美国 5 月房屋销售回落，预计 2022 年将进一步放缓

根据美国全国房地产经纪人协会的数据，2022年5月，美国现有房屋销售连续第四个月出现回落。在美国四个主要地区中，有三个地区的月度销售量有所下降，而所有四个地区的年度销售量都有所下滑。

现房销售总额，即包括独栋别墅、联排别墅、公寓和合作公寓在内的已完成交易，比4月份下降3.4%，5月份经季节性调整后的年率为541万。与去年同期相比，销量下降了8.6%（2021年5月为592万）。

"房屋销售在经过两年的轰轰烈烈的表现之后，基本上已经回到了2019年--大流行之前--的水平，"NAR首席经济学家劳伦斯•云说："而且，单户住宅和公寓销售的市场走势几乎相等，这可能意味着，过去两年中出现的对郊区生活的偏爱超过了城市生活，随着回归到大流行前的状况，这种偏爱正在消退。"

5月底登记的住房总库存为116万套，比4月份增加了12.6%，比上年同期（121万套）下降了4.1%。在目前的销售速度下，未售出的库存处于2.6个月的供应量，高于4月份的2.2个月和2021年5月的2.5个月。

"鉴于今年抵押贷款利率急剧上升带来的住房负担能力的挑战，预计在未来几个月里，销售量会进一步下降，"Yun补充说："尽管如此，价格适当的房屋正在快速销售，库存水平仍需大幅上升--几乎翻倍--以冷却房价升值，为购房者提供更多选择。"

5月份所有住房类型的现房价格中位数为407,600美元，比2021年5月（355,000美元）上涨了14.8%，因为所有地区的价格都在上涨。这标志着连续123个月的同比增长，是有记录以来最长的连续增长。

5月份，房产通常在市场上停留16天，低于4月份的17天和2021年5月的17天。2022年5月售出的房屋中，有88%在市场上停留的时间不到一个月。

首次购房者在5月份的销售中占27%，低于4月份的28%，也低于2021年5月的31%。NAR的2021年房屋买家和卖家简介--在2021年底发布--报告称，首次购房者的年度份额为34%。

5月份，全现金销售占交易的25%，低于4月份的26%，高于2021年5月记录的23%。

构成许多现金销售的个人投资者或二手房买家，在5月购买了16%的房屋，低于4月的17%和2021年5月的17%。

不良销售--取消抵押品赎回权和短期销售--在5月份的销售中占不到1%，与2022年4月和2021年5月基本没有变化。

根据房地美的数据，5月份30年常规固定利率抵押贷款的平均承诺利率为5.23%，高于4月份的4.98%。2021年全年的平均承诺利率为2.96%。

Realtor.com 5月份的市场趋势报告显示，同比增长最多的是迈阿密（+45.9%）、纳什维尔（+32.5%）和奥兰多（+32.4%）的挂牌价中值。奥斯汀报告说，与去年相比，降价的房屋比例增长最高（+14.7个百分点），其次是拉斯维加斯（+12.3个百分点）和凤凰城（+11.6个百分点）。

单户住宅和公寓/合作公寓的销售情况

5月份单户住宅销售量经季节性调整后降至480万套，比4月份的498万套下降3.6%，比一年前下降7.7%。5月份现有单户住宅价格中位数为414,200美元，比2021年5月上升14.6%。

5月份现有公寓和合作公寓的销售量经季节性调整后的年率为61万套，比4月份下降1.6%，比一年前下降15.3%。5月份现有公寓价格中位数为355,700美元，年增长率为14.8%。

"购房量的下降意味着更多的人在租房，由此产生的租金价格上涨可能会刺激更多的机构投资者购买独栋住宅，并将其变成出租物业--给潜在的首次购房者带来额外的经济压力，"NAR主席莱斯利-鲁达-史密斯说。"为了应对这种趋势，政策制定者应该考虑通过暂时降低资本利得税来激励市场释放库存，让妈妈和爸爸的投资者出售给首次购房者。"

区域细分

东北地区5月份的现房销售攀升1.5%，年率为68万套，比2021年5月下降9.3%。东北地区的中位价为409,700美元，比一年前上升了6.7%。

中西部地区5月份的现房销售比上个月下降了5.3%，年率为124万套，比2021年5月下滑了7.5%。中西部地区的中位价为294,500美元，比前一年增长9.5%。

南方的现有房屋销售在5月份下降了2.8%，年率为241万套，比前一年下降8.4%。南方的中位价为37.5万美元，比一年前跃升了20.6%。与其他三个地区相比，南方连续第九个月录得最高的价格增值速度。

西部地区的现有房屋销售与前一个月相比下滑了5.3%，5月份的年率为108万套，比去年这个时候下降了10.0%。西部地区的中位价为633,800美元，比2021年5月增长了13.3%。