受经济衰退影响，新加坡“鞋盒”公寓市场疲软

2020 年前 8 个月，新加坡一级市场鞋盒单位的需求比一年前有所下降，主要原因是这种小型私人住宅的主要买家受失业和减薪的影响需求减弱，在供应疲软的情况下，选择减少。

鉴于外籍租客感受到的经济影响，经济衰退也打击了这类单位的租赁需求。

根据房地产咨询公司 OrangeTee & Tie 提供的数据， 鞋盒公寓（面积在 46 平米及以下）的成交量占非土地私宅总成交量的比例从 2019 年 1 - 8 月的 16.9% 缩减至 2020 年 1 - 8 月的 12.1%。

二级市场对小户型的需求同比有所回升，因为小户型、转售私宅的比例从 6.2% 上升到 6.8%。

不过，综合来看，一、二级市场的小户型住宅占所有非土地私宅成交的比例（不包括行政公寓，即 EC）仍从 2019 年 1 - 8 月的 12% 放缓至 2020 年 1 - 8 月的 10%。

根据 PropNex 的计算，从绝对数据来看，2020 年 1 - 8 月一级市场共售出 710 套小户型，同比下滑 25.6%，而转售市场共成交 272 套，同比下滑 11.1%。

但这是由于第二季度的销售受到了打击，因为在疫情期间，开发商被迫推迟推出房产并关闭了售楼部和展厅。

对于今年新鞋盒单位购买比例的下降，新加坡 JLL 高级总监（研究与咨询）王德辉表示："由于价格变化不大，很可能是经济衰退、失业率上升和减薪对这一类别中一些买家的需求产生了不利影响。"

同时，由于新加坡经济下行促使一些公司减薪和缩减人手，短期内租赁市场可能会受到冲击，进而影响鞋盒单位的租赁需求。

"今年经济衰退，一些公司已经通过减薪或裁员来削减成本，这也影响了外籍租户。" 王先生说。"因此，鞋盒单位的租赁需求也受到影响。"

他补充说，新加坡住宅租赁市场在 2023 年之前可能会一直很艰难，2021 年至 2023 年的竣工供应量将提升，平均每年约 14700 个单位上市。

相比之下，2024 年的竣工供应量将降至 6,700 套。

ERA Realty 研究与咨询主管 Nicholas Mak 表示，由于大多数小型公寓的买家往往是投资者，目前租赁市场的疲软会降低这类资产的吸引力。

OrangeTee & Tie 的研究与咨询主管 Christine Sun 预计，在经济恶化的背景下，注重预算的租户将有助于提振小型公寓的租赁需求。但她提醒说，300-400 平方英尺范围内的极小户型一般较难争取到租客，即使在疫情发生前也是如此。

分析师表示，由于位置好的项目中的小户型单位的价格相对较低，对一些买家，如单身人士和年轻夫妇仍有吸引力。

PropNex 研究及内容主管黄秀英指出，近期一手市场鞋盒单位的成交量再度回升，8 月开发商共售出 138 个小户型公寓，较 7 月上升 55%。

她说，对于购买新小单位的人来说，他们的平均价格也较高。

今年 8 月， 平均单价为每平方英尺 1,960 新元（一平米合人民币 10.4 万人民币）。2020 年 7 月为 1919 新元 / 平方英尺，2019 年 8 月为 1779 新元 / 平方英尺。2020 年前 8 个月，小型单位的平均交易价格为 2,003 新元 / 平方英尺 -- 比 2019 年同期的 1,810 新元 / 平方英尺高出 10.6%。

分析师说，即使利率已被削减，但小单位的潜在买家不太可能看中大单位，因为负担能力仍然是他们的关键标准。

"额外的买家印花税、总偿债比率框架等楼市抑制措施，以及经济和就业市场疲软，也会限制部分买家的购买预算。" 麦先生说。

数据显示，在转售市场上，2020 年前 8 个月购买的小户型单位比例同比微升 0.6 个百分点至 6.8%。

孙女士表示，这可能是由于承受能力，因为旧单位的价格通常低于新单位。"一些买家可能不介意购买转售房，因为其位置、布局、家具或其他优点。"

当被问及在家工作（WFH）是否会让买家的偏好从小单位转向大单位时，JLL 新加坡的王先生说，目前还不清楚 WFH 是否会在疫情后继续成为一种广泛的趋势，因为一些人发现自己在办公室里更有效率。但在办公室工作的更容易解决工作问题和建立同事之间的关系。

分析师表示，需求疲弱的其他原因可能包括开发商在今年前八个月推出的供应量減少，令可选择的楼盘数量減少。

麦兆辉说，开发商共推出 18 个住宅项目，共 4,189 个单位。去年 1 月至 8 月推出的项目有 40 个，共 11,540 个单位，这就减少了一倍多。

新加坡市区重建局（市建局）修定指引，规定中心区以外的新私人住宅单位的最低平均面积较大，可能是其中一个原因。

PropNex 的黄女士表示，市建局在 2019 年 1 月推出的单位面积新规定可能压缩了小型公寓的供应。