德国房地产市场是欧洲第二大房地产市场

按交易量计，德国房地产市场是欧洲第二大市场。2017 年，交易额达到 530 亿欧元（是 2012 年的两倍），而在 2018 年前三个季度，这一数字同比增长 8%，达到 420 亿欧元，年度交易总额超过 600 亿欧元。

德国房地产 市场受欢迎的主要原因是该国稳定的经济和廉价的融资成本。根据德国联邦统计局的数据，该国经济连续八年持续增长，截至 2018 年 12 月，全国失业率 3.5%，而欧元区平均水平为 8.3%。严格遵守与购房有关的所有程序，并严格保护买卖双方的权利。国际投资者可以以每年 1.5% 至 2% 的比例从德国银行获得一笔贷款，该贷款最多可支付房地产成本的 70%。

一、七大城市

“七大城市”包括柏林，科隆，杜塞尔多夫，法兰克福，慕尼黑和斯图加特 - 占绝大多数交易量。根据仲量联行的数据，在 2018 年前三个季度对德国房地产的 420 亿欧元投资中，有 260 亿欧元发生在这七个城市。

法兰克福在 2018 年前 9 个月内完成的商业房地产交易量最高，达到 69 亿欧元。专家预测，鉴于伦敦退欧的不稳定性，法兰克福的房地产市场将进一步增长。普华永道调查的一位受访者表示：“鉴于法兰克福在欧洲的战略重要性，由于欧洲中央银行、机场的存在以及与伦敦和巴黎相比相对较低的生活成本，法兰克福目前处于有利地位。”

根据仲量联行的数据，柏林在 2018 年前三个季度的商业物业市场交易额达到 49 亿欧元，按投资额排名第二。慕尼黑紧随其后，同期的商业地产交易额为 45 亿欧元。

根据绝大多数德国房地产经纪人的说法，首都柏林是俄罗斯投资者的首选地，慕尼黑紧随其后。从历史上看，慕尼黑是俄罗斯投资者最青睐的城市之一。与柏林一样，吸引游客的重要原因之一是游客流量大。许多投资者认为慕尼黑是德国最富有、最宜人的城市。

二、房产市场前三名：办公室，零售和物流物业

办公楼 仍然是德国市场上最具吸引力的商业物业类型，在 2018 年前九个月中， 办公楼 占投资的约 45%。

办公空间的普及源于积极的宏观经济环境。例如，柏林被称为欧洲硅谷：每年有 500 多家初创公司在那里开业。根据柏林商业定位中心互联网门户网站的数据，柏林的初创企业在 2018 年吸引了 10.7 亿欧元的投资，其中 40% 来自国外。

根据仲量联行的数据，到 2018 年底，德国办公空间的平均年收益率约为 3.2%，比上一年减少 19 个百分点

零售 物业是 德国商业房地产 中第二大最受欢迎的类型，在 2018 年前三个季度中，占商业房地产交易总额的 20%。与办公室不同，零售物业的购买频率较低：2018 年的交易最多介于 2000 万欧元至 6000 万欧元之间。

根据仲量联行的数据，购物中心的年收益率约为 3.9%，而街头零售的年收益率为 2.9%

物流房地产 位居前三名，占 2018 年前三个季度总交易量的 15%。对此类资产的高需求源于在线零售的增长：根据高力国际（Colliers International）的数据，在过去的几年中几年来，该领域的销售量每年以约 20% 的速度增长，如果增长率保持不变，到 2020 年年营业额将达到 4.4 欧元。

投资者观察到价格激增和物流房地产收益率下降，但由于市场供应极为有限，需求并未下降。例如，根据仲量联行的数据，工业仓库的年平均收益率从 2017 年第三季度的 4.7% 下降至 2018 年的 4.1%。

另外，不同的房地产类型在不同的价格范围内受欢迎程度不同。例如，酒店在整体排名中的地位不容小，但在 10 万欧元至 1500 万欧元的价格范围内，它们是最受欢迎的资产之一。如果将价格低于 100 万欧元的物业考虑在内，出租公寓和独立屋肯定是最重要的。旨在获得更高投资回报率的投资者正在考虑增值项目或相对较小的城市，这些城市的每平方米价格低于已经七大城市这类供不应求的市场。