2020 年美国商业抵押贷款未偿还债务达到 2120 亿美元

根据抵押贷款银行家协会最新的商业 / 多户型抵押贷款债务未偿还季度报告，2020 年底美国商业 / 多户型抵押贷款债务未偿还额比 2019 年底增加 2120 亿美元（5.8%）。

2020 年最后三个月未偿还的抵押贷款债务总额较去年第三季度增长 1.5%（582 亿美元），四大投资者集团均有增持。第四季度多户型抵押贷款债务增长了 418 亿美元（2.5%），达到 1.69 万亿美元，全年增长了 1279 亿美元（8.2%）。

"尽管 2020 年期间借款和贷款有所回落，但年内商业和多户型抵押贷款未偿还债务总额有所增加，"MBA 商业地产研究副总裁 Jamie Woodwell 说："延续前几个季度的趋势，多户型抵押贷款债务的增长超过了其他物业类型，房利美、房地美和 FHA 的联邦支持抵押贷款的增长推动了这一增长。所有主要资本来源的强劲胃口应该会在 2021 年保持增长，但不同物业类型的关键差异。"

四大投资者群体分别是：银行和储蓄银行；商业抵押贷款支持证券（CMBS）、抵押债务义务（CDO）和其他资产支持证券（ABS）发行；联邦机构和政府赞助企业（GSE）投资组合和抵押贷款支持证券（MbS）；以及人寿保险公司。

MBA 的分析总结了贷款的持有情况，如果贷款是证券化的，则总结了证券的形式。例如，许多人寿保险公司既投资于他们持有抵押票据的整笔贷款（在本数据中出现在 "人寿保险公司" 项下），也投资于证券发行人和受托人持有票据的 CMBS、CDO 和其他 ABS（在此出现在 CMBS、CDO 和其他 ABS 发行项下）。

商业银行继续持有商业 / 多家庭抵押贷款的最大份额（38%），达 1.5 万亿美元。机构和 GSE 组合以及 MbS 是商业 / 多家庭抵押贷款的第二大持有者，为 8380 亿美元（占总数的 22%）。寿险公司持有 5,800 亿美元（15%），CMBS、CDO 和其他 ABS 发行持有 5,330 亿美元（14%）。

一、多户抵押贷款债务表现突出

仅从多户型抵押贷款来看，机构和 GSE 投资组合以及 MbS 在未偿债务总额中占比最大，为 8380 亿美元（占总额的 50%），其次是商业银行 4800 亿美元（28%），寿险公司 1680 亿美元（10%），州和地方政府 1060 亿美元（6%），CMBS、CDO 和其他 ABS 发行量为 510 亿美元（3%）。

二、商业 / 多家庭抵押贷款债务的变化情况出炉

2020 年第四季度，机构和金交所投资组合和 MbS 持有的商业 / 多户型抵押贷款债务按美元计算 涨幅最大，增加 402 亿美元（5.0%）。商业银行增持了 70 亿美元（0.5%），CMBS、CDO 和其他 ABS 发行量增持了 47 亿美元（0.9%），寿险公司增持了 30 亿美元（0.5%）。

按百分比计算，机构和 GSE 投资组合以及 MbS 持有的商业 / 多家庭抵押贷款增幅最大，为 5.0%。

三、多户型抵押贷款负债表的变化

2020 年第三季度至第四季度，多户型抵押贷款未偿还债务增加 418 亿美元，增幅为 2.5%。按美元计算，机构和 GSE 投资组合和 MbS 持有的多家庭抵押贷款债务增加最多，达到 402 亿美元（5.0%）。商业银行持有的多家庭抵押贷款债务增加了 14 亿美元（0.3%）。国家和地方政府增持了 0.9%，至 9.92 亿美元。CMBS、CDO 和其他 ABS 发行的持有量下降幅度最大（1.7%），为 8.93 亿美元。

按百分比计算，房地产信托基金持有的多户型抵押贷款增加最多（16.1%），私人养老基金减少最多（10.0%）。

四、2020 年商业 / 多户型抵押贷款债务表态变化

2019 年 12 月至 2020 年 12 月期间，机构和金交所投资组合和 MbS 持有的商业 / 多户型抵押贷款债务按美元计算涨幅最大（12.6%）-- 增加了 940 亿美元。商业银行持有的商业 / 多家庭抵押贷款增加了 579 亿美元（4.1%）。

按百分比计算，机构和 GSE 投资组合以及 MbS 持有的商业 / 多家庭抵押贷款增加最多（12.6%）。

五、2020 年多户按揭债务表态的变化

2020 年期间，多户型抵押贷款未偿还债务增加 1279 亿美元，增幅为 8.2%。按美元计算，机构和 GSE 投资组合以及 MbS 持有的多家庭抵押贷款债务增幅最大，为 13%（937 亿美元）。联邦政府的持有量下降幅度最大，下降了 4.79 亿美元（4.1%）。

按百分比计算，机构和 GSE 投资组合和 MbS 持有的多家庭抵押贷款增加最多，为 13%，而私人养老基金的减少最多，为 31%。