M40 收入人群，他们主要瞄准的是价格在 40 万至 50 万令吉之间的房地产。

一、马来西亚为什么提出了鼓励外国财产所有权的提议？

马来西亚政府表示，将最低购买价从 100 万令吉降低至 60 万令吉的建议只限于市区未出售的现有公寓和公寓单位。引入该措施是为了帮助解决该国当前的房地产悬置困境。截至 2019 年第二季度，公寓的供应余量达 30 亿令吉。就数量而言，公寓占马来西亚总体住宅楼面面积的 43%，14,021 套。

图 1：马来西亚（2019 年第二季度）按类型分列的悬挑住宅单元的分布。

对于那些不相信这项措施的人来说，此举肯定会刺激更多的外国人在马来西亚购买房屋，因为与该地区的其他高中收入国家（包括新加坡）相比，该国的房价相对便宜。

但是，也有人担心这种措施可能会进一步降低本国人民的住房负担能力，因为二级市场上的现有业主可能会通过提高其物业的售价来瞄准外国购买者来利用这种情况。这将导致房地产价格全面突然上涨，并最终可能在不久的将来导致房地产泡沫。

二、有必要采取这样的措施吗？

为了回答这个问题，让我们剖析一下马来西亚现有住宅物业的悬空状况。通过将当前公寓和公寓单元的悬置细分为不同的价格类别（图 2），您可以看到，这主要是由价格在 300,000-600,000 令吉之间的住房产品贡献的，紧随其后的是 300,000 令吉以下的类别。

图 2：按价格范围划分的悬挑公寓和公寓单元的分布（2019 年第二季度）

这意味着高达 72% 的悬挑公寓单位将用于国内消费；而外国买家只能从剩余的 28% 中购买。

对公寓悬挑单元的进一步研究表明，它们多数来自以下五个州：霹雳州（20%），吉隆坡（19%），槟城（19%），柔佛州（14%）和雪兰莪（13%）。

各州之间的房地产价格相差很大。显然，价格低于 30 万令吉的产品是 Perak（87%），Pahang（71%）和沙巴（61%）的悬挑的主要贡献者。

与此同时，槟城（55%），雪兰莪（79%），砂拉越（74%），森美兰（100%），吉兰丹（89%）和马六甲（100%）的情况下，主要是 RM300，000-RM600,000 价格类别。如果将 RM600,000 设置为将高端住房产品与大众市场住房产品区分开的门槛，则人们可能会发现这些高端产品不是房地产过剩存货的主要来源。

图 3：各州和价格范围的悬挑公寓 / 公寓单位分布（2019 年第二季度）

不过，柔佛州和吉隆坡例外，高端产品分别占总量的 56% 和 49%。

三、这项措施在解决马来西亚的悬挑问题上有多大作用？

大于 RM300,000 类别的房地产过剩很可能是由根据各种经济适用房计划（尤其是 PR1Ma）建造的房屋造成的，这些房屋一直因其诱人的地理位置和不可行的价格而受到批评。因此，听到住房部将取消 56 个 PR1Ma 项目很令人惊讶。

这对于 Perak 州尤其明显，那里 87% 的悬挑公寓 / 公寓单位都来自该价格类别。与其他城市化程度较高的州相比，Perak 州是一个人口密度相对较低的州，其悬而未决的主要原因是产品不匹配，推出了当地居民不喜欢的高层住房项目。

柔佛州将受益于降低外国购买门槛的提议，因为该州 56% 的库存来自价格在 60 万至 100 万令吉之间的住房产品。

吉隆坡也可能会从中受益，因为现在有 28% 的悬挑可以向外国买家开放。换句话说， 降低外国人价格门槛的有效性很可能在柔佛州和吉隆坡都有体现。

但是，由于土地和住房是国家事务，因此马来西亚政府只能在吉隆坡等直辖区执行最低价格门槛。各个州政府应对此做出积极回应并相应地修改最高价格。

另一个值得一提的发现是在槟城（55%），雪兰莪（79%），砂拉越（74%），森美兰（100%），吉兰丹州等州，价格介于 30 万至 60 万令吉之间的高层房地产悬而未决（89%）和马六甲（100%）。可以观察到，在这些州，这种住房产品类别是导致高层房地产悬念的主要因素。对该住房产品类别的进一步细分可以更好地了解每个州的住房溢价的性质。

由于价格介于 300,000 令吉至 600,000 令吉之间的  房地产 被视为针对 M40 收入群体的“即时经济适用房”，因此在正确的地点设定正确的价格对于开发商至关重要。显然，供求不平衡是森美兰州、吉兰丹州和马六甲的高层房地产价格过高的主要原因。类似的问题也适用于砂拉越，尤其是对于价格介于 RM400,000-RM500,000 和 RM500,000-RM600,000 的产品；但是，价格介于 30 万至 40 万令吉的产品悬而未决，可能是由经济适用房计划下建造的房屋引起的。

槟城和雪兰莪州的悬空问题很复杂，因为它与经济适用房交付系统中的结构性问题有关。

由于马来西亚的住房行业正在采用交叉补贴模式，因此开发商倾向于过度建造“价格过高”的住房产品，以交叉补贴他们被要求建造的负担得起的低成本房屋。

正如人们所看到的，在市场上主导价格在 40 万至 60 万令吉之间的房屋产品之后，该房屋领域的悬挑单元也急剧增加。

四、结论

降低国外购买门槛可能有助于减少房地产过剩，但问题仍然存在，因为大多数未售出的公寓都是针对国内买家的。由于此举只是解决该国持续的住宅过剩问题的临时措施，加上旨在限制外国购买者资格的限制，以及价格介于 60 万至 100 万令吉的产品的供应–这样的措施低于预期。同样，它对当地住房市场的影响，特别是在降低住房负担能力水平方面，被认为不那么重要。